警惕房价新一轮上涨动能

近日北京东四环附近两个老楼相继开出新盘，分别报出40000元和36000元的均价，而此轮调控前二者的均价仅有28000和23000元，开发商逆市大幅提价，令人咂舌。　　实际上，伴随着8月楼市成交的回暖，不少开发商打上了借机涨价的算盘。北京房地产交易管理网数据显示，新政后开盘的82个项目中，半数楼盘在9月出现涨价。北京房价在7月和8月连续两月环比持平后，不少业内人士乐观预计，房价疯狂上涨的局面已得到根本遏制，后续楼市价格下调幅度可能加快。但形势发展与人预料相反，需要引起高度的重视。　　新一轮房价上涨动能主要来自以下几个方面：首先是一线城市的热点区域楼盘大胆提价，而且彼此正在形成示范效应，从而可能拉高整体房价。北京8月房价环比没能回落，很大程度上就归因于某单价超过10万元的高档楼盘入市。　　热点区域楼价坚挺原因很多。通常来说，这些地区生活便利、配套设施齐全，但供给相对紧缺，所以即便价格昂贵，仍有相当的追随者。比如北京东四环的一个中高档楼盘，调控前的一、二期均价分别为31000和35000元，而调控后三期均价跃升到39800元，虽然销售时间较之前拉长，但至今也仅剩管道层和不好的楼层可供挑选。此外，去年地王的陆续开工为周边区域的房价形成新的支撑。比如富力地产去年在北京勇夺地王后推出的“富力十号”近日高价开盘，其周边地区的二手房纷纷提价以作响应。　　纵观偏远地区的楼价下跌，很重要的一个原因是新政实施后，新出让的土地价格重心下移，从而带动周边房价下降。而热点区域的地价却没能产生这样的连带效应，北京自新政实施以来，还没有一宗四环内的住宅地块出让。　　其次是部分前期降价的开发商后续推盘让利动能减弱，甚至转而提价，房价上行压力加大。　　以北京为例，此轮房地产调控实施以来，开发商多选择五环外的项目让利促销，并取得了不错的业绩。但由于降价销售回笼了资金，开发商持续降价的意愿减弱。　　再有，购房需求存在由弱转强的可能性，如果购房需求进一步释放，将促使楼市量价齐升。　　对于一些刚性需求者来说，由于对二次调控会否出台难以判定，进而担心调控效果难以进一步显现，他们会选择在价位接近心里预期时出手，这些被抑制的需求可能会集中释放，日前北京又现抢房大战就是一个例证。　　对于投资需求来说，目前人民币升值预期重启，境外资金回流迹象明显，部分资金可能再进楼市。自9月初以来，人民币兑美元升值幅度已超过1.5%，人民币汇率创下汇改以来新高的同时，国内金融机构外汇占款也再次飙升至2000亿美元上方。境外资金会否卷土重来再进楼市值得关注。　　对于“金九银十”带来的楼市回暖，有业内人士强调这属于季节性因素，他们认为随着供应量的加大、购买者热情降低，四季度楼市将趋冷。这种观点确有一定的道理，但如上所述，房价上涨除季节性因素外，其他方面的压力同样不容忽视。这也提醒我们，楼市博弈仍将加剧，调控效果显现需要更长的观察期；楼市调控绝不能放松，前期出台的各项政策须进一步落实到位。