鄂尔多斯样本调查 金融体系滞后黑金转战地产

荒漠上的一座城市。建筑稀疏，但商业沸腾；土壤贫瘠，却矿业丰富；机构弱小，然货币横流。　　鄂尔多斯 ，中国资源型城市一个缩影。　　从以煤矿发家到投资房地产，从高利贷活跃到成立第一只私募股权基金，鄂尔多斯正将财富积累与城市发展进行联系。　　那么，巨大的财富从地下被挖出来，到底如何完成循环，造就一个人均GDP超过2万美元、百万资产只能称为“穷人”的城市？　　巨额剩余资本潜藏地下，巨大的民间借贷市场如何转型，下一步鄂尔多斯将走向何方？　　2008年，“鄂尔多斯模式”曾经被作为与深圳模式、温州模式一起并列为中国地域经济发展的模板。3年之后，本报记者试图从金融视角出发，解读资金循环的“鄂尔多斯模式”。　　地下黑金转战房地产　　随着房价的上涨，越来越多的煤矿主参与到房地产开发的行列中。　　地下资源一直都静静地躺卧地下。　　转变是是在近十年间发生，从2005年开始变化尤为迅速，“城市一下子就发展起来了。”煤炭“黑金”催生了鄂尔多斯的财富积累。　　在这一批以煤炭起家的企业中绝大部分是民营资本。除了中国神华 、中煤集团两家国有企业外，鄂尔多斯曾存在过1000多家民营煤矿，而如今依然有200多家民营煤矿，其中的一些民营煤矿已经上市，规模可与国有煤矿相媲美。　　但众多民营企业规模虽小，不仅增加了地方税收，拉动了相关产业的发展，更将鄂尔多斯巨额地下黑金财富滞留在了民间。　　2007年，随着鄂尔多斯市煤炭整治工作的进行，1000多家小煤矿被关停，同时探矿证、采矿证的办理难度和费用也越来越高。已经获得资金的煤矿主们迫切需要另一个投资渠道。　　然而，能达到资源类行业高额利润的行业并不多，于是“涨声一片”的房地产成为了煤老板们的首选。　　房地产投资可以分两方面，买房和卖房，两者的幅度都惊人。　　在采访中，记者遇到多位企业人士分别在鄂尔多斯、包头和北京拥有多处房产，在鄂尔多斯市拥有两处以上住宅的很普遍，其中一位在北京购买了数十处住房，投资上亿。　　天津高和股权投资基金有限公司（下称“高和投资”）的调研显示，去年鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价已在7000/平方米元以上，其中一些高端住宅项目的售价已突破2万元/平方米，逼近北京、上海。而在2009年时，全市商品住宅均价不过4479.6元/平方米，更早一些时候房屋均价不过1000多元/平方米。即便这样，在过去一年间，几乎每个新入市的楼盘迅即都被抢购一空。　　“一些煤老板整栋楼地买。”当地人绘声绘色。另一位市民则说：“根本买不着房。”　　但鄂尔多斯的二手房市场和房产中介并不发达。数据显示，2010年鄂尔多斯市二手房成交面积仅有17万余平方米，市场上没有一家二手房中介公司，这说明鄂尔多斯人对当地房地产投资几乎没有从房市上退出的需求和途径。　　鄂尔多斯市人士投资房产还有一个投资梯度的特点，呈现为鄂尔多斯、呼市再到北京等外地市场的逐步升级式投资，而由于对上海、广州不熟悉，较少有人在这两地买房。　　根据高和投资对鄂尔多斯的调研，资产在五千万至一亿或者更少的中小型投资客户大多选择在鄂尔多斯或内蒙当地投资，属于资产过亿的大资产客户则会选择在外地投资。　　转战外地买房的许多鄂尔多斯人都会回忆起一个关于潘石屹 的“传说”：2007年，潘石屹来到鄂尔多斯。据说，潘石屹要拿5000亩地开发独立别墅，要求和当地的“有钱人”进行沟通，以便了解需求。于是政府组织当地的“有钱人”与潘石屹进行“
