招商地产高价注入大股东资产机构争相阿谀难改暴跌窘境

本刊记者 启明　　9月17日，招商地产[微博]发布了发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案的公告，拟发行的用于购买资产的股份数量约为1.81亿股，向蛇口工业区购买其持有的海上世界住宅一期以及与其配套的女娲广场土地使用权和文化艺术中心土地使用权。上述土地使用权评估价格为48.6亿元，同时拟向不超过10名符合条件的特定对象非公开发行A股股票募集配套资金约16.2亿元。二者合计金额64.8亿元，成为今年以来地产上市公司金额最大的再融资。尽管研究机构一片看好的声音，然而股价的暴跌表明，流通股东并不看好公司定增方案，而选择用脚投票。　　海上世界一期估值偏高 盈利能力被高估　　按照招商地产的公告，截至估价基准日2013年6月30日，海上世界住宅一期的评估值为464,858万元，配套的女娲广场的评估值为1,205万元，文化艺术中心的评估值为20,432万元，即本次置入资产的总评估值为486,495万元。　　对于海上世界一期估值是否合理，成为市场关注的焦点。有媒体统计，在招商地产举行关于发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案的网上说明会上，投资者总共提问65次，其中31次是关于地价估值过高的质疑。　　具体来看，海上世界住宅一期用地面积77,253.07平方米，计容积率建筑面积160,000平方米，单位楼面地价29,054元/平方米，单位面积地价60,173元/平方米。女娲广场用地面积24,226.27平方米，总建筑面积11,000平方米，计容积率总建筑面积1,000平方米，单位楼面地价12,050元/平方米，单位面积地价497元/平方米。艺术文化中心用地面积26,161.61平方米，计容积率总建筑面积28,778平方米，单位楼面地价7,100元/平方米，单位面积地价7,810元/平方米。　　上述数据显示，海上世界一期2.9万元/平方米的楼面地价较去年二期注入时的2.25万元/平方米的楼面地价溢价29%。价格上涨幅度较大。　　尽管当前周边伍兹公寓市场价格在5-6万元/平方米，但考虑到该项目在2017年后才能够进入销售，而未来3-4年的房价走势存在较大的不确定性，按照目前周边项目的市场价格来计算未来的盈利能力未免有失公允。　　招商地产在此次增发预案中也表示，房地产价格受国际及国内金融、经济、政策变化等因素影响，未来走势越发难以判断，房地产价格一旦持续下跌，将影响投资者购买预期，从而对公司生产经营产生重大不利影响。　　券商一致看好 遭股价跌停“扇巴掌”　　招商地产发布定增预案的当日，股价出现暴跌，最终收于跌停，而这一天正逢国内中秋假期的前夕。难怪有投资者痛斥，“招商地产选在这个日子公告，简直是给投资者添堵，不让大家过个好节。”　　然而，对于二级市场投资者的用脚投票行为，似乎远远超出了券商研究员的预期。在9月17日当天，海通证券、东方证券、华泰证券、中投证券等多家券商发布研报力挺招商地产的再融资，稳中不乏阿谀、溢美之词。　　国泰君安表示，公司“千亿收入、百亿利润”的计划对应未来五年复合增速25%，是龙头中成长最为明确的标的。申银万国[微博]表示，若此次增发成功，将为以后集团更多资源注入打开通道，同时也可以降低公司负债水平，撬动更大杠杆。中投证券表示，拟注入项目与公司近期招拍挂获取项目相比利润率水平更高，体现了集团和大股东对公司发展的鼎力支持，公司的长期盈利不会摊薄。广发证券表示，长期看公司资源优势明显，能力不断增强，组织平台建设与流程再造，提高了运营效率，公司在目前规模的基础上将实现进一步增长。　　而从券商给出的目标价来看，中投证券分析师李少明最为激进，给出38.3元的目标价格。然而，券商的乐观却被二级市场股价走势狠狠地扇了一巴掌。9月17日，公司股价收于跌停板。而从龙虎榜数据来看，前五大卖出席位全部为机构专用席位，合计卖出金额高达3.6亿元，表明机构对于招商地产的再融资方案并不认可。　　半年报数据显示，交银施罗德成长股票以1409.98万股的持股数位列招商地产第一大流通股东，净值因暴跌损失约4000万元。　　截至9月24日，招商地产股价收于24.81元，已经低于控股股东26.92元的交易价格，与24.23元的定增价格也仅有一步之遥。如果未来股价继续下挫，招商地产再融资方案将面临更大的不确定性。