上海逾百楼盘现价超新政前二次调控或呼之欲出

每经记者 杨羚强 发自上海　　"7月份，我们曾对上海300多个楼盘的报价进行调查、追踪，发现有1/3的楼盘报价比4月份高。"上海中原地产研究咨询部总监宋会雍昨日(9月20日)"爆料"说。　　中房信集团随后提供给《每日经济新闻》的一项专项统计数据更令人惊讶。该机构对比上海200多个楼盘新政前(1月1日~4月17日)的成交价发现，新政后(4月18日~9月15日)比前4月价格高的楼盘有145个，约占6成，而成交均价比前4月低的楼盘只有83个。　　《每日经济新闻》与新浪乐居的联合调查结果，进一步显示了市场回暖带给房价的压力，在随机抽样的部分楼盘中，有数个楼盘价格在短短两个月的时间里反弹了10%以上，接近4月份的历史高位。　　多位房地产分析人士称，上海多个部门近期连续出台的一系列政策和上述成交均价的反弹有关。而在房价可能继续反弹的大背景下，新一轮调控离上海房地产市场越来越近。　　2/3楼盘均价超过调控前？　　根据上述由中房信提供给《每日经济新闻》的专项调查数据，2/3左右的楼盘在4月18日~9月15日期间的成交均价，超过了今年1月1日~4月17日的均价。其中，上海滩花园洋房最近5个月的成交均价，甚至高出今年1~4月近40%。　　分析师薛建雄解释说，出现这一现象的原因可能有两个，一种是以上海滩花园洋房为例，其新一期推出的房源产品和之前的大不相同，新一期房源品质高于前一期，导致价格差别很大；另一种价格上涨则比较让人担心，是因为近期房价的连续反弹，使得现在的房价已经接近甚至超过4月份的高点。　　相比之下，后一种情况更容易引发新一轮房地产宏观调控的出台，因此更令业内人士忧心忡忡。为了弄清楚目前房价的整体反弹情况，《每日经济新闻》随后与新浪乐居联合根据此前获得热销的楼盘作为抽样调查的对象，以观察这些楼盘的价格反弹情况。结果发现，前期热销楼盘，其现在的房价都已有大幅度的反弹。中环1号是其中最为明显的一个。　　薛建雄说，今年6月份，中环1号的成交均价高达23168元/平方米，但随后成交均价开始出现了大幅度下跌。7、8月份，中环1号的成交均价仅为18000元、19000元/平方米左右，但进入9月份又有较大拉升，已经接近4月份时"2万元出头"的价格。　　另据了解，大华锦绣华城的报价反弹了14.3%、印象欧洲反弹了13%、上海滩大宁城则反弹了7%。　　二次调控是否出台看9月数据　　根据新浪乐居、中房信等机构的统计、观察，这些楼盘的价格反弹，主要发生在今年的9月份，是在
成交量大幅反弹之后出现的。　　佑威与楼市专评网昨日的统计数据显示，价格开始反弹之后，上海商品住宅的周成交量不减反增，由8月23日至8月29日的17.4万平方米，上升到9月13日至9月19日的27.8万平方米，增幅达到接近60%。　　值得一提的是，根据统计，上海房地产市场中可供销售的小户型房源特别稀缺，截至8月31日，该市70平方米以下小户型商品公寓存量面积为18.7万平方米，仅占全市商品公寓存量的3.8%。其中内环内市中心70平方米以下的小户型公寓更是只有12341平方米，合计205套。　　据此分析，刚性需求显然不是目前上海商品住宅市场的唯一主力，重新涌入的大量投资客正在让上海房地产行业对楼市二次调控的恐慌达到了一个新的"临界点"。　　9月15日前后，上海多个部门出台"连环政"整治楼市。先是上海市住房保障和房屋管理局重申，新开楼盘销售必须"一房一价"，销售价格或预售价格如需上浮，须当向房管部门重新申报备案，房管部门还将重点复核高价位楼盘的销售方案，严格打击开发商"坐地起价"。　　再是该市财政局转发财政部等《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，称对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。　　此外，上海市工商局也发布"通知"，宣布从2010年9月15日至10月15日在该市集中开展房地产中介市场专项整治，重点整治范围包括配合住房保障房屋管理部门和物价部门查处房地产经纪机构或执业经纪人与房地产开发公司串通，联手内部认购、弄虚作假、加价倒卖的行为。　　对于上述"连环政"，宋会雍认为其主要目的是为了抑制过快上升的房价。尤其是对新开楼盘"一房一价"的审核，可以使房地产监管部门有效调整上海高价楼盘的供应节奏。　　但是，这些政策会不会就是上海调控房地产政策的终结，目前还很难说。中房指数研究院副院长陈晟说，对于后续调控政策的预期，还要看今年9月份的整体价格走势。佑威与楼市专评网的统计数据显示，虽然上周上市的高价位楼盘很少，但9月13日至9月19日上海商品住宅成交均价为19610元/平方米，环比前周仅下跌2%。