对话”。对话完毕，老潘便组织这批人去了北京，购买了三里屯SOHO。但是鄂市东胜区的5000亩地却没有拿。　　2011年，北京房地产市场开始限购，鄂尔多斯民间资本明显转向商业地产和写字楼的投资。但其投资习惯仍较为保守，一般以优质地段的现房为首选，因为鄂尔多斯房地产市场几乎为现房或准现房。　　随着房价的上涨，越来越多的煤矿主参与到房地产开发的行列中。　　鄂尔多斯各旗镇总人口160万，市区人口（包括东胜区、铁西区、康巴什新区、伊旗阿镇）逾65万。仅2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，
同比增长45.1%；完成投资365.7亿元，同比增长129.13%。全市新开工面积1626万平方米，同比增长27.23%。　　也就是说2010年的开工面积可供提鄂尔多斯全部人口平均每位约17平方米的房子，可提供鄂尔多斯市区人口每位约41.5平方米的房子。　　与大多数中国其他地区不同的是，鄂尔多斯不但创造巨大的财富，而且财富得以分配到大多数人手中，可谓“藏富于民”。当地人称，鄂尔多斯资产过亿的富豪在6000个以上，而资产上千万的富人则至少有几万个。　　鄂尔多斯市的财富再分配主要通过两个途径：大规模城市改造带来的拆迁补偿和民间借贷，而后者是鄂尔多斯经济快速增长的重要润滑剂。　　受益于高额的财政收入，鄂尔多斯政府对拆迁补偿一向慷慨。　　根据规定，在鄂尔多斯东胜区，农村耕地补偿每亩在5000元到2万元左右，草地、林地每亩为1000元到2万元左右，市区房屋拆迁不同地段价格也不同，每平方米从3000元到1万不等，市区土地在每亩100万到300万不等。核心区域的补偿甚至在8000元/平方米以上，拆迁成为“百万户”的并不少见。　　“十一五”期间，鄂尔多斯城区共拆迁765.4万平方米，拆迁户数达51772户。2011年计划拆迁幅度达到300万平方米，近乎过去五年的一半。　　拿到的钱，必须寻找新的出路。　　据鄂尔多斯官方调研，目前民间借贷资金规模应在1000亿元以上，利率为月息2分-3分（2%-3%）之间，逢月末、年末，因为银行调账等原因利率走高，达4分-5分。资金投向在前几年主要是煤炭领域，现阶段主要在房地产、服务业等领域。　　当地一位房地产开发企业财务人员告诉记者，许多房地产商是通过民间借贷，而非银行贷款获得资金。另一位政府金融部门人员也透露，不少房地产商常年拿着民间借贷资金进行房产开发。　　高和投资提供给记者一组数据：鄂尔多斯银行系统至今年2月底，房地产开发贷款余额仅59.7亿元。但同期房地产投资规模已达360.7亿元。银行贷款规模不足房地产投资规模的16.55%。　　“这说明鄂尔多斯房地产开发的资金主要来自民间借贷，而非传统的银行。” 高和投资断言。　　鄂尔多斯一位金融界 人士透露，鄂尔多斯银行业对房地产开发贷款一直持比较审慎的放贷原则。[page]　　金融体系滞后　　鄂尔多斯市政府提出，计划将自治区内具备条件的农信社全部改制为农村商业银行，并引导民间资本入股。　　但民间借贷一直界限模糊，罪与非罪一线之间。吴英、石小红案件再次敲响了民间借贷的警钟。　　鄂尔多斯何去何从？　　鄂尔多斯市政府总结说：鄂尔多斯民间借贷比较活跃，在于经济根源，即金融服务的不足。在企业成熟度与正规金融机构对接不上、民间资金又充裕的环境下，民间借贷很快在鄂尔多斯形成一个庞大的市场。　　“民间借贷存在就是因为正统的金融服务跟不上，如果银行能借到贷款谁也不会去借高利贷。” 鄂尔多斯市主管金融的副市长李国俭接受采访时说。所以要多引进一些银行，农信社变成银行，发展担保公司、小贷公司。　　“谁借高利贷？主要是中小企业主和个体工商户，从源头上解决了，就没有问题了。” 他认为，对于政府来说总的思路有两方面，一是大力发展金融产业，实现金融普惠制，让小企业、农牧民都得到金融服务，以压缩高利贷的规模和空间；二是通过制度创新，将“地下钱庄”阳光化。　　鄂尔多斯金融办工作人员回忆，在2005年的时候鄂尔多斯市只有中农工建四家国有银行，随后交行才在鄂尔多斯设立分行。　　