任志强：降房价是一个博弈的过程

网民们都说我是坚持房价应该上涨的“天下第一人”，因此也成为了网民们认为是最该打的人。是的，按照中国现状的发展情况分析，在未来的一二十年中，中国的房价仍将始终处于上涨的趋势。今天我仍坚持这种判断，但我并不认为中国房价上涨的幅度应快于或大于收入增长和经济增长的幅度，特别是在政策的刺激之下产生的过快增长。在货币超发下产生的资产价格过快增长，并不是一种合理的增长，有可能破坏中国的宏观经济。　　特别是人口输入较快的城市，房价的上涨不是由本地居民的收入水平确定的，而是由外来财富的汇聚速度与程度决定的。而人口输出地城市则在指令计划的土地供给制度下，房价仍处于较低的水平。　　因此，我认为并且在呼吁，部分房价过快上涨的城市应适当的控制价格上涨的幅度，包括合理的调控现有的销售价格。不是供求关系中价格不应上涨，而是在国家无能力用扩大供给的方式解决增加供给来平衡价格时，就只能用行政的手段来强制性的限制和抑制需求，让库存迅速增长，并迫使开发商无法维持合理的现金流，那么就可能出现强制之下的被动局面。　　在中国行政命令的手段既可以让经济从低谷迅速地爬升，同样也可以将某一行业的上升变为下降。虽然这并不符合经济的规律和市场经济的原则，但却能有效地防止某些因经济问题而带来的政治风险，能在短期内给经济调整留下一个必要的空间。　　也许与2008年不同的是，现在的房价给了开发商降价的余地，2009年的价格回升让开发商的房价有了盈利的空间，不至于像2008年亏损也要销售房子以保证现金流。　　问题是没有一个开发商知道应如何降价，应降多少是合适的，因为这个消费需求的下降不是经济与市场的供求关系变化所引发的，而是行政措施的重压之下扭曲的。这个扭曲是没有经济数据支撑和无法判断的。也不知道这个行政措施会否成为一种长期的政策。　　银行用压力测试的方式可以计算出房价下跌对坏账的影响，但如果社会、媒体将这种测试误导为市场的预期则是危险的。而开发商却无法用这种测试的方式知道消费者是否买账，毕竟这里只有政治而无市场规律可言了。　　尤其是两级分化的局面开始出现了。一线的重点城市中，房价过高、上涨过快且严重供不应求的城市，房价已出现了波动，库存已出现了上升，甚至超过了2008年的库存。但三、四线城市和部分二线城市的房价原来就处于低位，目前正处于上涨的过程，消费需求也在增长。这就形成了可能在不该降的城市降了，反而销售暴增；该降的城市降了，销售反而下降，因为人们仍在希望有更大的降幅出现。买涨不买落的博弈不仅在股市中会出现，在楼市中也会出现。　　没有明确的目标与预期，成为了当前股市与楼市低迷的主要原因，股市天天喊已进入了合理的价格区间，但仍没有资金进场，仍处于较低的指数阶段。楼市也许同样会在这种局面下出现僵持的阶段。　　在强制的政策压力之下，降房价已成为了主色调，降已成为了一种必然。但降到多少却是一种心理、精神、资金与战略的博弈过程。中国的宏观经济也成为了博弈中的牺牲品。每次经济下滑时，房地产业就挺身而出成为拉动投资与经济增长的主力军。同样每次的经济过热时，房地产业就成为调控的重中之重，此次也是同样。　　不从土地供给上增加、不从货币总量上控制，而以房价为目标的调控必然导致这种难题的出现。　　为了政治降价是必然的，否则中国的经济必然出现下滑的趋势。宏观经济的下滑也必然带来房地产的困境，这是所有人都不愿意看到的现象，最终也必然出现房价的下调。与其是鱼死网破，不如各退一步，共同挽救中国的经济平稳增长。　　开发商的主动降价是可能做到的，但降价之后的市场则一定是消费者说了算。如果消费者在博弈中仍不满政策的限制性条件，则降价就不再是让消费增长的必要条件了。　　但愿政策非市场化时，市场仍保持理性，否则中国的经济就难以在政策的扭曲中于独木桥上表演平衡能力了。(作者系华远集团总裁)