经适房新规颁布专家指出操作性难题

贾海峰，唐明华　　表面上看来是对经济适用房管理的新规定，实际上却是调控房价的“精准制导炸弹”。　　国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏表示，住房和城乡建设部4月26日出台的《关于加强经济适用房管理有关问题的通知》(以下简称“通知”)是以加强住房保障来稳定房价。　　“通知”明确了经济适用房功能是解决低收入家庭住房问题，而不是升值、投资。一系列严格控制经济适用房买卖、出租的规定，有利于经济适用房大规模建设之后，能真正供应给城市低收入人群，分流商品房市场需求压力。　　记者看到的一份关于“通知”的材料内容也显示，该“通知”并非仅对经济适用房销售、管理进行规定，而是重申了“商品房价过高、房价上涨过快的城市，应大幅度加强经济适用房建设，并适当扩大供应范围”。　　新规出台几经波折　　一位接近住建部的专家对记者表示，“通知”内容的制定由来已久。2009年初，就有媒体报道了很多地方经济适用房出租的问题。而自2008年新的经济适用房管理办法发布之后，地方政府具体执行情况如何，也需要进行一个梳理。　　这份早已被制订出来的“通知”几经修改，由于很多技术性因素制约，加之各地实际情况各不相同，“通知”迟迟没有发出。　　在今年的住房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新提出加大经济适用房建设规模和扩大保障范围。　　今年“两会”的专场新闻发布会上，姜伟新再次表示了遏制房价过快上涨的几项措施，其中就有加快经济适用房和中低价位商品房的建设。　　中国社科院研究员易宪容对记者说，经济适用房在房价上涨不快的时候，是不被地方政府看好的，很多地方政府都弃建经济适用房。　　东部沿海的经济较发达城市，多采取直接货币补贴的方式，让经济适用房补贴对象拿货币去市场上购买商品房。经济欠发达的中西部地区，也因为经济适用房需要政府投入，迟迟不肯大规模建设，而由于政府让利不够，经济适用房房价与商品房房价相差不多，中西部城市的购买者也对经济适用房没有兴趣。　　这个广受诟病的住房保障产品突然又被高调提起，并被住建部加以推广，勒令地方政府恢复和大规模建设经济适用房，其主要目的就是为了调控房价。　　分流商品房需求　　而在上述材料当中，“商品房价高、房价上涨过快的城市”被界定为必须建设经济适用房的城市。　　例如，今年4月初，上海2666户经济适用房购买家庭终于进入分配程序，同时上海也宣布到2012年上海享受经济适用房政策的家庭，达到30万户。　　上述接近住建部的专家也表示，调控房价应该区分自住型需求和投资性需求。满足自住型需求应该依靠住房保障和中低价位商品房来完成。　　相比廉租房来说，经济适用房在按规定缴纳差价收益以后，可以取得完全产权。其建设过程中可以销售，能帮助地方政府快速回收住房保障投入资金。相比限价房来说，经济适用房适应性和针对性更强。　　据戴德梁行今年第一季度市场研究报告，2010年中高端房产产品涨价压力依然很大，而政府的住房保障产品提供力度还不够。要真正完成“高中低”三级住房提供模式，政府需要进一步加强低端房产产品的投资。　　这或许就是住建部要求地方再度大规模建设经济适用房的主要原因。　　“通知”提出，经济适用住房的建设规模，由各地结合当地居民收入、住房状况等实际情况确定。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要大幅度增加经济适用房供应，并适当扩大供应范围。　　廖英敏认为，加大经济适用房建设，同时加强经济适用房管理，使其用得其所，对于分流商品房的需求压力起到了作用，而需求减少对稳定房价也会起到作用，是稳定房价的一个具体措施。　　“挪用”经适房　　“通知”中对经济适用房管理提出了空前严厉的措施：违规出售、出租、空置经济适用房的，都要被收回经济适用房，同时5年以内不许再申请任何政策性住房。　　4月27日，记者前去北京海淀区苏家坨经济适用房小区采访时，发现这里几栋给回迁户的经济适用房，室外大部分已经安装空调，人都已经入住。而大部分参加排号分配的经济适用房，入住率不高。　　记者在几家房产中介网站上发现了苏家坨经济适用房出租的消息。两室一厅的经济适用房租金在1300元/月-1500元/月。　　记者了解到，苏家坨经济适用房项目是北京市位置较为偏远的一个，从海淀区北端的西苑站坐公交车过去，也要2个多小时。而且，不断有业主向政府提出
意见，称苏家坨经济适用房水电燃气供应有问题。　　随后，记者又去了北京另一个经济适用房小区“天通苑”，这里情况则大不同。这里云集着几十家房产中介店，所经营房屋大部分为“天通苑”的经济适用房。　　虽然“天通苑”的经济适用房是2008年4月新经济适用房管理办法出台之前的项目，其上市交易不受新规定的约束，但是由于当地经济适用房存量太大，很多经济适用房还没有完成转换产权，仍然以经济适用房的身份在买卖。　　北京我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖对记者说，由于此前大部分经济适用房已经在2008-2010年期间完成了产权转换，进行了交易，目前经济适用房占二手房交易比例不足1%。　　而中原地产4月27日公布的一份北京经济适用房出租房源表则称，北京经济适用房出租占全部出租房源的20%以上，并列明了北京每个经济适用房小区的挂牌出租房源。其中“天通苑”有825套，“回龙观”有800套。　　操作性难题　　中国社科院工经所工业与投资研究室主任曹建海表示，经济适用房由于房源少，资源稀缺，其定位是稳定房价的情况下，应该不允许买卖。　　“通知”中对于经济适用房买卖也竭尽严厉之辞：经济适用房买卖必须优先给政府回购；经济适用房取得完全产权之前不许买卖、出租；经济适用房买卖差价应该补交收益给政府，交易价格低于指导价，按照指导价收取土地出让收益等。　　曹建海表示，“通知”内容虽然很严格，规定了责任追究机制，但是具体落实还要等待地方政府出台细则。　　易宪容表示，经济适用房买卖仍可以对调控房价有所作用，出租则是应该严格禁止的。　　不过，对于“通知”内容能否得到贯彻落实，易宪容表示，还存在很大的困难。　　例如，经济适用房“空置”如何去界定？难道要管理部门晚上去数谁家灯亮着，谁家灯没亮来界定吗？也有办法称，住房保障管理部门与电力部门等合作，看用户用电量来界定这套房子是否有人住。　　不过，上述这些措施都建立在住房保障部门有充足的人力、物力管理的基础上的，而大部分城市没有这么多的人力物力管理保障房。　　易宪容认为，地方政府对于大规模建设经济适用房等政策是什么一个态度，也将影响“通知”精神的具体执行情况。地方政府是否愿意大规模建设经济适用房？很多城市的经济适用房购买者是公务员群体，地方政府是否愿意对这些群体的经济适用房购买、使用情况进行严格督查呢？