《新世纪》周刊：限购龙卷风

限购在北京引发了恐慌，但在全国层面似乎并未改变资本市场和开发商的市场预期　　《新世纪》周刊 记者 李慎　　在持续九个月的调控却仍无明显效果的尴尬下，2011年1月27日，中央政府颁布了以“提高二套房首付比例至六成”为核心的“新国八条”。但新国八条”中老调重弹的“限购令”却成为接下来地方政府落实细则的宠儿。　　北京限购恐慌　　“新国八条”规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对地方政府来说，限购有两个好处，一是执行期限可以自己控制，不像信贷、利率政策，地方政府说了不算，二是严格程度可变、易于操作。　　在北京，限购令变身一把利刃，直插楼市心脏。2月16日，北京出台“京15条”调控政策，规定“非北京户口者在北京买房需要提供至少连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税证明”。　　北京调控前后，超过12个二线城市和部分三线城市均出台了新的限购令，但总体上不如北京“严格，有决心”，凸显出地方政府对房地产爱恨交织的心态。限购范围上，北京、上海、南京等城市为全行政区，而成都、贵阳、太原等中西部城市只限主城区，不限郊区，其中贵阳更是仅限市中心城区人口密集、房价过高的一环内区域。限购程度上，也只有北京规定五年以上纳税证明，其他城市以一年、两年为主。　　全国最严的限购令公布后，北京市场迅速陷入恐慌——这将打掉多少潜在购房者？计划要开的盘是否还能按时开？开发商纷纷连夜开会研究。　　比开发商更着急的是消费者：自己的情况是否无法在北京买房了，什么时候才能重回“自由身”，有没有规避的方法？　　很多地产业内人士也开始担心自己的生计。代理公司担心销售不畅，不敢贸然接项目。中介机构一方面做好勒紧裤腰带的准备，一方面开始将注意力转向租赁市场。一位地产中介的研究员透露，公司马上要发布一个报告，主题为“北京新政抑制大量外地购房者，将刺激租赁需求明显增加，预计2011年租赁市场将大热”。　　据中原地产预计，由于2010年土地市场的供应有限，加之限购的影响，2011年北京房地产市场的交易量将下降超过五成。　　实际情况则可能比预计的更糟。搜房网数据监控中心显示，2011年第七周(2月14日—2月20日)北京住宅签约1523套，比节前最后一周减少981套。2月16日北京颁布限购令后，市场迅速“蹦极跳”，18日住宅日成交套数仅13套，19日、20日双休日北京市场期房和二手房均零成交。　　然而从全国范围看，受春节期间低基数和限购令尚未显效的影响，2011年节后两周楼市延续了回暖态势，个别城市如南京、苏州等购房者赶搭限购出台前的末班车还使
成交量较大幅度上升。中金的监测数据显示，全国16个重点城市中，9个城市的成交量都有环比50%以上的上扬，平均同比上涨39%。　　随着新政步步落实，多数业内人士预测，全国楼市可能出现比2010年4月以后更萧条的景况，上半年成交量将达到历史低位，并保持低位运行。新政出台和成交量下跌最直接的结果，是导致购房者对房价上涨的心理预期发生变化，在上海，已经缴纳订金却弃购的案例明显增加。　　成交量下跌是房价回调的先兆，但限购令到底执行多久，以及以行政手段遏止的购房需求是否会在限购令放松后是否会如开闸洪水，这些因素决定了2011年的房价行情能否走出越调越涨的怪圈。　　房价降10%？　　中原地产研究部高级经理刘渊认为，如果地方政府严格落实新政，2011年全国的房价均价将出现最高不超过10%的下跌。