物业税对楼市影响几何市场期待实施细则

部分省市模拟试点“空转”六年 发改委《
意见》提出研究开征　　国务院日前批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见》。《意见》将“深化房地产税制改革，研究开征物业税”作为加快推进财税体制改革的内容之一，引起各方关注。　　作为一项物业保有环节的税负，物业税从2003年起即在一些省市模拟试点“空转”，2007年起又开始扩大试点。此番《意见》公布，究竟传递出什么样的信号？一旦物业税开征，又将对楼市产生哪些影响？　　开征势在必行　　物业税，又被称为“不动产税”或“房地产税”。与以往房地产税负最主要的区别在于，物业税是拥有房屋所要交纳的税，是不动产保有环节的税负，而非开发和交易环节的税负。物业税的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。　　据了解，目前我国房地产税费主要集中在开发投资环节；对于消费者而言，则主要集中在交易环节。对于购房者来说，占有不动产期间几乎没有税负，因此个人投资购买房地产的预期收益很高。投资人只要不转让交易，就可以零税收成本地持有房产和土地资源。当市场处于卖方市场时，投资者可以轻松地将手中的房产溢价出售，并可以不费力地将各种交易税费转嫁到买家头上，从而变现投资收益。这刺激了各类投资者的房地产需求，也在客观上鼓励了房地产投资或投机行为。因此，在物业保有环节收税，不仅是国际通行的惯例，也有利于充分发挥税收对社会资源的二次分配和调节作用。开征物业税势在必行。　　物业税改革的关键，在于计税依据的调整。以评税价格作为计税依据是国际上的普遍做法。从2003年起，税务总局和财政部先后批准北京、江苏、深圳等六个省市进行房地产模拟评税试点，即俗称的物业税“空转”。　　所谓“空转”，是指没有实际收税，但一切工作步骤都和真正收税一样，财税部门、房管部门及土地管理部门等单位共同参与，进行测算评估制表统计。2007年，河南、安徽、福建、大连部分区域也加入试点。　　房价影响尚难定论　　物业税的开征，将明显增加房产持有成本。这对投资和投机需求会是一种极大的制约。甚至有人预言，物业税一旦出台，房价将大跌多少多少。这种观点是很片面的。开征物业税最重要的作用在于改革和完善国家财税体制。物业税的开征对房地产市场的影响非常深远，其引发的市场变化将非常复杂，绝不能简单地以房价的涨或跌来下结论。　　“易居中国”分析师付琦认为，物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。从房地产开发的角度来看，将现行开发过程中一次性征收的税费分摊到未来数十年进行征收，由此开发成本降低，房价也应该能随之降低。但在实际情况中，价格是由供求关系决定的，开发成本只是定价时考虑的因素之一。当市场供不应求时，开发商定价不会完全按成本算，而是随行就市。　　从对供应的影响来看，物业税在整合了开发税费后，降低了开发成本，可以鼓励开发商更多地投资房地产行业，从而带动供应的增加，能在一定程度上起到平衡供求关系、稳定房价的作用。当然，这也要结合某一地区房地产发展的实际情况。对于房地产发展尚属起步阶段的地区，投资规模的不断扩大，确实可以带动市场供应。但对于土地供应紧张的地区，开发商投资热情的高涨也有可能引发开发商疯狂夺地，最终地价越来越高。　　再从对需求的影响来分析。从理论上说，物业税的开征，将提高持有房屋的成本，对投资和投机需求产生抑制作用，对于贪大求阔追求大户型的消费者也会产生一定的抑制作用，有助于省地小户型的开发和销售。但不可忽视的是，物业税对抑制投机、投资的作用大小，取决于税率的大校此外，如果由于物业税开征，降低了开发成本而致使房价初期下调，由此也可能激发起新的自住需求入市，在供求关系的矛盾下，房价或许又会重新上升。其中的变化，将很难简单定论。　　市场期待实施细则　　物业税的开征尚处研究阶段，但有关物业税的种种细节，一直是人们猜测和关注的焦点。　　比如，目前我国房地产领域有包括房产税、城市房地产税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税等几十种税费。物业税究竟整合哪些税费，以避免重复征税？又如，对已购房者，是采取征收还是免征的办法？还有，如何对各种形态的不动产价值作出科学评估？采用何种税基标准进行征收？税率采用怎样的标准？非住宅类不动产如何设计物业税的制度？多套房屋分别位于不同城市，如何计算物业税？物业税收如何合理使用、信息公开？……凡此种种，都可能对房地产开发和投资消费产生直接影响。　　美联物业上海区副总经理丁伟预计，物业税的征收会适当增加二手房市场的供应量，从而促使价格适当下调，但对市场的影响多大，还要看实施细则如何规定。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，这一政策的真正实施还需时间，应该对不同收入的群体，采用区别对待的方式。此外，物业税也应该取之于民，用之于民。比如，可以作为经济适用房，廉租房等的资金来源，以此推动我国房地产业的健康发展。