2014年以来的房地产市场形势,让业界产生了三个意想不到:一是市场形势变化如此之快令人意想不到。去年年底的时候，房地产市场形势一片大好，绝大多数城市在量价齐涨声中迎来新的一年，却没料到春节过后，市场形势急转直下，杭州、常州楼市的率先降价开启了全国范围内的降价潮，一时间房价拐点论的传言甚嚣尘上。
二是实施了三年多的限购政策在7-8月内如多米诺骨牌在全国绝大多城市被松绑或全面放开。截止9月中旬，据中国指数研究院统计，全国47个限购城市仅剩7个城市仍在坚守，放开速度之快令人意想不到。
三是企业变化之快令人意想不到。年初品牌房企野心蓬勃，或上调销售目标准备来年大展拳脚，却在开年后遭遇各种意外。年初先有宁波兴润置业和深圳光耀陷入破产传闻，紧接着房产大鳄绿城被合作伙伴融创收购，在业界引起一片哗然，进入下半年，企业求变步伐进一步加快，万科开启全民营销时代，势要引爆地产互联网营销的新风潮;万达联手腾讯百度做电商，不卖商品卖服务;许家印在港宣布多元化，既恒大冰泉外强势推出恒大粮油、恒大乳业和恒大畜牧业……
新周期，新格局，变与不变都迫在眉睫
今年以来房地产市场形式的“三个意想不到”，都让业界对当下市场形势产生了新的忧虑和思考。随着当前经济高速增长和人口红利逐渐放缓，房企盈利空间进一步压缩，品牌房企如何寻找新的利润增长空间?房地产市场是一个政策性市场，轻微一个风吹草动，都能影响到企业的生死存亡，中小房企如何在不断调整的周期中，应对市场的波动?互联网新思维的冲击，迫使越来越多的企业转变思想，如何寻求新的动力，新的可持续发展模式，成为当前热门的话题。
当前，房企站在一个十字路口，选择坚守的房企，需要有谋划未来的战略眼光，对未来房地产市场有着高瞻远瞩的判断;选择转型的房企，或将面临转型失败的噩运，但也许会迎来新一轮发展契机。目前市场条件下，变与不变都迫在眉睫，需要企业做出正确的抉择!
或调整策略，或转型多元化，房企“困局求变”
在今年过去的9个月中，在低迷的市场环境中，绝大多数品牌房企都主动求变，在逆势中顽强生存了下来。市场上有两类企业，一类型的企业是减少拿地，变通营销策略，降价求存，这是房企普遍采取的策略;另一类企业是积极进行多元化转型，规避政策风险，这一类型大多为大型地产集团，对市场比较了解和透彻，有足够的资金实力为企业多元化保驾护航。
一类企业是改变营销策略，通过战略转变应对市场寒冬。首先，在土地投资方面，企业上半年投资意愿明显下降，拿地规模大幅缩减，投资区域仍聚焦一、二线城市。据中国指数研究院统计，2014年上半年，20家典型标杆房企拿地金额为1882亿元，同比降低21%，拿地面积为5530万平方米，同比大幅降低39%。仅中海、绿地和华润置地等少数国企、央企保持较大的拿地力度，保利、绿城及金地等品牌企业纷纷放慢新增土地步伐，拿地金额较去年同期均有大幅度的下降。在布局方面，万科上半年拿地完全回归一二线热点城市，恒大则继续优化在北京的土地布局，战略重心转型凸显;多数企业上半年在部分供大于求的三四线城市拿地甚少，碧桂园是少数坚持三四线城市布局的企业。其次，积极调整产品结构，刚需产品仍是市场走俏产品;三是加大促销力度，通过加大促销、合理定价等方式，有效吸引需求入市并带动成交量回升，同时通过销售回款缓解资金压力。今年以来，万科、恒大、雅居乐、保利、首创、金地、中海等企业通过降价、赠送面积、与电商合作、首付优惠以及特价房的方式来展开促销活动，在一定程度上刺激了成交量的回升。
另一类企业是积极转型，寻找新的利润增长空间。其实，房企转型由来已久，近年来尤为明显，并以大企业为主，他们大多都在探求新的增长模式。分析整理这些开发商的转型途径，主要呈现以下四种变化趋势：
