莱茵置业大股东以房换股标的房产收益率偏低

已停牌两个月的莱茵置业(000558)于9月18日披露定增方案，控股股东莱茵达控股集团计划以两处房产认购部分定增股。不过，《大众证券报》从可查资料中发现，控股股东莱茵达控股集团旗下这两处房产目前收益率均处于较低水平，其中一房产处于亏损状态。　　“重组”变“定增”　　9月18日，莱茵置业定增方案出炉，公司拟以不低于3元/股的价格，向包括莱茵达控股集团在内的不超过10名特定对象，非公开发行不超过3.4亿股。其中，莱茵达控股集团将以旗下杭州莱骏投资管理有限公司(下称“莱骏投资”)100%股权和嘉禾北京城参与认购莱茵置业定增股。　　根据方案，莱骏投资100%股权和嘉禾北京城的预估值为4.2亿元。如此一来，公司定增预计可募集的现金不超过6亿元。公司此次所募资金将用于购买地块，分别是余政挂出(2013)7号地块、余政挂出(2010)128号地块，总计18.2亿元，其中公司计划使用募集资金不超过6亿元。　　值得一提的是，莱茵置业在停牌期间(9月7日)突发公告称，公司与第三方积极洽谈资产收购事宜，相关指标未达到重组管理规定的标准。鉴于此情况，公司决定将停牌理由变更为实施非公开发行股票。　　换股房产收益率低下　　具体来看，莱骏投资主要资产为莱茵达大厦。而莱茵达大厦是一栋位于杭州市西湖区文三路535号的甲级写字楼，房屋占地面积2817平方米，总建筑面积1.69万平方米。财务数据显示，2012年，莱骏投资实现营业收入1625.76万元，实现净利润是569.01万元；2013年1至6月，其营业收入751.22万元，净利润289.21万元。　　此外，由于缺乏运营团队，嘉禾北京城商铺的招商和运营情况不佳。目前莱茵达控股集团账面该部分投资性房地产出租率约60.55%，商铺月租金约22元/平方米，在所在地嘉兴市的中心地段属偏低水平。2012年，嘉禾北京城商铺营业收入129.87万元，实现净利润-272.46万元；2013年前6月，其营业收入73.2万元，净利润为-124万元。　　“这两份资产收益率不高，这对公司如何应对股本回报率下滑提出了挑战。”一市场研究人士昨日提出了担忧。针对两房产的经营现状，《大众证券报》致电上市公司了解情况，但其电话无人应答。　　房产被抵押待解限　　值得关注的是，莱茵达控股集团内部资产整合前，莱茵达控股集团以莱茵达大厦1.69万平方米(全部)房屋建筑物作为抵押，向浦发银行杭州市文晖支行借款28580万元，抵押期限为2012年9月24日至2017年9月24日。　　而嘉禾北京城也不例外。嘉禾北京城位于嘉兴市商业中心，房屋占地面积7198.1平方米，总建筑面积1.59万平方米。其资产也被莱茵达控股集团分别抵押给中国银行、恒丰银行、招商银行。　　“显而易见，被抵押的房产转让，其存在风险主要是收购方风险。有抵押的房产转让前，可以做抵押注销，使房产恢复到没有权利限制的状态。”北京一资深律师如是建议。而莱茵达控股集团称，在上市公司第二次董事会前，莱茵达大厦及嘉禾北京城在物业上将不存在权属瑕疵或权属限制情形。记者 张曌