温州客撤离市中心豪宅市场

近日温州客出逃豪宅市场　　近期许多高档住宅又出现了温州投资客的身影，只不过他们不是买家而是
卖家。卖出房子的温州投资客的资金当然不会闲着，他们继续转战二、三线城市，以小换大继续投资。　　业内人士普遍认为，温州人对市场一向非常敏感，近期抛盘背后自有其道理。中原地产研究中心主任庄巍认为，明年政策环境可能会发生一些调整，房产政策“红利”即将结束，对政策的预期以及房价偏高使得他们选择出手套现。　　温州客抛售市中心豪宅　　2005年开盘的黄浦众鑫城6号楼业主几乎都是投资客，其中80%左右是温州人，换手率较大，买进卖出几乎都是投资客。易居臣信市场研究中心透露，近期有不少温州人开始挂牌，挂牌量大约占总房源的三成左右。市场上该房源三房的成交价一般在500万元左右，近期挂出来的则在530万元左右。　　不仅如此，还有多个市中心豪宅出现温州人抛盘的情况。记者从中原地产、汉宇地产等大型中介了解到，仁恒河滨城、世茂滨江花园等投资客密集的传统高档小区，近期都出现不少温州客的抛盘，这些小区10月份以来三分之一的
成交量都是温州投资客抛售的房源。长宁区古北一带几家中介告诉记者，有10位温州客户要卖掉在长宁区的几套豪宅。记者粗略计算一下，这些豪宅加起来约有20套，价值在7500万元以上。而在安居客等网上挂牌较多的网站，也有不少经纪人挂出了打着“温州人”旗号的房源。　　温州客到底有多少房子？现在抛了多少？市场研究机构普遍认为很难统计。“有些温州人因为有很多套房子，所以有的时候卖的是儿子名下的房子，但儿子的户口可能已经是上海的了。”一位分析师告诉记者。“但是总体来说，现在他们挂出来的价格普遍要比实际市场成交价要高1－2成。”易居臣信市场研究中心分析师杨晨青告诉记者，估计到12月左右，可能那些有新投资计划的投资客会急于出手物业。　　优惠政策取消前走人　　早几年在上海炒房的温州人，他们的社会地位和经济水平决定了多数人以投资中档楼盘为主。易居中国分析师薛建雄说，现在上海的豪宅要很有实力的温州人才投资得起，这些原先投资能力在千万元以内的投资客，现在都去二、三线城市投资100万－200万的当地豪宅，重复过去的投资回报想法。　　此外，温州投资客的抛盘也很可能与年底到期的优惠政策有关。上海中原副总经理陈宇珏给记者算了一笔账：对于卖房的人而言，如果政策调整，营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、交易
手续费这些税费很可能会发生大变化。　　以前两者为例，如果卖出的房子持有年限超过2年未满5年，且为普通住房的话，现在是暂免营业税的；非普通住房则缴纳差额的5.55%(如果按照原来的政策，则统一缴纳全额的5.55%)，个人所得税则较为复杂，不仅要看住宅持有年限，是否为“普通住房”，还要看是否为“唯一一套”。(见右表)　　由此可见，如果优惠政策到期取消的话，非普通房的交易成本将大大增加，而温州投资客购买的基本上是非普通房。　　案 例：　　某卖家出售一套持有年限为3年的唯一一套内环内250平方米、总价500万元的非普通住房，当初买入价假设为300万元。　　需要缴纳的税费　　营业税 个人所得税 土地增值税 印花税 交易手续费 合计　　按照原先政策　　277500元100000元12500元2500元625元393125元　　现行优惠政策　　111000元---625元111625元　　共节省281500元