房产中介：市场进入冰河纪

李宾　　“好日子”看来又一次到头了。“我上个月的收入有两万多元，不过这个月肯定拿不到了。”琳娜(化名)说。她是北京一家房地产中介公司的店面经理，在经历了整整一年的忙碌之后，现在终于清闲下来，因为最近公司的业务几乎没有了。　　这一轮严厉的房产调控新政果然立竿见影，一下子把京城的房地产市场打入了冰冻期，虽然一手房市场上的开发商暂时还看不出要让利降价的迹象，但是二手房市场的确已经开始松动。“现在买方更多的处于观望期，房屋买卖
成交量急剧下降，我们的业务自然受到影响。”琳娜说。　　而据知名房地产中介我爱我家总经理胡景晖介绍，新政实施近一个月来，我爱我家的二手房买卖成交量下降了40%，平均价格也已经下降了10%左右。北京房地产交易管理网上的数据显示，以4月17日“国十条”新政发布为界，京城的存量房交易由之前的每日1800套左右急降至每日800套左右，5月9日，网上签约住宅仅为134套，市场的冰冷可见一斑。　　量价齐跌终于到来　　5月12日，位于北京昌平回龙观东大街的一家中介店面门口摆放着待出售的房源信息牌，其中有几个还标注有“急售”的字样。记者注意到，附近矩阵小区二三期的房屋出售价格为每平方米2万元左右，“其实现在房主的价格有所下降，大概每平方米可以降低2000元到3000元。”一位经纪人对记者说。不过他也承认，即使价格下降了，但还是形不成成交量，“现在的成交量几乎为零”。　　记者走访更靠近市区的中关村、朝阳门地区的房产中介情况与之类似，成交量封到冰点，价格则开始出现了几千元的下调。　　“房地产是一个受政策影响非常大的行业，每次调控政策出台都会出现冰冻期，购房者观望是希望还能降，而业主观望是希望还能涨。”我爱我家回龙观区域经理耿雅娟说，“但回龙观地区的房价从最初的2600元/平方米涨到现在的20000元/平方米，总是稳中有升的状态。”　　作为北京最主要的以经济适用房为主的大型居住区域，回龙观同样经历了2009年的楼市疯狂，仅仅一年的时间，该地区的商品房价格就从2009年初的八九千元飙升到现在的两万元，“最高的时候甚至有的房子达到26000元”。　　对于整个北京而言，除了地段的差别之外，房价所遵循的似乎全部是跳跃性的轨迹和路径。“我们2009年忙的简直不可开交。”坐在朝阳门附近的星巴克里，琳娜喝了一口咖啡对记者说，“就是不断的接听卖房客户的电话，一份定金一份定金的收，然后再一份定金一份定金的退。”原因很简单，委托售房的客户今天给的价格是700万元，明天就会涨到750万元，后天甚至涨到900万元。很多卖房者会把链家、二十一世纪、我爱我家、信义等不同的中介都打听一遍，哪里的客户出的价格高就卖给谁，“他们也不愿意收定金，因为如果定金收的太多，就不好反悔了。”　　琳娜所服务的房屋中介是2004年进入北京市场的，代理经营的是高端公寓住宅，目前在东二环和东四环的区域内有15家店面，他们代理的房源均价已经达到4.5万元/平方米，和2009年初的20000元/平方米出头比较，上涨的幅度超过一倍。“我也觉得人们丧失理智了。”　　如此丧失理智的结果就使得国家此次动用如此严厉而决绝的手段对房地产市场进行调控和打压，北京市作为首屈一指的“房价上涨过快城市”，根据中央“国十条”的要求决定，按户统计第二套房的首付比例提高到50%，贷款利息也被规定不得低于基准利率的1.1倍，而各商业银行均停止了对第三套房的贷款业务，冰冻期旋即而至。　　“从新政发布以来，我的门店只成交了两套房。”琳娜告诉记者，“因为购房人是买来自住的，而且不用贷款，所以才有了这两单生意。”　　“我们之前代理的售房客户中，有70%都是投资客，他们手中都有好几套房，买来房子也根本不住，就是放在那里等着升值。”琳娜告诉记者，“而这其中70%左右是靠银行贷款来买的。”