加息打破开发商幻想楼市面临深度调整

⊙记者 于祥明 ○编辑 王晓华　　限购、加息，两项重要举措正在显示威力，以
成交量下跌为标志的楼市深度调整正在拉开序幕。根据中国指数研究院统计，上周被监测的35 个城市中，20 个城市成交量环比下跌。其中，15 个城市跌幅超过10%，而广州、南京、武汉、北京等重点城市跌幅分别达到69.61%、36.85%、32.11%和27.24%。业内人士普遍认为，加息不仅对购房者，更对开发商的心理造成巨大压力，面对逐渐趋紧的资金链，开发商必须打破房价持续上涨的幻想，早做打算。　　量跌先行 价跌有望紧随其后　　受到楼市“二次调控”、加息等楼市调控组合拳的影响，全国楼市以“跌”为主。根据以往量价互动的关联性，预计房价跟随下跌的可能性正在增加。　　根据中国指数研究院的最新统计，上周被监测的35 个城市中，20 个城市成交量环比下跌。其中，15 个城市跌幅超过10%。而10 个重点城市中，广州位居跌幅之首，跌幅达69.61%，南京、武汉和北京紧随其后，跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%；仅重庆、深圳、杭州和成都成交量上涨。　　“虽然有个别城市成交量数据仍表现为上涨，但这主要是前期成交基数较低，以及出台政策略微滞后所致。”中国指数研究院分析师说，从全国来看，受调控政策影响，成交量普跌是大势所趋。　　对此，一位开发商老总向记者直言，“如果没有成交量，开发商就没有回笼资金，只能坐吃山空，在这种情况下房价下调是肯定的。”　　他私下向记者表示，虽然目前开发商资金链仍显宽松，但面对加息、融资渠道收窄、限购、以及预售资金监管强化等多重调控措施的作用，开发商的资金链也日益趋紧，如果政府不松动，开发商必然降价促销。　　“目前房价与前期持平，还没有明显地下调，其主要阻力还在于对调控政策执行力度不够，而且对调控的持续性心存侥幸。”北京中原地产张大伟说。　　他向记者直言，经过多次调控，市场各方对此轮调控必然有一个认识过程。但是，在经历一段时间的观望和僵持后，楼市迎来明显调整的可能性非常大。他预计10月、11月一线城市成交量下跌幅度可能加快，整个第四季度房价下跌可能性越来越大。　　值得一提的是，有关调控引发“退房”、“提前还贷”的猜测，目前在北京等主要城市并没有出现，这无疑为调控政策的稳定形成支撑。　　土地市场被触动 流拍或再现　　加息还将对土地市场形成深远影响，开发商拿地将更趋谨慎和保守。在2005年和2007年，加息之后，土地市场都相应出现了较为集中的土地流拍或流标现象。　　“从供给端来看，本次加息将使土地储备成本提高。”国土系统一位专家向记者表示，本次加息采取短期对称、长期不对称的方式，也就是说，一年期存贷款利率增幅相同，而两年期及以上贷款利率的增幅低于存款利率增幅。　　“目前不少地方土地储备机构自有资金不足，对银行贷款依赖性较大，其中，又以一到两年的中短期贷款为主，因此，利率的提升将加大土地储备的融资成本。”该专家说。　　对此，湘财证券分析师也指出，开发商将根据加息以及加息预期重新调整对土地价值判断，土地市场将可能形成趋冷的态势，但这将有助于资金充沛型企业和中型企业获取扩张机会。　　或将进入加息通道 钝刀子割肉更疼　　然而，一次小幅加息的打击终究对房地产市场影响有限，对房地产市场更为大的却是加息周期的到来。市场分析人士指出，本次加息相当于打开了加息的窗口，就此进入加息通道。也就是说，钝刀子割肉更疼，资产价格将在中长期受到压制。　　广发证券一份分析报告指出，由于中长期贷款利率增加不多，此次加息对开发商资金成本影响不是太大；对月供而言，加息 25 个基点大约相当于月供支出增加 2%，幅度并不算大，关键问题在于未来是否会持续、有规律地加息。　　对此，湘财证券分析师则认为，加息对于市场的影响不在于影响消费者的预期，而在于影响开发商的预期。即，加息将加重开发商对于信贷政策会持续收紧的预期，改变以拖延为主的应对策略，迫使开发商开始实质性降价。　　另外，业内人士表示，中短期内，15个城市的限贷及限购令对房地产市场将产生较为直接的影响，加之冬季是房地产行业的传统淡季，这些因素使得今年四季度楼市的交易量还将进一步回调，“交易量的回调将削弱房价的上涨势头，从而将有助于减轻房地产行业所面临的调控压力。”上述人士说。