招商地产：65亿增发捧出“隐形地王”

监管层重启上市地产公司再融资渠道的消息曝出仅一月，招商地产（000024.SZ）便迅速抛出了目前为止上市地产公司中最大单的定向增发计划。同时，也捧出了深圳地区新的“地王”。9月17日招商地产公告显示，公司计划以发行股票购买资产的方式向大股东招商局蛇口工业区有限公司（以下简称“蛇口工业区”）购买估值达48.65亿元的土地，同时募集配套资金16.22亿元，两项方案的总额达到64.87亿元。尽管拟购入的土地顶着“绝版大宗地块”“距离前海仅数公里”等多项光环，但招商地产的股价跟其他深圳上市地产公司“沾着前海就暴涨”的待遇比起来则是天壤之别，9月17日复牌当天的放量跌停反应了投资者对这一方案的否定态度。业内人士认为，此次注入的土地估值溢价过高是其股价暴跌的主因，29000元/平方米的楼面地价几乎与附近商品房的价格相当，也高于去年底上市公司向大股东购买的同等地段土地的价格，更使得一个月前深圳新诞生的“地王”迅速成为历史。“新地王”诞生 招商地产接手深圳“新地王”29000元/平方米的楼面地价更使得一个月前通过拍卖诞生的深圳新地王相形见绌。46.49亿元在招商地产此次购买的三块土地中，其中最吸引眼球的无疑是海上世界住宅一期土地使用权。这块地南面不足500米处即是深圳湾，而在其西北方，距离前海地区的直线距离不到6公里。“海上世界可以说是深圳关内的绝版好地块了！”对深圳地产界十分熟悉的今鹰地产营销总经理林晓华向《中国经营报》记者介绍到，深圳跟其他一线城市不一样。林晓华表示，深圳可开发的住宅用地到目前已经没有新增的量了，可以说想买也买不到，海上世界地块周边的配套设施已经比较齐全，加之又离前海那么近，地段的优越性毋庸置疑。而这么一个“绝版好地段”蛇口工业区也开出了不菲的价格。公告显示，海上世界住宅一期宗地面积为7.73万平方米，规划计容积率建筑面积为16万平方米，而估值总价达到46.48亿元，楼面地价约29054元/平方米。“29000元/平方米的楼面地价算是比较高的，海上世界周边的普通商品房住宅价格也就每平方米30000~40000元之间，若按照目前附近地段的房价，楼面地价在16000元左右比较合适，高地价大大挤压了项目的利润空间。”一位地产行业研究员表示。招商地产9月17日复牌当日，以跌停收盘，成交额放大至13亿元，完全没有享受到此前深圳地产股“沾上前海就暴涨”的待遇。机构投资者更成为当日抛售的主力军，深交所数据显示，17日最大的五家卖出席位全为机构席位，累计抛售3.6亿元，其中机构单笔抛售最大金额为1.03亿元。值得注意的是，同样是购买大股东相同地段的土地，去年年底的一宗关联交易价格就要低很多。2012年12月，招商地产全资子公司深圳招商地产购买大股东蛇口工业区持有的海上世界片区三块土地，总面积为7.04万平方米，成交价为29.58亿元。这三块土地中有一块为海上世界住宅二期项目用地，土地面积为4.28万平方米，建筑面积12万平方米，成交价27亿元，据此计算楼面地价约22500元/平方米。时隔9个月，蛇口工业区卖给招商地产的土地估价上涨了6500元/平方米，涨幅达到28%。29000元的楼面地价更使得一个月前通过拍卖诞生的深圳新地王相形见绌。8月16日，深圳前海针对香港联合交易所上市企业推出的一宗前海地块被华润置地有限公司以109亿元拍下，楼面地价为每平方米21670元。而此次招商地产所购住宅用地的均价，则高过了前述“地王”商业用地均价。前述研究员认为，此次定向增发是拿股票买地，去年底是拿现金买，蛇口工业区之所以开出了高价应该是出于三方面原因考虑，第一是从去年底到现在深圳的土地价格有所上涨，第二是预留若股票价格下跌的减值空间，第三是蛇口工业区目前直接和间接在上市公司占股比例为51.89%，若完全按照市价转让土地，在分红时仅能分到一半，所以为了多占股份获取更多分红以及提前兑现一部分项目收益，大股东开出了29000元/平方米的高楼面地价。资金压力加大在当前深圳热点区域前海，招商局还拥有3.9平方公里的土地，是前海最大的地主，而这其中的一些优质地块或许也将逐渐注入到招商地产。记者仔细梳理招商地产今年以来的公告发现，公司今年已在全国范围内拿下13块地，总金额超过161亿元。其中上半年6宗，总金额58亿元，进入7月份有集中
发力购地的迹象，从7月18日到9月14日的不到两个月时间内，公司就斥资103.6亿元拿下了7块地。“实际上所有的地产公司都在拿地。”前述研究员表示，本轮楼市反弹消化了很多存量房，地产商一方面有了回款，资金压力相对较小，另一方面需要补充土地储备，所以在全国范围内出现了拿地的高潮，招商地产也不例外，公司年初曾表示，今年在土地方面的支出会超过200亿元，后续应该仍有动作。除了在全国范围内拿地之外，大股东土地注入一直是招商地产增加土地储备的重要来源。公司表示，若本次定向增发方案能顺利完成，通过发行股票购买大股东的土地将为公司增加7.22%的储备用地，达到296.79万平方米。而更具想象空间的是大股东前海区域土地的注入。在当前深圳热点区域前海，招商局还拥有3.9平方公里的土地，是前海最大的地主，而这其中的一些优质地块或许也将逐渐注入到招商地产。公司董秘刘宁曾公开表示，由于公司和大股东之间有同业竞争协议，因此大股东旗下的房地产业务将会交由招商地产运作。“目前招商局集团正和深圳市政府商谈前海土地的问题，集团已确定会坚持自己开发，其中涉及房地产项目的土地可能会注入到公司，这对公司今后布局前海大有益处。”刘宁称。而在9月17日盘后，在招商地产举行的关于此次定增方案的网上说明会上，招商地产总经理贺建亚称，未来招商地产还会考虑例如太子湾、前海等其他片区的优质资产，并会根据公司发展战略和届时相关政策法规通盘考虑是否注入，并确定合理注入价格。不过大规模拿地也给公司带来了极大的资金压力。数据显示，2012年及2013年1~6月，公司合并经营活动现金净流量分别为509,877.78万元和-127,550.52万元，公司表示现金流量压力主要源自购买项目开发用地，随着公司经营规模的加大，后续开发还需投入资金，公司可能面临因资金周转速度缓慢而导致现金流量不足的风险。