叶锦寨：百亿元东北造城

“东北地区尤其是沈阳，可以说是全国商业住房租售比回报率最高的地区，比北京、上海还高。”　　本刊记者 何晓春　　10月17日中午，虽然是吃饭时间，但是明达意航“锦绣澜湾”项目售楼部依然门庭若市，人们三五成群地围着售楼小姐咨询。作为沈抚同城化的标志项目，“锦绣澜湾”是沈抚新城核心区最大的房地产项目，占地面积120万平方米，目前已经完工67.3万平方米；总投资69亿元，目前已经投资32亿元。　　辽宁省浙江商会常务副会长、明达意航集团董事长叶锦寨向《浙商》记者透露：“从今年3月开始，我们的月销售量已经连续7个月过亿元了。我们这里别墅均价7000元/平方米，普通住宅均价3000元/平方米，销售额要达到上亿元并不容易；况且周边楼盘卖不动的多的是，而我们的售楼部天天都是人山人海。在沈抚新城，15岁以上60岁以下的没有人不知道我们楼盘的。”　　在“锦绣澜湾”项目周边，包围着保利、万科、碧桂园等房地产“大鳄”的项目。不过叶锦寨给明达意航的定位是城市建设商，而非简单的房地产商。　　除了房地产项目，明达意航还承建了沈抚新城38.4公里的道路与480万平方米的景观，栽种树苗700万株。“我们从一开始就参与沈抚新城的规划设计，先期参与城市基础设施建设，除了电之外，其他所有的基础设施都是由我们承建的。”　　明达意航的“造城”运动不仅在沈抚新城，他们在辽阳开发的总面积11.76平方公里的“河东新城”项目也已经于6月9日开工。这个项目几乎是沈抚新城项目的2倍大，在建房产107.4万平方米；总投资将达到136亿元，目前已经投资8亿元。　　当初明达意航以基准价上浮10%拿了土地，不过叶锦寨一点也不担心，等到道路修好之后，地价涨幅达到100%。“要致富，先修路嘛。”叶锦寨对《浙商》记者说，“这两个大项目投资周期是6年，沈抚新城项目我们的预期利润40亿元，而辽阳河东新城的预期利润将达到100亿元。”　　这家创始于浙江金华，发迹于温州的浙商企业，是2004年来到辽宁的，一开始在沈阳故宫门口开发了“万泉风景”项目，开盘40分钟就被抢光了，“连开盘仪式都没来得及做，房子就没了。”叶锦寨用了3年半时间，摸清了辽宁的房地产市场。　　不过，叶锦寨向《浙商》记者透露，明达意航真正的利润并不在住宅项目，而是等大量的业主入住之后商业房的租售回报。“我们到辽宁之后，至今没有卖过1平方米商业房，一直留着出租。到今年8月底，我们在辽宁的商业房净资产已经突破30亿元，未来3年我们的商业房储量将会超过120万平方米，净资产达到100亿元。”　　为何对商业房只租不卖？叶锦寨对《浙商》记者说：“东北地区尤其是沈阳，可以说是全国商业住房租售比回报率最高的地区，比北京、上海还高。因为这里经济承受能力不强，个体经营户少，他们大多数买不起商业房，但租得起。在浙江，住宅租售比回报率在3-4%，回报期大约在30年；商业房租售比回报率在5-7%，回报期大约在25年。在沈阳，商业房租售比回报率在12-15%，回报期大约在10年，住宅出租的回报期大约在15年。”　　“以前辽宁城市建设慢，是因为启动比较晚。东北的资源相当丰富，而且工业基础雄厚，未来10年辽宁的经济肯定很快就会进入全国前10位，发展速度会比南方沿海省份快。”叶锦寨对于辽宁的未来充满信心。　　“从秸秆中提取乙醇成本太高，我要做的就是让秸秆颗粒替代煤炭！”　　吴文民：60亿元利润的想象空间　　本刊记者 何晓春　　吴文民从公文包里摸索了很久，终于掏出两枚“铅笔头”。吴文民是辽宁省浙江商会常务副会长、辽宁辽东钢铁总厂总裁，但是现在他的心思已经不在钢铁厂了，他掏出的也并不是真正的铅笔头，而是秸秆颗粒。　　“从秸秆中提取乙醇成本太高，我要做的就是让秸秆颗粒替代煤炭！”吴文民告诉《浙商》记者：“秸秆颗粒的热值在4000大卡左右，煤炭的热值在5000大卡左右；但是秸秆颗粒的燃烧率达到97%，而煤炭的燃烧率只能达到70%。与煤炭相比，秸秆颗粒环保无污染。”　　我国是农业大国，拥有耕地15亿亩，年产秸秆7亿吨。但这些资源不仅没有得到有效利用，在有些地方甚至成为负担，加快秸秆的优质化转换利用势在必行。发展生物质能源，以生物质燃料替代煤炭，可减少二氧化碳排放，减少碳氢化物、氮氧化物等对大气的污染。　　10月17日，吴文民刚刚与丹东凤城相关部门谈判结束。按照他的计划，将在凤城每个乡镇投资1－2台秸秆颗粒机设备，采取股份制的模式与村镇合作，由他们负责收购秸秆。“这是我的策略，否则50元/吨的秸秆，他们很有可能就卖给我200元/吨。