杨佼
从之前的各行其道到后来“合体”双修，P2P、众筹这对都是由互联网金融孕育的孪生兄弟，现在正在走向合流，并且试图将触角伸向房地产领域。
在6月中旬，东莞的一家名为团贷网的P2P平台推出了关于房地产的众筹业务，而且将第一期众筹资金1491万元用在了投资当地的一处房产。并且从7月2日开始，其第二期项目将上线开放。在此之前，深圳某网络借贷信息平台也曾经推出过类似项目，而目前已经发布的资产包多达到了十个。
虽然说是资金用于买房，但上述众筹却和居住一点关系都没有，只是单纯用于投资。而从昨日开始，团贷网的第一期项目将进行为期一周的投票，用来决定是否出售该房产。如果是顺利成交，参与者短短半个月就能够获得大约4%的回报。
“这实际上是利用众筹炒房，通过这种方式赚快钱。”有业内人士向《第一财经日报》记者分析，众筹房地产并无不可，但由于平台几乎包办了交易的整个环节，因此要加强监督和实现信息透明，以保护投资者利益。
P2P众筹“合体”
据团贷网官网信息，7月2日，其将有一个众筹项目开放，众筹目标为1.8万份，每份金额1000元，共筹集资金1800万元，用于购买投资位于东莞的一幢别墅。而在此前的6月中旬，其第一期产品已经上线，众筹资金1491万元，资金亦用于购买房产。
实际上，成立于2012年6月的团贷网，此前并非以众筹为主业，而是一家“半路出家”的P2P网贷平台。据其董事长唐军介绍，该平台自从成立以来，累计成交量已达到25亿元以上，其中，今年超过11亿元。
实际上，P2P平台与众筹“合体”，团贷网并非唯一的例子。随着行业发展，P2P平台与众筹合流的做法越来越多。今年5月，深圳某网络借贷信息平台推出类似业务，通过众筹为湖北一宗地产项目筹集资金660万元。
据该平台披露的资料，在上述项目中，房地产开发商以资产包权益转让的形式，将位于湖北红安一幅面积3万平方米、评估价1350万元的土地，作价660万元转让给投资者，亦即将3万平方米土地分拆为300份，共计融资660万元。
而据公开信息，到目前为止，上述旅游地产运营方已发布10个众筹资产包，融资额均为660万元。除了其中3个尚未满额外，其他7个资金已经筹集到位，融资总额超过4500万元。“和其他融资方式相比，众筹不但效率高，而且融资效果也要好很多。”项目运营监管方人士称。
较强的吸金能力，是P2P平台介入众筹的主要优势。唐军称，该产品正式上线后4分钟内就成交了600万元，3小时共成交约900万元，达成率约60%，第二天已足额筹集全部资金，共有443名投资者参与。
“买别墅只是我们众筹业务的第一步，只要有合适项目，以后商铺、二手房、代收租金物业都会去做。”团贷网总裁张林称，未来若有适当机会，还可以考虑通过与房产商合作的方式，进入房地产开发领域。
“众筹一个地产项目，可以按照持有比例来分割，这么多人买一套房子，没办法住，怎么去分割？难道每人分一小块？”深圳某股权众筹行业人士说。
对于这一疑问，张林称，上述众筹其实更多的是带有投资性质，目前买的都是已经建成销售的房产，物色到符合要求的房产并筛选后，再向投资者发起众筹，然后持有、寻找买家，通过其中差价获利。
而上述湖北旅游地产众筹亦如此。《第一财经日报》记者获悉，虽然众筹资金用于尚在开发的旅游地产，但对应的资产是土地使用权，到期后通过处置资产获益。
赚快钱
P2P、网络借贷信息平台之所以推出房产众筹，其初衷无疑是建立在看涨房价的预期之上。如上述湖北旅游地产众筹运营方就称，项目处于长江经济带核心位置，属高铁直达区域，预计一年后其市场价值将达2000万元。
唐军亦称，目前东莞房价在9000元/平方米左右，远低于深圳和广州，随着珠三角城轨开通，广深莞将逐渐构成1小时生活圈，东莞房地产具有很大升值潜力。
按照团贷网与投资者约定，通过众筹购买的房产，最长持有期限不能超过3年，并实时更新价格，中途如果找到买家，经投资者同意后可以出售，投资者亦可中途转让。
但实际上，对于已经购买的房产，团贷网并不打算长期持有。从昨日开始，参与者将进行为期一周的网上投票，决定是否出售该房产。“如果超过51%的参与者同意，我们就把这套房子卖掉。”唐军说。
据其介绍，其已购买房产中的第一套，目前已确定买主，售价为1600万元。如果最终成交，收益将达109万元，除掉47万元税费后，仍有62万元利润空间，净收益率超过4%，但其持有时间至今不过半个月。据此计算，其年化收益率接近100%。
而上述旅游地产众筹也同样采取了类似做法。据其产品推广信息，虽然存续期长达五年，但项目运营方给出的年化预期增值率却高达105%，并承诺若项目运营一年后未能增值，将以原价受让持有人份额。
在业内人士看来，这实际上是一种“投机”行为。“这就是众筹炒房，通过快速买卖获益。”上述深圳某股权众筹人士说，通过这种方式，众筹参与者、发起方都可以在短期内获益，目的就是赚“快钱”。
“也可以这么理解，但是通过这种模式，用户得到了一个新的投资和赚钱渠道。”唐军对此并不讳言。
模式之考
在房地产市场风声鹤唳之际，众筹购买的房产是否能够升值，存在极大疑问。“众筹房产也不是不行，但从目前的情况来看，风险显然要大于其他行业，未来能不能赚钱很难说。”宏源证券研究所副所长易欢欢说。
“价格比较便宜、有买家的房子才会众筹，不是所有的房子都这么做。”张林对《第一财经日报》记者表示，众筹房源价格一般都会低于市场价20%~30%，出手时价格也会低于市场价，因此不担心没有买家。“我们接触的企业老板很多，而且找的都是有消费能力的企业主。”张林说。
不过，更严重的问题不在这里。按照相关法律规定，募资对象超过200人即为公开发行。在业内人士看来，众筹投资门槛往往较低，如果筹集资金过大，极易涉嫌非法集资和非法发行股票。
而实际上，上述房产众筹无论是份额拆分，还是参与者数量，均已突破这一规定。如团贷网第一期项目，参与人数即已达到443人。而上述旅游地产项目，虽未公布参与者数量，但份额也达到了300份。
“确实有触犯法律底线的危险，但也不必一概而论，具体要看项目具体运作情况，如果能做到向特定对象募集，也能避免非法集资的风险。”易欢欢说。
对此，张林表示，其众筹项目并未向公众开放，只有其平台用户才能看到项目信息，而且现有参与者全部来自其平台已有用户，并不存在向非特定对象集资问题。
团贷网提供的资料显示，在物色房源、发起众筹、持有、投票等环节中，除了投票需要投资者参与外，其他环节均由团贷网负责。因此，投资者也不直接持有所购买房屋产权，而是由团贷网成立第三方公司代持。但在卖出时，需要参与者投票决定，若投票率或赞成率超过51%，即可对房产进行处置，反之发起方则只能继续持有。
对于这种模式，此前就有业内人士认为，在这种模式下，由于投资者参与较少，如果信息披露、监督不到位，众筹发起方和开发商、买家之间极易形成利益输送，从而损害投资者利益。
“如果担心众筹发起方与开发商搞利益输送，投资者参与之前可以调查决定是否投资。”易欢欢向《第一财经日报》记者分析称，这实际上是道德风险，可以通过提高投资者参与度、加强监督等方式解决。getty图