楼市回暖促二次调控预期升温

李文龙　　相对于楼市过去几年在“金九”时的火爆，今年用“热闹”来形容更为合适。既有开发商借成交回暖之际降价推盘，也有个别楼盘趁势重新涨价。随着刚性需求的集中释放，楼市在乱象丛生中迎来了供销两旺。　　伴随
成交量持续上升，房价又有反弹的迹象，一线城市的一些楼盘价格已弹回新政前的高点。这也促使楼市调控又趋严厉，“二次调控”预期升温。　　26日，国土部和住建部联合发出通知，明确规定企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。而从9月中旬开始，住建部已与银监会组成联合检查组，对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查。有不少业界人士认为，这可能是新一轮调控来临的前奏。　　楼市调控之所以山雨欲来无疑是因为目前楼市的火热程度已经超出了各方预期。进入传统旺季以来，广州甚至上演了平均一分钟就有一套楼房成交的抢房大戏，近日北京大兴某楼盘也出现了即使交20万元定金仍有千人哄抢的“壮观”场面。　　尽管楼市调控已持续5个月，但是购房者的心理防线还是抗不过成交火热的刺激。根植在许多人思维里的房价上涨预期仍未发生根本改变。这使得房价不仅未出现实质性下降，在楼市回暖时仍有着继续上涨的惯性冲动。有业界人士预计，中秋小长假楼市的火热已经为国庆黄金周以及整个“银十”奠定了基调，这波行情还将持续。　　值得注意的是，随着成交量回暖，楼市的博弈格局已开始悄然转变。部分开发商通过灵活的销售策略不仅加快了资金周转速度，同时对后市有了信心，反而增加了提价和不降价的底气，而购房者则显得愈发急躁。　　在这样的楼市回暖期，最需要警惕的就是要防止部分开发商以及炒房者利用成交上升的噱头，借助其对楼市的影响力重新炒作，以避免出现恐慌性购房。两部委于此时出台新的调控措施有利于巩固调控成果，稳定购房者的预期，释放的政策信号能让购房者看到政府对楼市坚决调控的决心。　　从两部委所发通知的内容来看，管好土地和信贷两个闸门，仍是最有效的调控手段。过去几年我国部分城市房价过快上涨，主要原因就是投资性需求过度膨胀导致住房供应相对不足，中低价位、中小套型住房比例低。如果打击囤地的措施能够严格执行，必然触及开发商未来的盈利模式，从而督促开发商加速施工，增加住房有效供给。　　另外，有针对性地对不同地段、不同价位区域实行重点调控成为楼市调控的新思路。比如此次两部委规定，在高房价地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。这既可以拉低房价高涨地段附近居民的预期，又可以防止投机者借某些“概念”、“噱头”进行过度炒作。　　国泰君安的一份研究报告认为，近期楼市销量的大幅上升将刺激房价恢复上涨，后者将导致政策调控加强，而前期的调控政策将进一步深化和落实。在楼市的回暖期持续甚至加大调控的氛围促使开发商出货，能有效缓解供需短期内失衡造成的房价重新上涨压力，从而为旺季过后促使开发商快速降价形成条件。　　显然，购房者观望等待的时段也是刚性需求积攒的时段，目前市场里已积攒了大量刚性需求亟待释放。不管是因为孩子上学，还是年轻人结婚首次置业，各种类型的购房需求在当前旺季到了阶段性释放的时候。长城证券分析师刘昆认为，随着四季度供给将大幅上升，楼市销量有望持续放大。而一旦楼市的量价齐升超出当前政策所能容忍的底线，可能引发更严厉的“二次调控”。　　不过可喜的是，尽管随着时间推移，楼市新政对市场的威慑力开始减弱，但前期的调控政策仍在深入发挥作用。在“金九”期间，为了以量补价，主动降价求售的开发商和楼盘仍在增多，除去最普遍的总价折扣优惠方式外，中秋期间一线城市部分楼盘还出现了购房送车、送面积以及降低首付等促销方式。　　据统计，10月份上海及周边优惠楼盘共计142个，环比9月份增加10.9%，促销楼盘数量自新政出台以来已连续5个月上升。这表明，尽管目前市场已回暖，但大多数开发商对楼市调控继续趋紧、房价继续回调的预期并未改变，降价促销的步伐也未就此减慢，这给新一轮调控措施出台的时机提供了更多的选择空间。