一是转型轻资产，以万科小股操盘、房地产基金为代表的轻资产开发模式越来越受关注。例如，万科的“小股操盘”模式，通过输出管理和品牌，摆脱增长对股权融资的依赖;花样年把地产业务分拆成地产基金和代理建设公司，重点向地产基金模式转型;沿海集团从2012年开始实施轻资产战略，经过2年多的摸索，已将产业投资、金融、地产开发与运营服务、工程管理等价值链进行整合，形成了一套新的商业模式和组织管控模式;卓越集团在今年6月份发布了华南首个商务运营轻资产平台 “卓越E+”，其商务服务体系涵盖了金融服务、资产管理服务、商务物业服务、商务配套四个方面，扩展了商务地产的业务边界。
二是横向一体化，产品形态从单一的住宅业态转向商业地产、产业地产、旅游地产、养老地产等综合性产品形态，不少开发企业角色从开发商向城市运营商、服务商转变。万科试水商业地产，万达、荣盛等大力发展旅游文化地产，万科、保利、绿城、远洋、富力、花样年等多家房企进军养老地产，开发企业产品形态逐渐丰富化。角色定位上，已有万科、佳兆业、东方银座、星河地产等不少房企明确提出要做未来城市运营商。目前而言，这种转型比较常见，也乐于被开发商所接受。
三是纵向一体化，打通房地产业上下游产业链，向上延伸做金融，向下拓展发展电商、探索社区运营模式。在房地产上游产业链，不少房地产开发企业联姻金融，提升造血功能。从2009年开始，已经包括有万科、恒大、越秀、绿地、复地、华润置地、侨鑫集团、星河集团、莱蒙集团等进入银行业，房地产金融化呈现加速态势。在房地产下游产业链，从线上到线下，探索社区运营模式已成为很多房企的转型途径。“用互联网的思维经营房地产”成为当今业界最为关注的话题。自2013年下半年开始，万科集团总裁郁亮带队，和中高层管理人员陆续拜访腾讯、小米、阿里巴巴等数家互联网公司，受到业内极大关注。2014年无疑更是互联网大行其道的一年，招商地产“到家网”正式上线，万科集团签约百度启动商用地产科技化运营，恒大与阿里巴巴则以足球为媒开启社区电商合作，万达、百度、腾讯成立万达电子电子商务公司……知名房企从大数据平台、电子运营、电商营销、电商社区服务等领域展开合作，实现精准营销，充分挖掘客户价值。
四是“地产+X产业”的跨界转型，即以地产为基础，跨行业转型。今年以来，恒大、万达、绿地等越来越多的房企纷纷涉足其他产业，寻找新的投资机会。7月21日，绿地集团与申通地铁、上海建工等沪上企业签署战略合作协议;8月7日，恒大集团既强势推出恒大冰泉之后，宣布成立恒大乳业集团，恒大畜牧集团和恒大粮油集团三个新的业务公司;8月12日，万达儿童娱乐有限公司在北京召开发布会，宣布到2020年将开业200家儿童乐园，正式推出“万达宝贝王”品牌，成为中国最大的连锁儿童娱乐公司。目前，这类转型比较少见，但未来也是一种发展趋势，随着新型城镇化的推进，与城镇化有关的高铁、轨道交通、智慧城市等领域将迎来投资机遇。
变革有风险，选择需谨慎
对于房企而言，以变来应对瞬息万变的市场形势，能够有助于企业逆势突围，获取新的发展机遇。但变革的过程并非一帆风顺，何时变?如何变?考验着企业的智慧。
对于第一类企业，主要是以调整策略为主，这就涉及到拿地的时机，物业类型的配比，产品结构的安排，营销方式的选择，每一个环节都要精准把握，一着不慎满盘皆输的案例也不在少数。万科、佳兆业等品牌房企因踩准拿地节奏，产品结构以迎合市场的刚需为主，实现了较快发展;而绿城、合生、金地等一些因产品高端而在限购背景下不适应市场需求，一度陷入发展缓慢的泥潭。
对于第二类选择转型的企业，尤其是跨界转型，也存在较大风险，并不是每家企业都有转型的资本。虽然不少房企开始尝试多元化业务转型，但非地产业务经营收入的贡献依然微不足道，多数房企转型还处于亏损边缘。房企跨界转型面临的首要问题是对其他行业和领域不熟悉，缺少相应的资源，盲目进军其它行业可能导致失败。星河湾在2012年高调进军白酒至今不愠不火，新湖中宝、光耀等一些中小房企也因投资矿业失败而导致资金链紧绷甚至破产。