与刘渊的观点相似，多数受访业内人士均认为房价均价下跌10%或是市场底线，甚至有可能出现2%-3%的上涨。　　这个预测是基于往年房地产调控的规律，以及对目前市场供需差异的评估基础之上的，各个城市的表现可能有差异。此外，该预测还有一个重要前提，即地方政府能否严格执行新政，而这恰恰也是最令人心存疑惑的。　　刘渊称，从历年房地产调控看，成交量维持低位最长不超过六个月，调控政策就会从执行层面出现松动，一些地方政府也开始试探性地给市场松绑，而市场成交量一旦止跌，巨大的需求就会迅速把房价支撑起来，而此时对应的房价均价下跌幅度不会超过10%。　　“经历了几轮调控的经验，只要价格变一点，就一定卖得出去。”一位国有房地产公司营销副总向本刊记者表示，该公司于2010年年底开出了位于北京市郊区一住宅项目的1、2期，市场反应良好，目前该项目3期即将开盘。他认为，即便限购，也总有能买房的人，“现在老百姓已经不抱房价大幅下跌的希望了”。　　以北京、深圳为代表的一线城市，由于土地供应十分有限，历年土地实际供应情况都与计划量相去甚远，(参见本刊2010年第50期“北京土地去哪了”)，城区房价将很难下跌，而部分郊区则可能下跌。　　据中原地产统计数据，2010年北京市城八区的土地供应建筑面积为282万平方米，仅占北京土地市场总供应建筑面积的19.4%，城区已形成供小于求的局面，因此城区房价很难下跌。但北京通州、房山、大兴等部分郊区很可能因为供应充足，以及占比大多数的刚性需求受到限购影响无法买房，房价出现回调。　　此外，对于政策非常敏感的二手房市场或将先于新房下调价格。北京出台严厉的限购令后，已有部分二手房业主调低了价格，但也有业主担心卖房后受限购约束而难以再买房，因此采取撤房源惜售的也不在少数。“目前，观望情绪占主导，价格的趋势性变化还需待政策发酵。”我爱我家副总裁胡景晖向本刊记者表示。　　在二线城市，限购政策并不如北京严格，除了前述成都、贵阳等城市划定了限购行政区域，多数城市只要求提供一年或两年的纳税证明即可。如果执行环节放水，这样的限购政策其实难以起到很大作用。执行层面的严宽正是最大变数。　　本刊记者走访得知，2010年9月北京推行限购令，规定外地人买房必须提交一年以上的纳税证明，但实际上，在买房环节，部分楼盘开发商并没有强制要求提供此证明。对于购房者提供的纳税证明，开发商和监管部门也缺少核实查证工作，一些中介机构甚至承诺帮购房者“做”纳税证明。　　在上海，同样是限购令要求一户家庭只能新购一套房，实际上家庭买房时不必采用“真离婚，买房，再复婚”的办法，而是提供一本“离婚证”即可，没有人去核实它的真伪。直接原因是，建委、房管局等房屋管理部门与民政局并不联网，监管人员也不会亲赴民政局一一核实购房者的婚姻情况。　　上述情况在其他城市也不同程度存在，刘渊认为，银行、开发商和地方政府都不希望房价大幅下跌，一旦房价开始松动，执行层面难免放水，根本不需要政策制定层面松口。　　开发商的算盘　　在半年一小调、一年一大调的政策环境中，中国房地产企业已经练就了强大的免疫力。2010年4月楼市进入调控期，很多地产商已认识到，监管层正在着力改变人们对房价上涨的预期，但在短暂地恐慌后，大部分开发商即恢复了乐观预期，拿地、开发计划未受影响。此次限购的“行政大棒”下，不少开发商改变了大半年前的乐观心态，开始未雨绸缪，各家企业新开工量将在下半年出现分歧。　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，作为行政手段的限购，其退出与否与房价涨跌直接相关。限购等短期政策即便不能使房价下跌，但只要能够改变人们对房价持续上涨的预期，也有可能被当成长期政策推行下去。