中国第一豪宅销售谜团

限购令冲击豪宅销售，20余广州类似项目陷销售僵局　　本报实习记者 刘力图 广州报道　　沿着广州白云山往北驱车约十公里，丛林密布的国道旁边出现了一道独特的风景：远见一小山坡，繁花簇拥，坡上立有约两米宽、半米高的黄白大石，篆刻着鎏金色字样“大一”二字，分外夺目。这里便是有“中国第一豪宅”之称的大一山庄，顺道而看，只见园林曲径，无法窥见豪宅任何一角。　　近日，“大一山庄”又因为捂盘质疑再次进入舆论视线，成为房地产调控下，豪宅项目销售遇冷的典型案例。而在记者采访中，同行在惋惜其倒霉的同时，也透露，大一山庄实际上只是冰山一角，在广州，因双拼户型陷入销售僵局的在售项目就有近20个……　　超级豪宅被指“捂盘”　　实际上，神秘的不止是大一山庄的门面，还有其是否“捂盘”的真相。　　大一山庄“捂盘”的消息源于2009年，当时由多家机构评选出来的2009年《中国十大超级豪宅》排行榜发布，名不见经传的广州大一山庄名列超级豪宅第一名，超越名气甚大的南京钟山(专栏)国际高尔夫别墅，以及上海汤臣一品等豪宅。　　一位对该事件熟知的李先生回忆，当时排名一出，一封源自内部的举报信将大一山庄的“违规行为”、“弄虚作假的伎俩”暴露出来，广州本地媒体对此集体笔伐，风波持续到现在。　　4月26日，记者采访长期居住在大一山庄附近的村民得知，这片地在2004年前都是养鸡场，方圆几公里都是鱼塘、山丘。　　公开资料显示，2005年6月，大一山庄的开发商广东中力集团的母公司——广东中鼎集团，以5亿元夺得该地块，比最低交易价高出逾2.90亿元，成为当时广州的“地王”。由于击败了保利、恒大、时代地产等大佬，很少涉足房地产的中鼎集团也名噪一时。　　成功投得地块后，广东中力集团在推广规划中表示，欲打造成性价比非常高的优质别墅楼盘，项目容积率仅为1，并宣称两年内全面推向市场。　　然而，据记者从一位长期关注该项目的人士处了解到，直到2009年初，这块地才开始有动工的迹象。　　一位从2010年初开始参加项目建设的包工头告诉本报记者，山庄外围那排别墅已经建得差不多了，但其他项目进展得十分缓慢。他经历过两次别墅差不多建好又被推倒重建的事，当时他打听得到的说法是，老板对设计不满意，要等建筑师从国外回来重新调整。　　在网站上浏览项目可发现，山庄在2009年4月就称“年底对外发售”，预售消息一直未停，到2011年4月更新最后一条信息显示其预计五一正式发售。　　该项目负责人曾公开表示，大一山庄从2010年底就拿到了预售许可证。包括中原地产、合富辉煌等地产业内人士都称，拿地6年以来，大一山庄仍未正式入市，没有任何销售的痕迹。　　目前只对内部认购　　记者按照网上公布的销售电话咨询看房事宜时，对方表示，目前需要上面的负责人吩咐，才能安排看楼。但可以留下姓名和联系方式，在五一假期后安排排号看楼。　　记者在大一山庄另外一个门口看到，不少来自北京、上海、河北、福建的豪华房车陆续进出。在工地上，依稀能看到带客看楼盘的电瓶车出现。　　大一山庄营销项目负责人李公明(化名)透露，这些都是来看房的客户，能进来的都是老板安排的，销售部无法自主安排。　　李公明表示，其实早在去年年中就接受内部认购，认购者需交诚意金500万元，对外并没有安排看房或认购。目前来看房的有本地的有钱人，也有外省的富豪，长三角和山西的客源居多。　　对于目前已认购的数量、认购与销售许可证的关系，以及认购如何取得政府相关部门认可等事时，李公明不愿回答，表示这是领导层的事。　　记者致电销售中心得知，5月份开始可接受外界预约看房，但仍没有正式开盘。至于何时正式开盘，记者多番查询，截稿前仍未得到明确的答复。　　越是暂不入市，越是遮掩得神秘，这片“中国第一豪宅”的身价近几年节节攀升。　　从2009年4月公布的“预计最低售价为2.5万元/平方米”，到2010年4月前称“预计售价为40000元/平方米”，直到2010年下半年的“售价将不会低于6万元/平方米”。以其首批面积900平方米以上独立别墅测算，最低售价不会低于5400万元/套，面积更大的别墅则售价高达数亿元。　　光是土地的价格就令人吃惊，该项目总建筑面积15万平方米，位于广州中心与郊区之界，毗邻多处知名养生类景区，坊间一直称其为“风水宝地”。有媒体统计得出，大一山庄目前地价较当初已翻了约5倍，光土地增值就超过20亿元。　　同行叹其“倒霉”　　越“捂”越“富”，这是多位业内人士一致认可的房地产“秘事”。　　大一项目的负责人曾公开否认其“捂盘”，他表示，举牌拿到地块后发现产权有问题，部分地一直不能交吉。另一方面，该盘独特的设计在报规划时需要很长时间，以至于项目建设期长。　　在外界看来，大一山庄6年未见其竣工成为了不争的事实。　　另一方面，2003年2月18日，国土资源部首次发文提出停止别墅类用地的土地供应，过量供应的地方，要认真进行清理。此后，相关部门也多次发文重申禁令。　　然而，2003年的禁令一出，别墅市场并没绝迹，相反以联排别墅、双拼等名义的“类别墅”再次亮相，并呈百花齐放之势。　　据内部人士透露，2005年拿下地块的大一山庄项目当时的设计正是类似的路子。早在2007年12月，该地块就陆续获得了《建设工程规划许可证》，为两层或三层别墅，且是纯别墅社区。但在设计上则采用联排等方式规避相关政策。　　据悉，自从“国八条”的限购令出来以后，限购数量以及身份限制都成了买房的障碍，而大一山庄为规避当时的户型面积限制而采取“双拼房”设计，表面看上去成了鸡肋。　　据保利、中信内部人士称，在广州，因双拼户型陷入销售僵局的在售项目有近二十个，目前已有不少处于封盘状态。　　而万科一销售主管则为大一山庄的“倒霉”感到可惜，称“每到即将出售的时机，准会出台调控政策，最近它的双拼房应该比较棘手”。　　大一山庄一项目负责人近日对媒体透露，由于担心限购令会影响销售，该项目已决定推迟开盘时间。　　随后，记者致电大一山庄销售热线，咨询购房会否受房产证限制时，对方暗示不用担心，只要交足诚意金，他们有办法解决。　　正当其他开发商为大一山庄感到“惋惜”的同时，广东房地产协会内部人士接受记者采访时表示，购豪宅的都是有钱人，他们自有办法解决，不会担心销路有影响。但从广州以及全国豪宅市场的表现及预期来看，大一山庄头顶“中国第一豪宅”的光环，越放缓开盘的时间和放盘的数量，把价格继续往上推的机会就越大。　　仲量联行今年4月中旬发布《2011年第一季度广州房地产市场研究报告》显示，今年一季度，二手豪宅售价至2.7万元每平方米，环比升4.7%，同比升12.5%。　　该行分析指出，广州核心地段高端项目的抗跌能力强，供应一直从紧，并且原业主的持货能力强，对现金需求度并不紧迫，豪宅市场价格仍然企稳并有持续上升之势。