摘要： 满城尽是人，这句脱胎于古诗的短句正在成为房产界营销标语的通用格式。的位置，既可以填上地产业界龙头万科、房企 千亿俱乐部黑马碧桂园、军工背景的央企中航地产，也可以填上
“满城尽是××人”，这句脱胎于古诗的短句正在成为房产界营销标语的通用格式。××的位置，既可以填上地产业界龙头万科、房企 “千亿俱乐部”黑马碧桂园、军工背景的央企中航地产，也可以填上地产电商平台好屋中国，或者大受资金追捧的房多多——这背后的逻辑是“全民经纪人”营销模式的声浪沸腾。
8月，过去作为传统房屋中介开店门槛的“房产经纪人资格认证”被官方取消，该消息将“全民经纪”的概念推上高潮。这种可能撼动传统经纪业务游戏规则的新趋势，还引爆了开发商与中介机构之间的隔空骂战。
《中国经济周刊》采访发现，在“好房愁卖”的大环境下，开发商与中介机构之间的既有利益蛋糕被重新切分。
争夺源头数据
根据上海易居房地产研究院对35个城市新建商品住宅库存总量的监测，曾经一房难求的开发商当下已罹患“库存焦虑症”。截至7月底，35城新建商品住宅库存总量同比增长22.8%，达到26594万平方米，再次刷新历史纪录。
“现在房产营销的几个环节中，能否将楼盘信息精准传播给目标客户，经纪机构能否获取有效的源头数据已经成为关键，实现经纪人全民化的核心价值就在这里。”好屋中国创始人汪妹玲对《中国经济周刊》表示。
记者登录好屋中国官网，注意到任何人注册为自由经纪人后，均可以向网站提交存在购房意向的客户姓名电话。据汪妹玲介绍，其商业模式是先从开发商处拿到楼盘代理权，线上登记的客户信息则通过技术云服务连接进内场，由专业经纪人团队负责后续追踪，一旦促成交易，自由经纪人与专业经纪人将以一定比例分佣。
这也是万科、中航等地产大鳄杀入全民营销概念的思路。以万科为例，任何人都可以注册成为“万客通”等平台的线上经纪人，通过推荐真实的潜在客户购买万科项目以获取佣金。
“‘全民经纪人’并没有改变房产经纪的原有业态，最大价值还是提高了数据采集的精准度。传统中介数据一般都来自买过房的客户，在上一次买房交易流程中的个人信息沉淀了下来，中介会分析老客户的生活周期和活动圈，判断他下一次购房和卖房的可能性，但与亲友圈的‘贴身’推荐相比，这种方式显得比较原始粗糙。”从事电商产品运营的资深人士姚苏粤对《中国经济周刊》分析称。
一家房产交易信息网站的产品经理则告诉《中国经济周刊》，类似万科和好屋中国的思路虽是传统模式的线上突破，但数据库创新之外的其他内涵并不算革命。“对照安居客、搜房这种互联网起家的平台来看，除了卖广告位、搞竞价排名外，它们也向‘看房团’推售抵扣房款的卡，等于涉足新楼盘的经纪业务，再按具体成交量结算佣金。”
撬动利益格局
但全民经纪人的销售成绩单却让业界大跌眼镜。据西安万科透露，“万客通”上线短短一个月内，注册用户达10899位，推荐客户2848组，成交额3408万元，其中49.87%由自由经纪人贡献。而来自好屋中国的数据显示，上半年公司销售额高达700亿元，其中北上广深占到205亿元，品牌开发商的楼盘占79%。
这无疑让传统经纪机构如坐针毡。8月18日—21日，西安万科与易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱耗时4天针锋相对。万科的“全民经纪”模式被传统中介公开诟病为“鼓励‘飞单’、挖别人墙脚”和对“中介和代理公司的极大不尊重”。
隶属于房产中介的佑威房地产研究中心副主任陆骑麟接受《中国经济周刊》采访时也“声援”丁祖昱：“我个人感觉万科没有很大创新，反而是鼓励业务员跳过自己的中介公司做一些违规的行为。”
“整个房地产电商是做不起来的。因为房屋本身独特性强，同一栋楼不同房源、不同楼层的信息都不一样。此外，淘宝能做起来的根源还在于实体店与网店的巨大价差，房产在网销时却没有明显的价差。”陆骑麟对《中国经济周刊》表示。
而开发商与中介机构间既有利益格局被撼动可能是引发口水仗的原因。长期与开发商合作新楼盘代理分销的马文婷告诉记者：“过去一般开发商给代理的中介佣金是不低于3%的，现在房子难卖，有些开发商佣金比例最高已经涨到了10%，甚至15%，本来全进中介的口袋，现在则被全民众销平台分了一杯羹。”
据汪妹玲介绍，好屋中国分给自由经纪人的佣金是房款的1‰，分给专业经纪人的佣金是房款的2‰，分给专业经纪人所属中介公司的佣金是房款的8‰到1%。
换言之，在目前开发商支付的高达房款10%-15%的佣金中，众销平台能拿到8成以上。也就是说，开发商给出的佣金大头是填充了全民众销平台的荷包，切分市场蛋糕时，传统中介机构沦为平台的“打工者”。
更令中介忧心的是，“好屋们”的雄心似乎不止于此。“如果是独立经纪人，可以在经过好屋学院培训后注册成为好屋合伙人，自己带团队，佣金会更高，一笔单子做成后，经纪人可以拿到房款的3.5%，团队领导可以拿到1%。”汪妹玲如是说。
经纪人可能因此“用脚投票”，人才流失成了传统中介最大的隐忧。
准入真空地带
马文婷分析，对于本就勒紧裤带的中介市场而言，小型中介最有可能受到全民经纪人模式的正面冲击，“有许多中介实体店其实就是小猫三两只，或者夫妻店，线下门店的租金成本太高，小中介又在新楼盘的议价中居弱势地位，现在可以把店开到网上是有吸引力的。”
不过，在隔岸观火的第三方人士眼中，全民经纪人的现有模式也并非毫无破绽。“最大的问题是这种营销模式几乎没有技术壁垒，很容易被其他网站替代，甚至可能被搜房、安居客这样的成熟平台植入。”姚苏粤对记者坦言。
另一方面，尽管全民经纪人的概念在国际上早已有之，但想要顺利推行中国式全民经纪仍有短板。公开资料显示，美国有85%的房屋交易是通过独立经纪人来完成的，但两国的行业准入条件却存在明显差异，契约环境也有差距。
“中国的房产中介形象很负面，过去的执业资格证也是形同虚设。因为在整个交易环节中只有最后网上做合同和房产交易所的流程需要这张证，一间门店只要租借一张证就能开业，大量业务员实际都是无证执业。”马文婷对记者分析，“现在取消资格证等于是降成了零门槛，培训的任务落在企业身上，缺少充分监管的情况下很难确立标准。”
据悉，在美国，房产经纪人不仅需要拥有大学学历，还必须学习估价、财务、会计、规章以及房地产实务等五门必修课，通常考试通过率仅为20%。