因此，对于此次新一轮调控的目的，开发商早已有了心理准备和清醒认识，“各种政策都没说要房价下跌，但也绝不能再次快速上涨，保持现状是最安全的，没有新政策出台就是好消息，‘限购’会慢慢消化。”一位国企负责人向本刊记者表示。　　短期内，市场在限购震慑下信心低迷，多数开发商认为小幅试探性降价不能解决限购造成的障碍，选择了捂盘观望。搜房网数据显示，2011年第七周北京无新批住宅预售证住宅房源入市，截至记者发稿前，2011年北京普通住宅市场仅有六个项目的预售证获批，1126套房源入市。与之相比，2010年12月单月北京新发住宅项目预售证达到46个。　　入市房源锐减受两方面因素影响，一是近期北京市建委收紧了部分高端项目的预售证审批，二是开发商主动推迟了开盘计划，延缓预售证报批。中海董事长孔庆平2月21日向媒体表示，建委收紧预售证审批将加剧供需矛盾，因此这个政策只是临时、短期的，多数情况还是企业主动延缓了开盘计划。据本刊记者了解，本计划于2011年春节后开盘的位于北京市大兴区的两个楼盘，都延缓了开盘计划。　　上述国有开发企业销售负责人向本刊记者表示，延迟开盘的目的，一是因为新政出台市场观望情绪蔓延，不应贸然推盘，二是为了吸引更多限购令下有资格买房的消费者，如果客源量实在不大，可以少开房源，但绝不会率先降价。　　以地产龙头万科为代表，新政下持观望态度，保持当前营销和价格策略不变的企业占到大多数。2月21日中信建投对万科、保利、招商、金地、首开等开发商开展调研后发布报告称，多数开发商2011年的计划新开工量有所增长。新开工量是衡量企业对后市信心程度的重要指标，只有开发商对市场销售预期悲观时，才会调低新开工量。　　报告显示，由于开发商下半年开工策略是以销定产为主，因此在销售形势不明朗的情况下，下半年的新开工存在一定变数，不排除开发商在中报期间予以调整。由于上市房企已经进入年报披露期，因此目前尚无法得知其2011年具体的新开工数字。　　除了即时调整新开工量，2011年伊始，包括恒大、世茂在内的多家开发商未雨绸缪，实施了再融资计划，金地集团董秘徐家俊表示，“调控之下也带来机会，因为市场不景气地价不会那么高，是买地扩张的好时机，前提是手里有现金。”　　穆迪副总裁钟汶权向本刊记者表示，目前海外的情况是有利于房地产公司发债的，虽然正经历调控，但海外投资者对中国房地产和大的房地产公司还很看好。“大家心里都有一个预期，现在这些政策都是临时性的，不管怎么调控，政府一定不会把这个行业搞死了。”钟汶权表示。　　但他也认为，如果楼市低迷的时间超过了偿债期限，杠杆提高的风险比较大。穆迪也因此调低了恒大集团、碧桂园等企业的评级。标普房地产分析师符蓓也认为，如果房地产商继续以这种频率发债，它们将面临重大的再融资风险，如果房地产市场或资本市场状况在临近债券到期日时无法发挥支持作用，部分发债人将出现财务困难。　　长远看来，这场限购龙卷风虽然来势凶猛，强度大，但并不会持续太长时间。刘渊表示，最可能的结果是，当成交量持续低位运行，房价出现小幅下跌时，地方上开始在执行层面出现松动，可称为限购令的“软退出”。　　然而，以限购为代表的行政干预手段何时能真正退出市场竞争呢？央行货币委员会委员李稻葵发表博文称，地产限购是过渡性制度安排，在今天的环境下，它比传统调节手段更有效，但其成本也十分明显，即，它阻碍或推迟了部分消费需求的实现。因此，必须进行全面系统的财税改革，改变地方政府的卖地财政；建立公共性住房的融资、建设、管理机制；借鉴德国、新加坡等国经验，合理调节投资需求。这三条，不妨看作房地产限购退出的条件。