房贷新政再调查：三套房贷款有没有亮红灯

楼市新政出台以来，各项调控措施中力度最大的非信贷政策莫属。6月10日，《扬子楼市》推出了专题《二套房
房贷新政“百科全书”》，为购房者提供全面的二套房新政指导。但是近期楼市出现了微妙的变化。7月初关于三套房贷松动的传闻出现，接着又是政府官员出面辟谣，又是专家学者竞相解读……一时间，让购房者如坠云里雾里。房贷新政究竟有没有调整的迹象？买房贷款现在又容易了吗？　　为了解答购房者的疑问，《扬子楼市》再度进行了调查，调查结果发现，几乎所有的变化都出现在银行的具体执行方式上，而至于政策本身，目前并没有任何放松的迹象。　　“三套房”贷款的“罗生门”　　近期，有关三套房贷放松的消息可以说是流传颇广。然而，与二套房认定标准和呼声甚高的房产税一样，有关三套房贷的政策也有多个版本。不同区域、不同银行有关三套房贷的要求各不相同，由此，也折射出一段楼市房贷的“罗生门”。　　先是4月中旬，国务院出台政策，表示“房价过高地区可暂停发放第三套房贷”。此举被媒体解读为“房价过高地区银行有权停止第三套房贷”，于是，不少银行就开始收紧第三套房贷。以南京为例，当时南京银行便通过会议的形式，通知房贷部停止对第三套房的放贷。不过，据报道，就多数银行而言，这一政策的执行一直明紧暗松。不少银行表示，国务院并没有明确禁止三套房贷，因此不会马上停止这项业务。　　从4月中旬楼市新政出台到7月之前，有关三套房贷的消息内容都以收紧为主。重庆、宁夏、山东等地的多家银行都对外宣传，第三套房贷已经收紧，暂时停止了这项业务。在南京，也有工商银行、民生银行及南京银行等5家银行，停止了第三套房的贷款。当然，就实际情况来说，能放三套房贷的银行，仍然有相当的数量，仅南京就有半数以上。但是，首付5成、基准利率1.1倍的底线，并没有银行敢公开突破。　　此后，在买卖双方深度博弈之际，7月8日早上关于上海三套房贷“重新开闸”的消息，顿时打破了楼市的平静。这则消息称，上海多家银行对于第三套房贷的发放已经悄悄松动，多家银行改变此前“原则上暂停发放”的做法。“多家银行个贷经理均表示，受理第三套房的房贷申请，客户只要资信状况好不会被拒。”该报道由此得出结论，称“近乎严苛的房贷新政已经开始显露出放松迹象”。　　接着，三套房贷的“罗生门”主角转移到了住房和城乡建设部政策研究部主任秦虹身上。7月11日，秦虹提出：“对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策，有可能放松和退出。”该讲话被媒体解读为“第三套房贷限制将取消”，由此更引发了调控政策松动的预期。不过，7月12日下午，秦虹就澄清，声称上述报道纯属误读，并表示政府政策没有任何变化。　　政策没有变化　　执行略现松动迹象　　对于三套房贷是否真的开闸，从南京15家银行近几个月政策执行的情况来看，依据并不充分。从南京新浪乐居的统计就可以看到，5-7月期间，南京的15家银行在执行三套房贷政策时，有8家是一直可以贷到款的。在执行力度上，15家银行中既有一直坚持较严的，也有一直坚持较松的。　　一直坚持较严的，主要有江苏银行、南京银行等，这两家银行自楼市新政出台后就停止了对第三套房贷款的申请。“开了一次会，然后三套房贷就停止了，什么时候恢复现在还不知道。”南京银行个人业务部团队经理周虎表示。　　而一直可以办理三套房贷的银行，在南京有8家，超过银行总数的一半。这8家分别为中国银行、建设银行、交通银行、农业银行、招商银行、深发展银行、中信银行和浦发银行。值得注意的是，除去农行和交行一直执行首付60%、利率为基准利率1.2倍外，其它5家银行的执行政策或多或少都有变松的趋势。以招商银行三套房首付为例，就由5月份要求的55%下降为当前的51%。　　而前后执行力度变化较大的银行，主要有5家。其中，前松后紧的主要有兴业银行和光大银行，这两家银行楼市新政后都可以办理三套房贷，但7月以来却暂停了这项业务。而工商银行、民生银行和华夏银行这三家银行在楼市新政后都暂停了三套房贷的申请，但是近期又先后恢复了这项业务。并且，工商银行的首付只需5成，为各行中最低水平。　　