信贷收缩逼宫华侨城A尝试多元融资

举债150亿元的华侨城A（000069.SZ），在豪掷170亿元拿地之后，难掩对资金的饥渴，试图通过包括中期票据融资、香港融资路径等扩大融资需求。　　凭“旅游+地产”模式鹊起的华侨城A，主要利润来自地产，其数年来顺风顺水，是源于深圳银行机构为了解决庞大资金的出路问题，对于包括华侨城在内地产商的鼎力支持；然而随着持续的信贷调控，银行机构正自主地收缩信贷规模，华侨城A也就碰到了苦日子。　　华侨城A董秘办日前表示，下半年将积极扩大融资，以补充运营资金和缓解财务压力。　　短期借款超过现金　　要解决资金出路问题，银行选择地产，正如同面对庞大的资金需求，地产选择银行一样。华侨城A和工行喜年支行就是各自选择了对方。　　喜年支行是工行在深圳的18家管辖支行之一，下辖1个支行营业部以及包括华侨城支行在内的6家支行。2003年，该支行从兄弟管辖支行工行深圳湾支行手中接过华侨城业务。深圳湾支行此前对华侨城仅有两笔放贷，分别是2002年的0.8亿元、2003年的0.3亿元。　　从2003年至2009年，工行喜年支行对华侨城放贷28笔，年均4笔，累计总贷款金额近19亿元。其中，2003年初期合作的贷款是从500万元开始的，当年发放5笔，合计1.05亿元。2004年同样是5笔，但金额增加到2.5亿元。2005年增加到10笔，金额为4.55亿元。2007年1笔1亿元，2008年4笔合计7亿元，2009年3笔3.5亿元。　　除对华侨城本身放贷外，喜年支行也对华侨城旗下各子公司放贷，如2006年对东部华侨城放贷6笔，总金额3亿元，2009对东部华侨城放贷1笔金额3亿元。这意味着工行喜年支行7年来对华侨城系放贷超过25亿元。　　而工行深圳分行辖下18家管辖支行均有对地产公司放贷，多以属地划分。如工行蛇口管辖支行对招商地产的历年放贷频率也是较高。据银监系统数据，工行深圳分行上半年新增贷款111亿元，余额为1352亿元；新增存款为364亿元，余额为2088亿元，大量的存款需要找到出路。　　“庞大的银行资金需要寻找出路，深圳目前基建减少，没有大的项目可投，投向地产和异地贷款是两大选择。”深圳某国有银行人士称，深圳异地贷款数千亿，地产贷款数千亿，相对异地贷款的后续监管乏力，投向地产是个合适的选择。“而地产贷款压力测试显示，房价下跌三成不妨碍银行运营。”　　而正是有这样的放贷逻辑，有这样的工行喜年支行，才有了华侨城历年从深圳银行机构获取的约150亿元已结清贷款。深圳商业银行不完全统计数据显示，华侨城已结清贷款177笔，已结清贷款余额149.62亿元。而截至目前，华侨城尚有未结清贷款8笔，合计17亿元。　　深圳某银行人士称，“已结清贷款笔数之多，说明深圳银行机构此前对华侨城支持力度很大。未结清贷款笔数之少，说明华侨城今年获取贷款的难度在加大。”　　然而，目前对深圳银行机构的17亿元未结清贷款并不是华侨城贷款的全部，甚至因为此前的银信合作因素，这也不是直接和间接使用深圳银行资金的全部。　　据华侨城A半年报显示，截至2010年6月末，华侨城A（合并报表，含子公司）短期借款为78.72亿元，长期借款为74.34亿元，合计153.06亿元。而在2009年同期，华侨城A短期借款为37.57亿元，长期借款为27.54亿元，合计65.11亿元。由此来看，华侨城上半年短期借款同比增幅为114.85%，长期借款相应增幅为169.93%，总借款相应增幅为135.08%。即使剔除子公司因素，华侨城A本身上半年的借款总量增加27.6亿元，同比增幅270.59%。