“地王”重出江湖真相还是假象

房价之谜系列报道之　　“地王”重出江湖，沉寂许久的房地产投资在“小阳春”的硝烟中蠢蠢欲动。　　还没到可以乐观的时刻，所谓的“地王”只是回暖的假象。根据我们对国家统计局昨天公布数据的测算，4月份全国完成房地产开发投资2410亿元，相当于第一季度总量的一半，但这与3月份相比甚至是轻微的负增长。与200年相比，4月份的数据基本持平。　　掩藏在“地王”虚假繁荣的背后，是一个又一个的流标，是4月份比3月份急剧萎缩的土地供应。　　“地王”假象4月房地产开发没有惊喜　　房地产市场回暖，去库存只是第一步，更重要的是新开工能否接下一棒。　　4月30日，一个业内的重磅消息被小长假掩盖，杭州上城区南山路“绝版”地块成交楼面价为46284元/平方米，成为2009年当之无愧的单价地王。此前，这一纪录的保持者只有两万多元。　　拍卖现场知名开发商众多，保利、美达、天阳等房产公司的名字赫然在列。原来媒体想象的冷清场面被46轮的“哄抢”，最终以起拍价的2.3倍———7亿元成交。　　杭州地王不是唯一。“五一”节后第一周，土地市场地块推出和
成交量环比双双上涨，据中国指数研究院数据信息中心监测显示，该周20个重点城市共推出土地111宗，环比增长73%，推出土地面积约358万平方米，环比增长48%.20个重点城市共成交土地62宗，环比增加13%，成交土地面积258.3万平方米，环比增加34%.　　在4月，我们看到，深圳位于回龙埔平西路和爱心路交会处2宗捆绑地块，14分钟内举牌113次，以高出底价2.7亿的价格成交，地块溢价51%.上海青浦徐泾镇3号地块有10家开发商参与竞价，金地以5.6亿摘得地块，地块溢价水平高达82%.重庆渝北区观音桥组团E分区地块经过14家开发商19轮竞价后，以4900万元的价格被重庆仁强收入囊中，地块溢价43%.　　广州居住用地也打破连续4个月“零供应”。4月，广州终于推出居住用地。该幅地位于海珠区江南大道，占地8579平方米，用地性质为住宅商品房。该地块总建筑面积为53809平方米，出让挂牌价为1.925亿元，折合楼面地价为3577元/平方米。　　4月很多消息，似乎暗示着房地产开发情况有所好转。但根据记者对国家统计局最新数据的分析，4月份全国完成房地产开发投资2410亿元，而3月份这一数据已经有2582亿，4月房地产开发投资环比是负值。　　另外一个数据也显示，4月份的情况并没有那么乐观。4月全国房地产开发企业完成土地购置面积2524万平方米，3月份这一数据为2454万平方米，两者基本持平。　　当然，与2009年前面两个月相比，三、四月份的情况要好一点，这主要是由于春节因素影响，历年如此，所以4月份的数据并没有想象中强劲。　　与房地产行业相对低迷的2008年相比，4月份的房地产开发数据没有好多少。2008年全国完成房地产开发投资30580亿元，平均下来每个月也有2500亿左右的额度。全国房地产开发企业完成土地购置面积3.7亿平方米，每月有3000多万平方米，比现在的情况还要好一些。　　开发商跑马圈地中的流标、供地放缓　　开发商动手了吗？4月大型房企纷纷入市拿地，金地以5.6亿元，溢价82%的价格击败10余家竞争对手竞得上海徐泾镇3号地块。万达斥资13亿接连在武汉、长春购地。绿地集团上周甚至“连下4城”，分别在上海、南昌拿下4宗地块，拿地总面积约50万平方米。并以高出起始价36%的价格拿下上海今年总价最贵的地块———松江区辰花路15号B地块。　　溢价成交在3月份初露苗头后，4月份愈演愈烈。北京、上海、深圳、天津、重庆和杭州均出现溢价成交土地，且部分地块溢价幅度颇高。　　但这仍难支撑土地回暖，虽然有开发商动手拿地，形势还没到一片大好的时候。土地供应4月出现了急剧萎缩。中原地产2009年4月土地监测系统数据显示，4月未能延续3月供应放量的势头，部分城市土地供应量出现回落，居住用地更为明显。4月居住用地供应占全部用地比例较3月出现下降，仅为25%.但北京、深圳依然加速推出居住用地。　　地价也并不坚挺。数据显示，受3月推出大量地块影响，4月土地成交面积增加明显，其中居住用地成交面积较前12月均值上升38%.地价水平较3月出现回升，但与前12月均值相比仍下降13%.　　流标不时出现。截至4月底，12个被监测城市的土地流标率为15%，与3月持平。其中居住用地流标率为22%，较3月份显著下降，居住用地成交情况较为乐观。流标率较低的城市为上海、天津和杭州，均为个位数，其中杭州流标率为零，无土地流标；沈阳和成都流标率较高，超过50%.　　中原地产研究员宋莉认为，出现上述状况的主要原因有两点：一是近期住宅销售火爆，发展商资金回笼迅速，购地资金充裕；二是政府加大推地力度，推出地块底价比较低。值得注意的是，尽管成交频现较高溢价率，但地块实际出让价格仍处于低位，距离2007年历史高位仍有较大差距。　　“多数开发商仍然对地产中期的恢复表现出乐观态度”，莫尼塔对7个城市中的15家开发商的调研显示，尽管开发商对短期市场的走向存在一定的分歧，但67%的受访开发商认为当前是增加地产投资的好时机。　　莫尼塔认为，由于受访对象多数是公司内部负责战略发展和项目投资的直接负责人，因此这样的调研结果很可能预示多数开发商正在或者将要提高开工计划和进入土地交易市场。　　本报记者戎明迈实习生叶华　　旁边报道　　4月房地产开发投资负增长　　4月份全国完成房地产开发投资2410亿元，而3月份这一数据已经有2582亿，4月房地产开发投资环比是负值。　　国家统计局昨天发布的数据显示，1-4月，全国完成房地产开发投资7290亿元，
同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点。　　其中，商品住宅完成投资5114亿元，同比增长3.4%，比1-3月提高0.2个百分点，比去年同期回落31.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%.　　1-4月，全国房地产开发企业完成土地购置面积7266万平方米，同比下降28.6%，而去年同期则是增长11.1%.完成土地开发面积7078万平方米，同比下降12.2%，而去年同期则是增长5.9%.戎明迈