北京楼市泡沫化超深圳上海专家称房价已经透支

北京、上海和深圳历来被称之为房地产投资者的乐园，房地产泡沫也相对明显。而随着北京房价上涨出现骄人“业绩”，北京已经成为三地中房地产泡沫化最为突出的城市。　　记者昨日从美联物业、21世纪不动产等多家中介机构获悉，根据北京市统计局及北京房地产交易管理网相关数据测算，衡量房地产泡沫的四项指标，北京已全部大幅超过国际通行标准，表明泡沫存在，而其中租售比、投资比例和房价收入比三项指标均超过上海和深圳，仅房价与GDP涨幅对比指标位居次席。　　统计数据显示，12月上半月，北京二手房均价已经高达13650元/平方米，环比11月的13150元/平方米又上涨了 3.8%，全年累积涨幅47.8%。　　　　专家分析　　北京房价已经透支　　深圳、上海的房价历来比北京高，然而今年北京楼市却出现一大批疯狂的购房者，导致价格直冲云霄。不少专家认为，北京房价的涨幅速度已经超乎常理，跟市场真正的刚性需求脱节，现在的房价已经透支了未来一年甚至两年的正常上涨水平。　　日前的迪拜危机，让楼市泡沫再次成为敏感话题。多数地产专家认为，泡沫存在已经成为不争的事实。　　12月4日，万科董事长王石在接受美国《华尔街日报》专访时指出，中国整体楼市尚无泡沫，但北京、上海、广州、杭州、深圳等一线城市的房地产，毫无疑问存在明显的泡沫。王石担心，如果泡沫向二、三线城市扩散，将会步日本房地产泡沫后尘。　　对此，经济学家谢国忠认为，中国的房地产已经提前通胀，房地产泡沫已经很大，一旦全球通胀来临，房地产市场必然受到冲击，买房子显然并非保值的良策。　　中原集团主席施永青则表示，楼市出现泡沫的形式，主要表现在楼价急剧上升，升得与广大买家的购买力脱节，但投资者与投机者依然盲目看好，不惜倾力入市，令楼价依然可以升个不亦乐乎。　　于是，地产商继续高价抢地去发展，银行不顾风险地增加与房地产有关的贷款，令楼宇的供应量远超市场可以吸纳的水平。结果，房子的空置量愈来愈高，投资者没法得到合理的租金回报。　　当市场上的资金被耗尽的时候，楼价就无法持续上升，感到失望的投资者就会选择离场，那时楼市将迎来“兵败如山倒”一般的恶性循环，导致大量投资者被套住，投资变成了资不抵债。　　　　三项指标北京最高　　指标一 租售比1∶546　　正常值：1∶200-1∶300　　解释：是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值，换算出租金与房价是否合理的差距。　　计算：从租售比来看，11月北京平均租金为2250元/月，而房价达到了13150元/平方米，以此计算11月北京的楼市租售比再创纪录，达到了1∶546，部分区域甚至达到了　　1∶700。这表明在北京购买房产，如果仅靠出租收益，至少需要45年才能收回成本。　　对比：上海租售比为1∶500，深圳目前租售比大概维持在1∶400-480之间。　　　　指标二 投资比例62%　　正常值：10-15%　　解释：指登记购房者中，以投资为目的的人群所占比重。这一比重越大，表明市场投资风险越大。大量的投资需求使市场炒作气氛浓厚，也在一定程度上造成房价上涨过快。　　计算：在北京的调查显示，62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选投资目标。　　对比：而这一数据在上海仅为51%，在深圳为57%。　　指标三 房价收入比20倍　　正常值：3-6倍　　解释：指住房价格与城市居民家庭年收入之比，比值越高，说明居民攒钱买房的年限越长。　　计算：根据北京统计局公布的数据显示，2008年北京市职工年平均工资为44715元，2009年计算涨幅10%，夫妻双方年平均在10万元左右。购买一套北京普通的5环周围商品房平均115平方米，平均单价在17000元，总价为需要200万元左右，北京房价收入比为20倍，即使不吃不喝攒钱也需要20年才能买上房。　　对比：上海房价收入比18倍。深圳房价收入比16倍。　　指标四 房价与GDP涨幅对比：房价涨幅超GDP涨幅5倍　　正常值：两者涨幅相当　　解释：GDP也就是国内生产总值，它被认为是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标，房价涨幅如果远远超过了GDP涨幅，也就说明房价涨幅过大。　　计算：北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的北京市前三季度经济运行情况显示，北京GDP比去年同期增长为9.5%。而北京2009年商品房均价上涨幅度已经超过60%，房价涨幅超过了GDP增长的5倍。　　对比：上海房价涨幅超过了GDP增长的7倍左右，而深圳在5倍左右。　　注：正常值是指国际通行标准