外资投行变调唱多楼市只说不做惹来争议

卢铮 　　量价齐升的房地产业重新获得外资投行的青睐。近一个月来，各大外资投行频频修订房地产走势预测，认为房地产回暖具有刚性需求的支撑。不过，外资投行虽然“唱多”，但不“做多” 房地产股，引发市场人士对外资行借机出货的担忧。　　轮番唱多楼市　　中国证券报记者2月份曾就房地产业走访香港外资投行人士。不少人士表示，房地产前景堪忧，甚至投资者对房地产都“退避三舍”。“一说到房地产的股票，投资者连听都不想听，除非给出3到5成的折价，才有可能听你讲下去。”一位外资行投行部负责人如是说。　　不过，时隔不到三个月，投行对房地产业的态度就发生了180度大逆转，唱好声不断。　　投行高盛率先将2009年全年楼价走势作出修订。高盛4月中旬的报告将香港一手楼价跌幅由原先20%大幅收窄至5%；二手楼宇价格跌幅，更由15%调至0%。高盛对明年楼价更乐观，由原先一、二手各跌10%及5%，改变为整体楼价上升5%。　　高盛在报告中表示，在各国政府推出不同刺激经济措施后，主要经济体系的回稳讯号比预期来得早，恢复了买家对楼市的信心。　　5月7日，瑞银发布研究报告，指出中国的房地产投资市场将在2009年下半年强劲复苏，而中国房地产业也将步入整体复苏的轨道。瑞银预计，多项政策措施和大量的刚性需求是支撑房市反弹的原因，预计未来大众市场和低端住房的建设将开始大幅放量。　　摩根士丹利则在报告中指出，中国房地产行业出现了真实而持续的复苏，成为近来对中国经济恢复增长贡献最大的行业。摩根士丹利维持长期以来的观点，即中国全国房地产价格不存在泡沫，中国房地产行业的基本面依然向好。 　　摩根大通中国证券市场主席李晶在报告中指出，中国房市已经“实质性回暖”。“一季度北京、上海、天津、广州等大城市房地产市场交易量均有较大增长，其中北京和上海两地交易量甚至达到了2007年同期水准。我认为楼市的回暖主要是刚性需求大量释放以及救市政策促成的，全国楼市在去年四季度触底后已出现恢复性的增长。”李晶表示。　　花旗银行也认为，二、三季度中国楼价预计会有温和的上升，
成交量将维持第一季度的强劲势头。花旗尤其看好环渤海地区、西部以及上海和北京市中心地段的房价，认为这些区域的房价在2009年将上升达5%。　　地产股重受青睐　　基于对楼市转趋乐观，外资投行也顺势调高对地产股的评价。高盛将地产股评级由审慎调升至中性，在港股中，首选信和置业（00083），将其评级由中性调升至购入，恒基地产（00012）则由沽售调升至中性。　　对于纯利大跌七成九的世茂房地产(00813.HK)，外资行同样看高一线。瑞信在近期的一份报告中指出，由于销售进展强劲，财务灵活度增加，负债比率低至四成五，世茂房地产存在估值溢价，维持优于大市评级，上调世茂房地产目标价至9.33港元。　　同期，摩根士丹利也发表报告，将世房的评级由“大市同步”调高至“增持”，目标价由原先的5.06元调高至8.8元。主要原因就是看好最近数月强劲的销售动力，以及对于二线城市销售速度慢、财政紧缩等问题的关注程度已明显减少。　　“唱多”不“做多”　　不过，尽管外资投行频频“唱多”，但不少分析人士对房地产真实恢复仍持有怀疑态度，甚至怀疑外资行趁机出货。　　独立经济学家谢国忠撰文指出，将房地产回暖理解为市场复苏是错误的。中国房地产市场最早将在2010年底见底。他表示，交易量的回暖是对价格下跌的反应。当价格明显下降后，从前没有能力购买房子的消费者现在可以购买了。当这些消费者都买了房子，房地产价格又会开始下跌，来吸引其他潜在的购买者。直到房价和收入的比例达到或低于历史平均水平，这个过程才会结束。　　中国社科院金融研究所中国经济评价中心主任刘煜辉则认为，炒作房地产业是寻找接盘的人。近一个月以来，有不少国际资本进入了亚太资本市场，而国际资本往往倾向于选择地产股这类蓝筹股。他指出，如果国际资本想炒火一波行情，必然就要把现在房地产业的小阳春，唱成是可以持续的大阳春。　　实际上，不少投行已开始减持地产股。据报道，摩根士丹利近期就对富力地产进行大额抛售。截至5月11日，摩根士丹利在富力地产中的持股比例已降至7.83%，比一个月前减少近3%，比一年前减少约10%。在5月4日至11日的短短8天内，摩根士丹利抛售富力地产的股票就已超过了1400万股。分析师指出，减持应与近期富力地产及其他房地产股票的价格上涨有关。富力地产19日收盘价格为每股15.08元，较3月初的年中低点已经上涨一倍以上。