这意味着华侨城A今年上半年选择了超量举债。　　因为大幅举债，华侨城A还是目前唯一一家现金远低于短期贷款的企业。截至2010年6月末，华侨城A现金及现金等价物余额为44.76亿元，比短期借款少33.96亿元，而2009年末的现金及现金等价物亦比短期借款少17.35亿元。　　融资路径多元化尝试　　除大举借款外，因股市融资不利，华侨城还在尝试其他融资路径，50亿元票据融资就是鲜活的个案。　　8月3日，作为2009年8月获得50亿元中期票据注册资格的延续，华侨城集团发行3年期票据20亿元，票面年利率3.39%。因华侨城集团去年已整体上市，部分资金可归华侨城A使用。　　据其票据募集书，所募集资金中的10亿元用于置换银行贷款。华侨城A作此选择的背后，凸显的是资金链绷紧。8月13日，华侨城A发生一笔贷款欠息行为，欠息金额为287万元。　　“华侨城A目前尚未参加贷款卡年审，按照规定，要在10月份前完成年审，否则将不能产生新增贷款。”深圳某
银行监管人士称，当然，贷款卡年审不是难事，只是流程操作，主要看商业银行对地产贷款风险的判断度。“从目前财务指标来看，华侨城是有偿债能力的。”　　其实，就是这笔部分用于偿还银行债务的票据融资，地产业界亦有诟病。华侨城集团此次中期票据申请，借力于国家支持旅游企业政策，其实地产企业很难申请到中期票据，这从华侨城集团2009年发行30亿元中期票据“不参与任何房地产项目开发”的说明中可见一斑。而今的20亿元中期票据则包括5亿元用于武汉欢乐谷项目建设，而银行信贷置换并未排除地产贷款置换的可能性。　　除票据融资外，华侨城还在借助香港融资路径。在香港上市的华侨城A控股子公司华侨城亚洲（03366.HK）向以纸包装为主营业务，近期多次注资参股华侨城内地旅游地产项目。华侨城亚洲6月公告称，将配售新股所得6.72亿港元向成都华侨城注资，令所持有后者股份由25%增至约51%。而在2009年12月亦公告向西安华侨城注资0.5亿元占股25%，并令西安华侨城变身为中外合资企业。　　不仅如此，华侨城亚洲还对外表示，将继续以多种方式加大投入内地房地产业务，不排除独立拿地开发。而这无形加重了业界对康佳A（000016.SZ）独立拿地开发行为的争议。　　华侨城集团是康佳A大股东（持股19%），其在2009年11月借华侨城A整体上市时有同业竞争制度约束承诺。而康佳A在7月份以3.42亿元购得昆山地块用于地产开发，并获得华侨城集团批准，被业界称为触及了同业竞争底线，并可能令华侨城A在股市再融资上遭遇障碍。　　事实上，让华侨城A能够大量借款的根源是“旅游+地产”模式，而其资金链的绷紧也源于该模式。主营业务靠旅游，主要利润靠地产，业务边际的模糊性，可以让华侨城以协议方式以远低于同业的价格拿到土地（相应成本占房价比重不足15%），但也带来了开发缓慢和囤地嫌疑的负效应，并令资金链趋紧。　　继2008年提出以快制快策略，加大拿地步伐后，2010年前7个月，华侨城豪掷168亿元拿地，并创造了两个地王，这也令资金链趋紧，且是导致上半年大举借债的直接诱因。　　高盛日前发布报告表示，担心短期内华侨城房地产销售将较大程度受到负面影响，其开发重点的高端市场更易受到紧缩政策冲击，明年盈利增长前景可预见性低于同业。　　华侨城A半年报显示，截至2010年6月末，华侨城A经营活动现金流净额为-58.58亿元，比上年同期下降312.95%，资产负债率由年初的62.7%上升至67.9%，净负债率飙升至84.9%。　　此外，华侨城A另有贷款担保人民币10.9亿元、港币4.95亿元。