现在二套房的首付比例提高到了50%，停止发放三套及以上住房贷款，且规定同一购房家庭暂定只能在京新购一套商品住房，不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款也被暂停。这无疑将很多的投机性购房者卡在了门外。　　不过，据琳娜介绍，这些投资性的售房者似乎也并不太着急出售，“卖不掉就出租，即使一两年内卖不出去他们也扛得住，因为他们出售以后，持有的资金还是到其他地方投资买房。”　　利润重心转移 转型租赁业务　　由于中介大多依靠房屋买卖和租赁的经纪服务获得佣金生存，而二手房买卖的中介服务费一般为2.5%～3%，是他们最可观的收入来源，买卖成交量的极度萎缩无疑使得众多的房产中介失去了其最为丰厚的利润。　　“我们这里在新政出台之前，平均每天成交一套房子。”一家位于中关村地区名叫“友谊光正”的房产经纪公司的工作人员告诉记者，他们代理的附近房屋价格大约在每平方米3万元，按照每套100平方米、2.5%的中介费用计算，成交一套得到的佣金为7.5万元，在整个交易活跃的2009年，其收入可想而知。　　而京城规模最大的几家房产中介的收入则更加可观，“链家和我爱我家去年在北京的纯收入能达到四五十个亿。”《楼市》杂志总裁蔡鸿岩对记者说。　　不过现在，房屋买卖的红火不再，众多的中介公司不得不将自己的业务重点进行调整，于是租赁成为了各家门店继续生存下去的唯一稻草，“现在租赁的业务份额已经占到总业务量的70%以上，而新政之前只能占到30%，甚至20%，剩下的都是买卖。”我爱我家北京西北区总监刘洋告诉记者。我爱我家副总裁胡景晖则表示，虽然没有了买卖佣金，但是单凭租赁业务也能够保证各个门店的生存，“我们曾经做过最坏情况的测试，即使失去所有的房屋买卖业务，单凭租赁，也能够不亏本。”他告诉记者，“我们也并没有关店裁员的计划，相反，现在还在继续招人。”　　不过，琳娜所在中介面临的生存压力却很大，由于他们经营的主要是高档公寓的买卖业务，租赁业务很少，所以如果这样一个市场冰冻期持续下去，其将失去生存的支撑，愈加困难。她刚刚接受完公司高层的内部聆讯，“公司也在考虑转换经营方式，希望通过与我们这些店经理直接沟通，了解公司存在的问题，做一些应对和改变。”　　业内预期依旧乐观　　出乎记者意料的是，如此强力的调控政策之下，大部分中介仍对房产市场的未来充满信心。胡景晖利用数据说明自己的观点，“按照国际的惯例，一个家庭每17年就会产生住房改善的需求，以此来计算，现在北京每年的住房交易量应该在30万套左右，但是去年的数据才仅仅是23万套，所以即使没有投资和投机性的购房存在，北京的房屋买卖市场也仍然大有可为。”至于此次国家出台的调控政策，他认为也是很有必要的，“我们也希望这个行业能够健康的发展。”　　整个2009年，房市的火爆也带来了中介的迅猛扩张，除了链家、我爱我家这样的大型中介公司门店数目的增加之外，一些小型的房产中介蜂拥而起，“现在正是我们成立一周年的时候，却没想到赶上了政府调控。”孙广志对记者说，他是回龙观地区一家名为“昊远置地”的房产中介门店经理，其老板一年之前脱离链家地产创立了这家房地产经纪公司，目前已经在回龙观地区开设了两家门店。　　不过这次他们似乎并不太担心，“我们觉得这次和2008年不同，由于金融危机的影响，整个经济形势不好，那时候是真的没有人买房，”琳娜对记者说，她所在的公司十几家门店当年就关闭了一半，经过2009年，又恢复到了当时的水平。“这次有些不同，现在只是观望期，我们感觉到买房人还是有的，有的人会直接告诉我们，如果到了某个价位，通知他，他会立即买入。”当然这也和其所经营的房源位于市区有关，“这个区域的房子就这么多了，也就那几个小区。”　　记者听到的最乐观的估计是，“也就一两个月，观望期就会结束，交易会重新上来。”不过按照蔡鸿岩的观点，“至少半年之内恐怕是难以恢复了。”　　中国经营报微博：http://t.sina.com.cn/chinabusinessjournal