因为是股份制合作，我们成了利益共同体。”吴文民对《浙商》记者说。　　吴文民给《浙商》记者算了笔账，以每个县30台秸秆颗粒机设备计算，设备投资额在180万元左右；以每台机器每年生产20万吨秸秆颗粒计算，每个县每年能够生产600万吨秸秆颗粒。秸秆颗粒的成本控制在300元/吨以下，而售价可以达到500-600元/吨。　　按照吴文民的设想，如果秸秆颗粒“机器＋农户”的模式在凤城尝试成功，那么可以在东北很多地方“遍地开花”。如果能够在10个县复制成功，每年就能够生产6000万吨秸秆颗粒。仅以每吨100元的利润计算，6000万吨秸秆颗粒就能够产生60亿元的利润。虽然吴文民在辽宁丹东与安徽六安投资钢铁厂与水泥厂，但他认为那些产业都做不大。“那些企业只是赚钱，但这个(秸秆颗粒)产业可以做大。”吴文民对《浙商》记者说。　　那么，秸秆颗粒的销路如何？吴文民告诉《浙商》记者：“在日本、韩国市场，秸秆颗粒供不应求，到港价格高达1000元/吨。现在中国有不少秸秆颗粒企业，但不成气候，满足不了市场需求。如果企业走上正轨，70%的产品可以出口，30%的产品可以内销。沈阳、丹东等地的锅炉不在少数，东北地区的这些锅炉以后都是我们的潜在客户。在许多地方，由于环境保护的原因，煤炭锅炉已经不让烧了，但燃烧秸秆颗粒的生物质能锅炉却允许燃烧。”　　“我希望这个项目能够成为‘省长项目’！”吴文民对《浙商》记者说，“秸秆颗粒项目不仅能产生可观的经济效益，还能产生良好的社会效益，并且能解决农民就业问题。”诚然，新能源产业能够得到相关部门的扶持，前景广阔并且相当光彩。　　董锋希望营口鲅鱼圈东部地区的规划早日出台，他认为东部地区是鲅鱼圈打造百万人口城市的最具潜力地区。　　董锋：打造营口最好商圈　　本刊记者 何晓春　　10月27日，当《浙商》记者见到辽宁省浙江商会常务副会长、浙江钱江水利置业投资有限公司常务副总经理董锋时，他正在写提案。作为营口市鲅鱼圈区人大代表，董锋的桌上摆着一份《关于加紧东部地区规划出台、加快东部开发步伐的建议》。　　钱江水利置业是上市公司钱江水利(600283)的子公司，他们在浙江省外投资的第一个项目，便是营口鲅鱼圈钱江五金建材商贸城。“当时钱江水利刚开始做房地产，浙江的地价已经比较高了，我们就想走出浙江试试水。”董锋对《浙商》记者说。　　董锋把营口鲅鱼圈比作是浙江台州的椒江区。“台州椒江从一个小渔村发展成为大都市，也就用了十多年的时间。营口港是辽宁中部城市群最近的出海口，我们认为鲅鱼圈很有潜力。当时国家振兴东北计划尚未出台，但我们已经从消息灵通人士那里了解到这个政策，觉得这是个机会。”　　事实证明，董锋的判断是正确的：营口港吞吐量近年来一直以每年30%-40%的速度增长，到今年能突破1.2亿吨。不过，钱江水利置业遭遇了“水土不服”的命运。当时，他们想参照浙江永康的中国科技五金城的样板来做，在营口复制一家“中国科技五金城”。经过市场调查，董锋发现当地缺乏产业基础，靠单一的五金类行业拉动市场有相当的难度。于是把“中国北方五金商贸城”更名为“钱江五金建材商贸城”。　　钱江五金建材商贸城位于营口鲅鱼圈主干道长江路东头，沈大高速公路与哈大国道之间。项目总占地面积为500亩，计划投资4亿元，是鲅鱼圈最大的专业化市场。目前商贸城一期已经建成了12万余平方米商业建筑，实际投资2.5亿元；一共800多个铺位，已经销售了70%左右。　　虽然成本已经收回80%，但是担心后期招商引资的困难，如今钱江水利置业已经调整战略，准备在后期300多亩土地上开发住宅地产。董锋向《浙商》记者透露，经过与鲅鱼圈经济技术开发区管委会的沟通，钱江水利置业补交了一些钱，把土地的商业性质更改为住宅性质。　　由于钱江五金建材商贸城周边并没有大型楼盘，地价没有可比性，但是显然地价的溢价已经让钱江水利置业收回了成本。目前，鲅鱼圈海边的房子已经卖到4000-5000元/平方米，即使以1000元/平方米楼面地价计算，地价就相当于每亩60多万元，而当初钱江水利置业拿地的时候是10万元/亩。　　“有些人劝我们‘炒地’，直接把地卖了就算了。”董锋对《浙商》记者说，“但我们考虑到作为一个上市公司，声誉比利润更加重要，我们也希望做一件能够拉动当地经济的事情，希望扎扎实实在鲅鱼圈经营下去，而不是‘捞一把’就走。”　　董锋希望鲅鱼圈东部地区的规划早日出台，他认为东部地区是鲅鱼圈打造百万人口城市的最具潜力地区。“东部地区现在最欠缺的就是规划没出台，相应的开发不确定，但这恰恰留给我们想象的空间。”董锋对《浙商》记者说。