偿债雷曼天誉置业甩卖天河地块

摘要：由余斌控制的在广州以开发豪宅和商业地产著称的天誉置业(HK .00059)，关于拖欠雷曼兄弟2.2亿港元贷款而引发的偿债危机近日得到落实。6月21日的公告显示，经与雷曼清盘人不断磋商，天誉置业已确认将向中国奥园及第三方企业出售天河项目80%股权，用套现所得偿债。位于广州天河北的天誉国际商务港。IC供图　　一场金融危机令资本运作高手余斌颇感头疼。　　由余斌控制的在广州以开发豪宅和商业地产著称的天誉置业(HK .00059)，关于拖欠雷曼兄弟2.2亿港元贷款而引发的偿债危机近日得到落实。6月21日的公告显示，经与雷曼清盘人不断磋商，天誉置业已确认将向中国奥园及第三方企业出售天河项目80%股权，用套现所得偿债。　　交易的完成也让可能触发的7500万美元可转债自动赎回大限进一步延期。燃眉之急暂缓，但余斌最大的忧虑也开始浮出水面。天誉置业截至去年底负债总额超过27亿港元，其中最大一笔债务是2007年高达2亿美元的可转债。该公司2008年财报披露，这笔债务将于2013年到期。虽然天誉置业总经理及执行董事文小兵表示，公司目前尚无新的变卖资产计划，但投资分析人士认为，不排除该公司有进一步出售资产的可能。　　折价出售天河地块　　据悉，天誉置业此次转让的商业地块位于天河区天河北路与林和东路交界，两百米之外，就是广州目前最著名的地标建筑中信广场。地块面积约6057平方米，目前作为消防局用地，土地建筑工程尚未展开。根据天誉置业方面披露，该项目规划建筑面积11万平方米，原打算2008年底动工，建成一幢高50层的酒店及公寓。　　据知情人士向记者透露，天誉置业上市前后，余斌通过资本市场一系列融资手法，在广州、贵州核心商圈圈地。2007年在收购天河消防局地块项目51%的股权后，天誉置业又向雷曼兄弟签订2.2亿港元过桥贷款，收购余下股份。　　2009年4月，由于雷曼兄弟破产，其临时清盘人连续要求天誉置业偿还有关贷款并拒绝该公司延长借款期的请求。据悉，这笔贷款此前已经延期，最后到期日为今年1月29日。　　“今年1月13日，天誉置业曾订立不具约束力的意向书，计划向贵州项目股东协辉悉数转让55%持有股份，希望获得偿债现金。但最终贵州项目合作方没有接盘，这一计划也没有了下文。”知情人士透露，当初天誉置业为收购天河消防局这个项目，前后合计花费了约7亿元人民币，但现在出售其80%股权价格只有3.68亿元人民币，账面缩水将近4成。　　据悉，虽然顺利出手，但天誉置业还要负责在今年年底前进行消防局地块的拆迁以及债务清理工作。完毕后，奥园会进一步收购剩余20%股权，届时提供股东贷款总额，以及额外支付不少于人民币9200万元。据悉，套现所得，其中1 .83亿港元将用作偿还雷曼贷款余额；1.57亿元付予受托人汇丰抵押之托管账户；5000万人民币清付搬迁成本；余额拨作营运资金。天誉置业财务总监张莲顺日前在香港表示，集团欠雷曼2 .2亿元贷款已归还超过80%，余下贷款额于未来一年半内悉数偿还。　　当初为了消防局项目，天誉置业向雷曼兄弟贷款；如今又是为偿还这一债务，天誉置业不得不亏本卖地。证券分析人士预计，此次资产变现天誉置业估计亏损约5000万元。　　7500万美元可转债延期赎回　　不过，这样的牺牲也让天誉置业的另一个债务危机暂时得到缓解。　　2006年6月，天誉置业通过发行新股募集2.41亿港元，控股参与广州洲头咀项目开发及运营单位51%股份。具有戏剧性的是，洲头咀项目曾经为天誉置业所有，后转让给城启集团，城启集团此后经营困难，该项目“完璧归赵”。　　2007年，天誉置业发行2亿美元可转债券，其中9250万美元计划收购洲头咀项目余下股权。在天誉置业的规划中，洲头咀项目将发展六座40至60层住宅物业，另设一间酒店，一座服务式住宅大楼，以及一座办公大楼。项目的住宅部分预计2009年年底就可交付使用。