与三套房贷政策的执行相比，南京一些银行在对外地人购房贷款上有了较大的突破。新政之初曾要求：对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。而本周，南京有建行、招行、中行、华夏、兴业、浦发、光大等7家银行均表示，没有这两种证明的外地购房人，银行将按照二套房贷款政策执行。对此相关银行人士的解释是，6月份住建部等三部委规定中，没有重提上述规定。因此，这些银行认为这样做并不违规。　　所谓“原则”上停贷　　其实仍有操作空间　　虽然，一些银行对外宣传暂停三套房贷，但是，“暂停”往往只是停留在原则层面。据消息人士透露，实际上，不少符合这些银行要求的特殊优质客户，并不在暂停之列。并且，一些开发公司与银行还达成协议，对其介绍的客户可以大放绿灯。　　“原则上，我们不放第三套房的贷款了；但是如果你买房的开发商是我们合作公司的话，我们也可以帮你操作三套房贷。”在新街口，一家银行负责房贷的经理这样表示。在另一家银行，一位个贷部的负责人也表示，原则上该行不能发放三套房贷了。“但是如果客户前两套已经还清或者没有贷款记录，还是可以放宽的，只不过首付和利率不能低于政策要求。”也有银行表示，三套房贷原则上是不做的，但如果客户能够接受首付6成，利率上浮20%的要求，也是可以考虑的。　　由于在三套房贷执行上，“原则”与“实际”有很大差距，因此，为客户争取到利益最大的房贷，成为近期一些楼盘最重要的营销手段。在河西江东路一家楼盘做销售的小蔡表示，开发商基本都有合作的银行，以此来为客户申请贷款想办法。“通常，所选择的合作银行都是可以做三套房贷的。当然，如果有利率和首付不符合客户预期的，我们还要负责帮客户去找别家银行。”　　“松绑”程度有限　　对楼市影响不大　　业内人士表示，由于南京的银行一开始就没有收紧太多，即15家中的10家在楼市新政后都可以申请第三套房贷款，因此，近期出现松动的迹象就不是特别明显，影响也十分有限。　　“开始以为是政策有变，后来仔细一看才发现不是政策放宽，而是银行在执行层面放宽了。”一位南京开发公司的老总，在自己微博(http://t.sina.com.cn)中不无遗憾地表示，银行放宽三套房贷对于南京楼市的影响意义不大，“如果是政府行为，那可能意味着楼市接下来会陆续有松动的政策出现，在一定程度上为楼市‘松绑’。而如果只是银行自己的行为，则不具有代表意义，很难据此判断楼市的走势。”　　至于三套房贷放宽对客户和开发商的影响，融侨·中央花园案场经理黄媛表示，影响不是很明显。“首先，申请三套房贷的客户在总购房者中的比例就不高；另一方面，相比上海、北京等一线城市，南京此前的三套房贷执行的就不是非常严格，三套房的客户基本上都能从银行贷到款，现在顶多是选择更多了而已。　　国内其他城市三套房贷政策　　北京国有大银行基本停止　　目前，北京部分商业银行三套房贷仍有松动。招商银行、深发展银 行等商业银行以及邮政储蓄银行均表示，目前总行没有明确规定不能发放第三套个人住房贷款。三家银行的首付比例最低不低于5.5成，利率分别提高 15%-20%不等。而工行、农行、中行、建行四大国有银行均不受理三套房贷款。此后的7月15日，为了进一步堵住房贷政策的漏洞，北京市住建委、央行管 理部等五部门联合发文，从细节上正式规定了“认房又认贷”的原则。　　上海半数银行可放三套房贷　　上海大约一半银行对“三套 房贷”都采取明紧暗松的策略，只是办理的认定标准不一。招商银行明确表示“认房又认贷”，第三套房贷首付为5.5成，利率为基准利率1.1倍。浦发银行则 执行5.5成首付和上浮15%的利率。工商银行上海分行、建设银行上海分行则对第三套房贷大幅提高首付比例和利率水平。外资银行中的汇丰、渣打、花旗等银 行，仍然“暂停办理第三套房贷”。　　深圳部分银行在打“擦边球”　　新政出台后，深圳一些银行自动停止了三套房贷的业务，但 这并不意味着三套房贷在深圳的绝迹。高首付和高利率，是吸引一些银行重开业务的因素。深圳市出台的三套房贷细则与北京一样，都是“商业银行根据风险状况， 暂停发放购买第三套以上住房贷款”。这也给了银行打政策“擦边球”的机会。