资金流断裂：地王致命伤

《中国经济周刊》记者 孙维晨I北京报道　　无论是顺驰地产还是北京祈连房地产开发有限公司、大龙地产，三个不同量级的地王或被吞噬殆尽，或淡出公众视线，或股价受挫。尽管有不同的症状，但是他们却同属一类病症：被赶下“地王”宝座。　　这仅仅是北京的情况。在2009年的广州，面对公众的质疑和压力，国土局等部门对已有两年“晒太阳”历史的地王动用重刑。从那一年的9月开始，广州先后收回了白云云祥路“地王”、科学城“地王”等地块，并没收了部分土地出让金。而这其中也包括保利、富力等大型开发商于2007年所购地块。　　还有南京在2007年12月6日以24.1亿元高价成交的江宁“地王”。该幅土地被收回，连带其超过2亿元的土地保证金亦打了水漂。　　众多的实体病例都将地王最后的命门指向清楚：现金流病变。　　1月23日，多位大型房地产商的财务经理对《中国经济周刊》一致表示，作为资金密集型企业的房地产开发公司，与生死相关的最重要因素之一便是资金链的健康。而得以称“王”的房企对充足的资金更是如饥似渴。　　“资金链断裂则生死攸关，资金链紧张则难以支撑企业扩张。”在香港上市的一家房地产企业财务经理说，目前国内房地产企业的主要资金来源依旧是银行信贷。“房地产信托未成熟，私人借贷和私募资金成本太高。外资渠道只适合少数大型知名企业和上市企业。相较来说只有银行信贷的成本较低，而且支撑力度较大。这就是为什么金融危机以来房地产企业能够有钱拿高价地，卖高价盘。”　　面对当前央行加息0.25个百分点以及不断紧缩的信贷等融资渠道，经济学家马光远认为，当前大约135家上市房企负现金流大约1000亿元左右，由于小型开发商资金链原本就较为紧张，加上当前宏观政策调整，对他们来讲，倒闭可能性是非常大的。　　现金流的崩溃总是有些起因。顺驰地产是因为疯狂拿地的扩张。而“地王”大龙地产则像是拿地撞在枪口上。　　在大龙地产“出事”之前的6月25日，北京祈连房地产开发有限公司以17.4亿元竞得北京市通州区九棵树大街居住项目。北京祈连，实际为华美地产注册的空壳。而华美地产则是一个同样并不出名的主营房地产销售企业。　　华美地产自2009年5月至7月在北京近郊的大兴、通州大举出手，以不同命名的马甲公司购置土地。随后便被市场怀疑其资金链严重吃紧。媒体援引其内部人士的话报道说：“现在房地产调控的风声这样紧，开发商被说成洪水猛兽，谁也不愿意出头。以项目公司的名称拿地，是很多企业惯用的方式。” “去年公司提出的发展目标是垄断通州市场，但今年没有再这么说了。”　　果真不久，九棵树地块便被北京国土局收回，并没收保证金。　　与这个销声匿迹的“通州地王”一样，北京大龙地产同样由于未能在限制期内缴纳规定土地出让金而被收回土地。　　然而坐过“地王”位子的人，总是要忍受四周的“说三道四”。大龙地产拿地之后，四下的传言便不胫而走。有说大龙地产是当地政府授意，但是事后生变；有说政商谋局抬高地价却不幸“自中圈套”……不过这些传闻最后都未得到证实。　　然而，大龙地产当“地王”撞在政策枪口上的事实却不得不承认。大龙地产拿下顺义后沙峪地块月余之后，财政部、国土资源部等五部门联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库，支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排。　　突然下发的政策迫使大龙地产须先有50.5亿元过账，这使得其在资金方面瞬间捉襟见肘。　　2009年12月23日，国土资源部下发《关于挂牌督办处置房地产开发闲置土地的通知》。通知要求，对土地闲置满一年不满两年的，要按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。　　一位中国房地产业协会的高层领导对《中国经济周刊》说，这两年产生的地王被一两块高价土地拖累致死并不太可能。他认为，近年来的地王并没有中小型企业或民企。“如果政策能够更加倾向于货币化手段，那么有可能致使一些已高价拿地的企业因资金链紧张而出现生存危机。”　　而目前的政策尽管严厉却无法奈何两年来的高额信贷。“政策对地王的生死控制也十分重要。一般政策更倾向慢性作用，不像资金链那么快速致命。”　　但针对目前现状，这位人士认为：“因为这两年信贷太多了，房地产企业基本不缺钱。而且很多地王有央企背景，背靠这些大型集团则更难像曾经的顺驰那样因资金链断裂而被收购。”