“当时我的一项工作是到各地去找银行，希望他们来鄂尔多斯设立分行。”这位工作人员回忆。　　而直至今日，大力引进股份制银行等金融机构依然是“目标”。市政府人士称，“十一五”期间，鄂尔多斯市地区生产总值年均增长24.5%，财政收入年均增长35.86%，金融业却没有同步增长。　　一方面，银行机构仅限于过去较为简单的银行体系，以四大国有商业银行为主，全国性、区域性的银行机构未能及时入驻或跟进服务。另一方面，资本市场发展比较滞后。2000年，鄂尔多斯市有4家上市公司，10年后仍然为4家。　　情况近年来有所扭转，兴业银行 、民生银行 、渣打银行、长安银行、西宁银行、新加坡华侨银行等将陆续入驻。　　村镇银行是普惠金融体系的另一个组成部分。据统计，目前已有16家村镇银行进驻鄂尔多斯，基本实现了旗区全覆盖。2011年市政府计划在主要的工业园区、产业重镇都设立村镇银行，以服务中小企业和农村牧区。　　此外，鄂尔多斯市政府提出，计划将自治区内具备条件的农信社全部改制为农村商业银行，并引导民间资本入股。　　“阳光化”运动　　鄂尔多斯式资金循环中有两个关键因素：充裕的资金以及高回报的项目。如今，循环依然在继续，尽管“民间资本”正在阳光化过程中，但实质并未改变。然而，更大的风险来自于环境的变化。　　然而，鄂尔多斯经济快速发展，企业成长很快，很多企业在财务、管理等方面不符合银行的贷款门槛，这一现象在短期内难以改变。　　同时，鄂尔多斯市也具有了一定的“吸金”效应。据了解，周边地区的资金流入鄂尔多斯，包括宁夏、山西、陕西以及内蒙古的中西部地区的呼和浩特、包头、巴彦淖尔、乌海等地。从某种意义上说，鄂尔多斯市已经成为黄河中上游区域的民间金融中心。　　对于鄂尔多斯市的民间借贷，无论是鄂市政府，或者内蒙古自治区政府，大多采取鼓励和引导的态度。　　“民间借贷是一个正常的经济现象，政府应当鼓励并保护民间借贷，像保护股东权益一样保护民间债权人的利益。”李国俭说，禁止民间借贷只会增加金融交易的风险和成本，减少资金供给，使高利贷利率更高，而且也为地下黑帮势力的发展提供了原动力。　　但探索地下钱庄“阳光化”势在必行。　　2006年，位于鄂尔多斯市的融丰小额贷款公司成立，是内蒙古首家小额贷款公司，也是全国首批7家试点之一。如今，鄂尔多斯市小贷公司已设立近80家，目前正在报批中的小贷公司还有60余家，而内蒙古也成了全国小额贷款公司最为密集的地区。　　不少煤矿主和房地产老板在主业之外经营起了小贷业务。鑫海投资控股（集团）有限公司下设房地产、金融、建筑、养老四个产业，而金融产业中包括鑫泽小额贷款公司和鑫泽基金管理公司。其董事长张子明告诉记者，下设小贷公司后，公司的资金运作更加流畅了，资金成本也有所降低。　　“就像自己内部有了一个银行。”张子明比喻。他介绍，小贷公司注册资本1.2亿，不少贷款的对象是与鑫海集团有关的建筑或者房地产客户。“比如说承包工程给某个人，他缺钱了，可以通过小贷公司贷给他，而结项目款时，把这笔贷款扣下来，风险很小。”　　其余的小贷公司也类似，不少依托实体公司设立，让公司的剩余流动资金得到充分利用，同时借助公司的项目资源或人脉控制风险。　　金融办批准设立小贷公司近80家，平均注册资本在8000万元以上，而申报小贷公司者依然十分踊跃。　　记者尚未获得关于小贷公司不良率的行业数据，但当地业内人士称，融丰小贷的不良率为0，其他小贷公司不良率也极低。　　然而，小贷公司面临着两大问题：资本金和税收。　　注册小贷公司需要注册资本8000万以上，放贷只能用自有资本金，不能吸纳存款，而税负则是按照企业所得税缴纳，不能享受金融机构的纳税优惠。　　此次采访中，多位小贷公司人士表示，资金来源是他们最为困惑的问题。　　“钱一会就放完了，没有事做。”多位小贷公司人士告诉记者。　　要解决钱的来源问题，鄂尔多斯市政府想到了银行，希望银行为小贷公司提供股权融资特别是