目前，深圳只有工行、建行、广发行和光大银行明确表示，已经暂停第三套及以上房 贷。但另外一些银行仍在继续这项业务。不过，据最新消息显示，银监局本周已经介入，“擦边球”的操作方式在深发展银行已经被停。　　杭州部分银行第四套也能放贷　　从政策上看，浙江并没有完全限死三套房贷，因此杭州的银行在执行三套房贷方面相对较为宽松，部分银行甚至第四套房贷也可以放。据调查，杭州几乎所有国有及 股份制商业银行都在继续第三套房贷的发放。只是根据省内具体政策，对首付及利率做了严格要求。基本上是每多买一套房，首付相应提高5%，利率也要相应上 浮。招商银行与工商银行都表示，三套房贷一直没有停止过，不过客户购买第三套房的首付一定要高于5.5成，利率要上浮15%以上。　　重庆三套房贷由严变松　　重庆市的三套房贷细则虽然也没有对三套房贷做出暂停的限制，但市内多家银行的第三套房贷业务，在银监会对银行存贷比提出75%的监管标准后，基本上全面停 止。不过，近期，重庆市也开始有银行在高首付和高利率的情况下开闸第三套房贷。目前重庆只有兴业银行、重庆银行和重庆农村商业银行暂停发放第三套房贷，而 其他开始重启三套房贷的银行，首付都在5-6成，利率最低为上浮10%，最高上浮20%。　　房贷政策有无放松的可能？　　松动缘于利益诉求　　新联广房地产营销公司总经理 杨振宇　　我不认为本次三套房贷在执行上放松是政府授意，更可能的原因是，银行这块业务量大幅下降所致。之所以三套房贷政策会在这么大范围内被误读，并且出现在目前 这个敏感时期，我觉得是与一些开发商、银行的利益诉求分不开的。对于下半年调控特别是信贷政策，我认为政府不大可能会放松。当前经济的主要问题是市场中资 本货币量不足，但国家即使要做出调整，也必然会回避房地产市场。　　今年调控放松的可能性不大　　南京房地产开发建设促进会秘书长 张辉　　停止第三套房贷款不是“新国十条”强制性要求，地方要实施有很多前提条件。实际上，只有个别地方为了控制房价过快上涨不得已而实施，而正常合理的购房需求 应该得到支持。今年之内政策放松的可能性不大。因为首先，本轮调控民生压力很大，现在房价快速上涨势头虽被遏制，但保障房建设尚处在开始阶段；第二，从宏 观经济来看，只有通货膨胀的压力逐步消除之后，调控才可能会放松。　　政策松紧取决于市场走势　　网尚机构总监张景华　　下半年调控政策松还是紧，最终还是要取决于楼市的走势。当前形势下，三套房贷这样的政策是比较合适的。一方面，它上有政策，从大的方面约束了投机性需求； 另一方面，它下有空间，各家银行可以在政策约束的范围内，根据自身情况进行一定幅度的调节。目前采取的这种方式短期内有利于经济整体发展，可以使市场平稳 运行。　　调控未达标，信贷不宜松　　世联地产南京公司拓展部经理 赵磊　　银行对信贷政策的适度放 松，不应该被看做调控的初步松动，这应该是银行本身根据自身业务情况而做出的调整。对于一些人猜测的这是政府授意所为，我不同意。因为政策调控的效果还没 有完全体现出来，此时松动对全局不利。一旦信贷政策松动，房价有可能报复性反弹。但另一方面，个人觉得，短期内利用信贷政策调控房价比较容易，但时间长了 难免对经济发展有抑制作用。　　购房者求降不如求稳　　南京苏鼎房产研究所所长宋坚　　三套房贷 在执行上的松动可以看做一个信号，即不要对下半年房价下降有过高预期。北京二套房认定细则的出台，是对之前政策的落实，对市场的稳定能起到一定作用，对限 制炒房也有着积极的意义，对购房者来说是件好事。至于南京，目前房价已经有所松动，江北个别楼盘降幅甚至达到了30%，因此并不需要一味求“降”而应该求 “稳”。南京不需要学习北京，只要能稳定下来就可以了。　　银行没有突破政策要求　　交通银行南京新街口支行个贷科客户经理张寅　　从上半年的形势看，由于受到新政影响，各家银行房贷业务量下降得非常大。当前，银行对于三套房贷在执行层面有所放松，无疑是为了对这块业务进行一定程度的 补救。不过，这些措施都没有突破政策的要求。很多银行内部人士都认为，信贷政策下半年几乎是不会放松的，因为政府已经表示要“坚定不移”地执行原有政策。