由于看中这一项目，雷曼兄弟参与认购了部分可转换股票据，并与天誉置业约定取得洲头咀项目土地使用权，否则将行使票据持有人之自动赎回权利。　　然而，洲头咀项目的土地使用权一拖再拖。“公司已向广州市土地规划机关递交发展计划作审批，同时项目公司就有关一些原先坐落于该土地的建筑物的清拆完成证明亦积极与国土局跟进。预计土地使用权证将于未来六个月取得。”天誉置业内部人士表示，由于公司需时取得洲头咀之土地使用权证，故打算押后自动赎回价值7500万美元的票据，经票据持有人同意后的履行时间为5月31日或较后日期。　　也就是说，5月31日本应为天誉置业取得洲头咀项目票据赎回的最后日期，但天誉置业并未在原定时间内取得土地使用权。这已是雷曼临时清盘人对洲头咀项目票据的第四次延期了。不过，由于天誉置业出售天河消防局地块套现所得，将用于偿还雷曼兄弟2.2亿港元，因此由洲头咀项目引发的可转债自动赎回日前可能继续延期。余斌暂时得到了喘息的机会，但这也仅是暂时的。　　杠杆融资大举扩张　　雷曼兄弟清盘人的逼宫只是天誉置业债务危机的冰山一角。　　据知情人士透露，从2005年内地和港股市场兴旺开始，天誉置业就多次利用境外资本平台进行配股融资收购，并大举扩张。2005年10月，天誉置业的前身人人控股以1.27亿港元购入广州威斯汀酒店项目股权49%，人人控股为此配股筹资约1.42亿港元完成交易。　　2006年6月，人人控股再度增发配股融资2.41亿港元，于当年7月以不超过4亿港元的代价收购广州港集团洲头咀项目51%股权。2007年3月，更名后的天誉置业发行2亿美元债券，集资约15.04亿港元，其中9250万美元用于再次收购洲头咀项目剩下股权，8070万美元用于行使广州威斯汀酒店余下股权收购，1600万美元用作票据付息准备。　　这批于2013年到期的可转债被6名机构投资者认购，其中雷曼认购5000万美元，美林国际认购2000万美元。根据天誉置业2008年度报告披露，票据按年利率4%计息，每半年期末支付，每年到期收益率为15%。该票据可按初步兑换价格每股1.35港元兑换为天誉置业的普通股，否则到2013年5月3日按其本金额的201.33%赎回每份票据。　　证券分析人士认为，天誉置业目前每股价格0.58港元，低于普通股每股兑换价格，票据持有人目前不会尝试兑换天誉置业普通股。　　但截至2008年12月31日，尚未偿还的可转债票据之面值为15亿港元。此外，尚未偿还的银行及其他借贷总额为13亿元，其中2.8亿港元将于一年内到期。该公司总负债超过27亿港元。与此同时，天誉置业核心业务目前仍然呆在谷底。去年带动纯利实现6.9亿港元、
同比增长227.7%的威斯汀酒店和天誉大厦租赁业务，今年一季度均大幅收缩。　　按照天誉置业公告披露，目前有若干票据持有人要求提早赎回。据悉，考虑到提早赎回可能享有转让，天誉置业管理层与票据持有人现正商讨债务重组计划，以便提早赎回部分或全部票据，当中可能涉及变现集团若干资产。证券分析人士表示，按天誉置业目前现金流判断，其出售已经建成并提供稳定现金流的项目可能性不大，况且广州威斯汀酒店、天誉大厦及天誉花园二期的产权已抵押给两家商业银行。而贵州、洲头咀项目后续仍将投入巨大投资，不排除出售套现的可能。对此，文小兵接受本报记者电话采访时表示，除公告中发布的消息外，暂时没有可供发布的消息。　　天誉置业主要项目情况　　●广州天誉威斯汀酒店及天誉大厦　　此项目总建筑面积14万平方米　　●珠江三江汇水洲头咀项目　　第一期土地面积约10万平方米，规划兴建顶级住宅项目　　●广州核心商业区天河北路项目(已售)　　规划兴建10万平方米住宅及商场　　●广州核心商业区天誉商业群楼　　总楼面面积1.9万平方米，包括天誉花园2期，天誉商业大厦。　　●贵阳项目　　规划楼面面积48万平方米的高级住宅公寓