国家开发银行。此外，鄂尔多斯市正在尝试小贷公司和担保公司合作，进行小贷公司的信贷资产证券化。同时鄂市正计划出资设立一个小贷公司基金，专门为小贷公司提供股权融资，预计初期规模在5-10个亿。　　对于未来发展成村镇银行，小贷公司们并不是很热衷，主要是因为“需要引入银行做大股东，同股不同权。”一位业内人士告诉记者。　　鄂尔多斯市正大力推行的另一个民间资本阳光化方向是私募股权基金。　　2010年7月，鄂尔多斯市首家私募股权基金公司注册成立，至今已经有5家私募股权基金公司注册成立。相对于小贷公司，私募股权基金可以吸纳资金，同时亦有高额回报，是未来非常有发展前景的行业。　　记者了解到，许多小贷公司正在对此跃跃欲试，但或因缺乏合适的人才，或因审批严格，至今尚未注册成功。而鄂尔多斯市政府近期将出台鼓励私募股权基金在鄂尔多斯注册的法规，并已于5月6日注册成立第一支政府引导基金——鄂尔多斯市财富股权投资引导基金，这也是内蒙古自治区设立的第一只私募股权引导基金。　　这只基金由市政府全资控股的国资公司出资，一共30亿，第一期6个亿，以母基金（FOF）的形式投子基金：主要投资方向包括装备制造、新能源 、金融服务、生物医药等产业。　　同时，鄂尔多斯市政府正打算组建“鄂尔多斯股权交易所”，通过对大量非上市中小企业的股权进行集中等级托管、挂牌交易，使中小企业股权具备流动性和融资功能，为PE的退出增加一个渠道。　　除了以上已经推出的措施，记者了解到，鄂尔多斯市政府还有另外一些筹划。　　其一是设立“鄂尔多斯市民间资本投资服务中心”。初步设想类似工商、税务的一条龙服务。让小贷公司、担保公司集中在一个地方办公，每个公司设一个窗口，慢慢形成一个有形的资金服务集聚场所。　　记者还获悉另外两种尚未成熟的构思：一是成立鄂尔多斯民间借贷登记服务中心。政府设立专门的交易市场，采取政策措施鼓励民间借贷者进场交易。设立“民间借贷保护基金”，凡进场交易者，在资产保全等措施完备的情况下，如果出现坏账，保护基金可以对其损失部分予以补偿。可以向进场交易的双方收取一定比例的风险金注入到保护基金，从而提高保护基金的偿付能力。同时，建立信用信息数据库，逐步将信用不良者排斥在外。　　另一种设想则是设立一个民间借贷交易中心。小贷公司可以把质量好但无法给予贷款的项目推荐到交易中心，推荐的小贷公司进行100%的担保，同时由几家有实力的小贷公司联合注册一个公司，为所有的项目进行第二次担保。而所有的人都可以进入这一中心提供资金。　　鄂尔多斯式资金循环可简略描述如下：煤矿主将资本借给地下钱庄，地下钱庄以民间借贷方式贷给房地产开发商，房地产开发商将房子卖给能源企业主和地下钱庄老板。　　这种循环中有两个关键因素：充裕的资金以及高回报的项目。如今，循环依然在继续，尽管“民间资本”正在阳光化过程中，但实质并未改变。然而，更大的风险来自于环境的变化。　　2010年以来，中央政府加强对房地产调控力度，房地产企业和个人贷款难度都大大增加，房价上涨也有所抑制。如果房价不再上涨，或是大幅下跌，民间借贷风险会如何放大？当地一位金融界人士告诉记者，如果当地的大型房地产企业倒闭几家，影响面将相当巨大。“会牵连很多的小贷公司，”他说，虽然有很多是公司之间互相借钱，但相当多是个人借款，最后倒霉是谁呢？　　另一个变数是今年开始的鄂尔多斯市煤炭整合，预计整合后全市煤矿企业将仅剩下四十家。煤炭整合，意味着许多之前通过煤炭源源不断获得财富的路径即将关闭。不过，李国俭认为，整合后会压缩民间借贷的空间，有助于降低民间借贷风险。　　货币横流，通道不畅，鄂尔多斯市当务之急就是赶在风险来临前织好防护网，但编网速度是否够快？面对庞大成熟的国有金融体系，鄂市的民间金融改革能否获得有效地支持和突破？　　这还未知。