六宗神秘地块招标低溢价的悬机

六宗神秘地块招标，最高报价合计238亿　　理财周报地产实验室研究员 王丽云/文　　12月7日，北京年度最抢眼球的热点地块——中服地块第二轮招标工作，在低调中进行。　　根据当日的开标结果，中信地产以63亿元的报价，成为Z15地块的最高报价者，而参与此地块竞争的万达集团报价仅为45亿元，低于50.575亿元的底价。中信地产拿下Z15地块几成定局。　　神秘开标　　早晨七点半，方正集团的相关人员就已经到达北京市国土局。该公司投标负责人向笔者表示，“第二阶段招标才是最关键的”。该招标负责人身旁摆放着两大箱标书，足以体现该公司对本次招标的重视。　　然而其他的公司就显得比较神秘。有的公司存放标单的箱子看不到任何公司的说明，有的上面有说明但是被工作人员遮得严严实实。当然，对于报价，他们更是一个字也不肯透露。　　9点30分，0210拍卖厅的门被打开，相关工作人员开始入场，随后各公司开始准备入场投递标书。媒体记者们也进入了拍卖厅，但是刚坐下不久，就接到了工作人员的“逐客令”，除了工作人员外的所有人都被“请”了出去。　　根据北京国土局公布的开标结果，6幅地块中，出价最高的分别为泰康人寿和标准投资集团联合体、生命人寿与联通投资控股集团联合体、安邦财险与和谐健康保险公司及标准投资集团联合体报价等11家企业联合体以及中信集团。　　六宗地块最高报价合计达到238亿，其中，中服地块最高报价超134亿。　　中信的胜筹　　由于中信在此前的第一轮招标当中，拿下了5个地块的第一名，因而成为第二轮竞标的关注焦点。　　果然不出所料，中信报价63亿元，成为此次CBD地块集中出让当中，出价最高的一个报价。加之其竞争对手万达的报价低于出让底价，Z15地块花落中信几成定局。　　CBD核心区Z15地块面积为11478平方米，容积率达到30.5，建筑规模也达到35万平方米，在6幅地块里，Z15地块的体量最大。　　Z15地块的报价过程跌宕起伏。万达的报价不及招标底价，现场一片唏嘘、感到颇为诧异；随后中信的63亿报价，引发现场“哇”声一片。　　相比中信的志得意满，另一夺标热门企业远洋地产则显得失意得多。　　远洋地产和汇丰银行联合体参加了Z6地块招标。该地块招标底价为27.455亿元，规划建筑面积19万平方米。安邦财险、生命人寿、安邦人寿和标准投资集团联合体开价39.9亿元，远洋地产和汇丰银行联合体38.1亿元，北京中农投资联合体开价42.75亿元。　　从报价上看，远洋地产和汇丰银行联合体排名第三，其获胜希望不大。　　链家地产首席分析师张月表示，CBD地块成了金融企业的投资盛宴，很少有房地产开发公司的实力体现了，由于该项目需要自己持有10年，大多数开发商都知难而退，参加投标的企业也都捆绑金融企业，准备联合持有。　　低溢价的悬机　　吸引了公众大半年眼球的中服地块出让事件似乎在平静中收官。　　在这次招标中，中信地产报出了63亿元的最高价，但也只比底价50.575亿高出25%。其参与竞标的Z15地块土地面积1.1478万平方米，规划建筑35万平方米。这样算起来，以中信地产的最高报价，楼面均价只有1.8万元/平方米。　　张月认为，此次自行购置土地，算上建安成本，总投入在4万元/平方米左右应该算是比较划算，以此换算，只要成交楼面价在2.8万元/平方米左右，就算合适。而本次招标的6幅地块，楼面价均未超过2.8万每平方米。　　笔者调查发现，中服地块“平静”出让背后实际暗藏悬机。首先就是出让方调高了出让底价。2010年1月份，有媒体报道称此地块将底价定在50亿元左右。经过拆分后的中服地块，其出让底价为82.365亿元，较之此前的50亿元提价了64%。　　其次，北京市临时改变了中服地块的出让规则，不仅将其拆分为4块，还提出了必须捆绑金融企业，自己持有不得少于10年等系列条件。　　笔者从一家参与投标的企业了解到，该企业为第一轮投标准备规划设计方案就花了将近1亿元。20多家企业累计规划设计费就花了10多亿元左右。但是经过第一轮评标，开发商和政府都摸清了对方想干什么，于是大部分开发商知难而退，并没有参与第二轮投标。　　政府改变土地竞拍游戏规则，不再让价高者得，同时又通过调高出让底价等方式，保证地方政府一定的土地出让纯收益。由此，地价被锁定在一个区间内，不再是自由浮动。