金岩石：中国楼市还会涨得很离谱

金岩石　　房产价格总有一天会回归其主要作为消费品的本性。从这个意义上说，我们可以把今日美国的楼市现状视为将来中国楼市泡沫破灭后的远景。　　中国城市的楼价比美国贵，这已经不是新闻了。但从趋势上看，中国的楼市还会涨，而且会涨得很离谱，因为物极必反，股市和楼市的资产泡沫不达到极限是不会破灭的，这是每个国家都经历过的非理性繁荣。　　美国的住宅是消费品，在美国的消费物价指数（CPI）统计中，住宅占比高达42%。金融危机对美国楼市的打击非常之大，据统计，全美用银行按揭贷款买房子的有1200多万户家庭，现在超过20%即250万户左右丧失了抵押品赎回权，成为银行的“法拍屋”和“短售屋”，这还不包括尚未被银行收走的“泡汤屋”，即房价低于贷款额的住宅。　　　　美国的住宅绝大部分是自住的，价格主要取决于租金回报率和家庭收入。按照租金回报率计算，洛杉矶郊区30万-35万美元的独栋住宅现在月租金在2000-2500美元区间，即10-12年的租金投资回报率。中国楼市就不同了，70个城市的平均租金投资回报率约为30年，上海、杭州地区更高达40年以上，所以有专家判断中国楼市暴跌在即，楼市泡沫已经是吹弹可破了。　　　　　的确，无论是从租金的投资回报率还是居民的收入房贷比看，我们都看不到中国城市房价的合理性。但是从房产的投资属性看，决定房价的既不是本土的工资收入，也不是当地的租金水平，而是外来人口和投资资金的净流入。在中国的多数城市中，住宅的购买者近80%为外来人口，首付资金的来源近80%不是工薪收入。　　今年8月8日上海浦东星河湾开盘，当日销售超过40亿，264栋千万级高档公寓在几个小时内一抢而空，刷新了世界房地产业的单日销售纪录。易居中国的房地产研究院对当日购房者所做的定量分析表明：82%的购房者是年龄在45岁以下的人，77%的购房者不是上海本地人。购房者的年龄结构很能说明问题，35岁以下的占24%，36-40岁和41-45岁的各占28%，可想而知，这个年龄结构又不在上海工作的群体，主要是“富二代”、投资者或企业家！所以中国城市的房价不是由本地的工薪收入和租金回报率决定的，而是由外来人口和外部资金的流入决定的，投资性购房的占比估计在80%以上。　　美国的房地产是消费需求主导的，中国现阶段的城市房地产是投资需求主导的，所以在中国的消费物价指数中不含住宅。作为投资品主导的城市住宅不能用家庭收入/房贷比和租金投资回报率的高低来判断房价走势，而要把房地产放在投资市场上分析其价格走势，否则就无法理解中国城市房地产的特殊定价机制。　　房地产天然不是投资品，投资人却天然喜欢房地产，但是房产价格总有一天会返璞归真，回归其主要作为消费品的本性。从这个意义上说，我们可以把今日美国的楼市现状视为将来中国楼市泡沫破灭后的远景。