限购令让市场脑筋急转弯

房东拒绝看房客 购房者抛弃小户型　　□特约撰稿 陈三月　　日前，楼市调控政策再度重拳出击。新政涉及相关交易税费优惠取消、信贷进一步收紧，以及住房限购等诸多方面。在此情况下，买卖双方心态产生一系列微妙转变，出现在8、9月份的火爆成交气氛及成交热点均被打破。有关人士分析，此次出台的新政力度总体而言较为温和。和实际影响相比，新政对买卖双方的心理影响更大一些。当前，购房者入市步伐更为谨慎，进而拉长了市场交易周期，预计原先市场对“银十”行情的乐观预期将发生变化。　　一年内置换住房个税优惠取消后……　　房东许诺的议价空间没有了　　心理透视：个税优惠取消减少了房东卖房收入。为了取得预期的卖房款，房东希望从购房者口袋里“拿”到这笔钱。　　已经看中房子准备出手的张小姐最近有点郁闷，原因是她在签定金协议的前一分钟遭遇了房东的跳价。这套住房挂牌价为158万元，上、下家交易税费各付。哪知当张小姐如约来到中介门店准备签定金协议时，没有见到房东出现，却从中介经纪人得到一个消息：房东要求在原价基础上加2万元，即以160万元成交。“房东之前提出上、下家税费各付，是考虑到他卖出房子后马上买房，卖房时缴纳的个人所得税是可以返还给他的。但现在这条优惠政策取消了，房东要在房价上面补足这笔钱。”该中介经纪人给出了这样的解释。　　对此，中原地产镇宁分行经理张宏超透露，在其工作的门店内，近期也发生过房东因个税优惠取消而小幅跳价的案例。“对于房东和购房者而言，税费政策本质上影响着卖房的收入和买房的成本。以往，有些置换型房东将自己应当缴纳的税费转嫁给下家，但考虑到卖房后的一年内，再买房可以返还个人所得税，因此在对房屋定价时会把这笔钱扣除。现在这条优惠政策取消了，等于是房东少了一份个税返还的‘收入’。于是为了实现自己预期的卖房总收入，他们采取了跳价。”　　除临时加价外，个税新政的影响还体现在议价过程中。根据张宏超介绍，8、9月份虽然市场成交有所回升，但置换型房东因出售意愿迫切，因此往往能够接受买方提出的小幅议价空间。个税优惠取消后，上下家的议价周期明显拉长，房东对价格“咬”得非常死。即便买家提出的议价幅度只有1万-2万元，置换型房东也大多不会接受。　　信义房屋相关人士分析，为了将买房和卖房两个过程衔接好，置换型房东希望尽快吸引到诚意买家顺利出售原有住房，因此在房屋定价方面非常理性和谨慎，挂牌价格“虚高”的成分很少，再加上不少置换型房东的改善购房预算非常紧张，因此价格转换的余地非常小，因此优惠政策取消而提高房价并不奇怪。不过从目前的市场表现来看，这一政策对低端市场的影响相对较大，中高端市场反应不明显。　　限购令出台后……　　小户型房源“失宠”了　　心理透视：限购令何时“解封”不确定，二套房利率提高，未来改善型购房的成本不确定因素太多。为了珍惜宝贵的购房机会，为将首次购房优惠政策的价值利用到最大化，改善购房者和首次置业者都产生了买套大房子“一步到位”的想法。　　10月7日，上海12条新政细则出台。其中规定，暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房。中原地产张宏超介绍，限购政策开始实施后，中介门店的电话咨询量和看房量不降反增。他分析，导致这一“反常”现象的原因主要有两个。　　其一，政策的出台令市场火爆气氛降温，购房者买房心理更谨慎了，选房的过程更仔细了；其二，部分购房者的置业目标改变了，前期的看房过程变成了“无用功”，看房工作要从头开始。而第二个原因则直接导致了市场成交热点的轮换，原本风光无限的小户型房源不那么受欢迎了。　　从部分中介门店近期的调查来看，新政出台后，不少首次置业者将购房目标从原本的一房一厅调整为两室户，而部分改善型购房者则将置业目标从原本的2房2厅变成3房或者4房。一些购房者甚至在确定了小户型房源的交易意向之后临时放弃房源，转而寻找总价相差不大的两室户。　　除了户型面积的调整外，购房者对房源品质的要求也明显提升。“限购令”实施后，以家庭为单位暂时只能购买一套住房，并且这个政策什么时候变更还不确定。所以购房者希望买一套各方面品质都不错的房子，以免买到瑕疵房源后面临换房难题。　　值得注意的是，在学区房市场，房源户型仍是越小越“俏”。张宏超表示，以镇宁板块为例，30平方米左右的学区房最受欢迎，同时挂牌量也最为稀缺。目前，板块内30平方米的老公房总价在100万元左右，月租金在2800-3000元/月。因为出租回报率非常高，所以这类房源的转手率就低了。　　有效房源减少了　　心理透视：目前通货膨胀预期强烈，房产的保值性仍然被众多投资者看中。限购令出台后，房东怕房子卖出去后买不回来，因而惜售。　　一些房东变脸比变天还快！”浦东区某中介门店经纪人小张抱怨。原来，国庆期间，小张接到一位挂牌房源业主打来的电话，表示希望能够在10月份尽快卖出房子。节后，小张开始积极向购房者推荐这套急售房源。有购房者表示对此房很感兴趣，于是小张打电话给房东预约看房，但房东却表示：近期还是不要带人来看房了。“我们门店也有类似的情况发生。原本很欢迎购房者看房的房东最近几次三番委婉拒绝中介带看房的要求。”福美不动产相关人士透露，一些投资型房东希望赶在“金九银十”的销售旺季出货，但新政出台后，考虑到卖出房子后近期只能再新买进一套物业，资金在楼市的流通在很大程度上受到限制，加上近期通货膨胀预期，这些房东选择了惜售，而不配合看房就是表现之一。　　此外，从中原地产镇宁分行的统计数据来看，新政出台后，已经有近10%的房东撤回挂牌；20%的房东在看房这一环节上表现出抵触情绪。“8、9月份，门店有效挂牌房源占到8成左右，现在这一比例已经明显降低。再加上购房者看房过程的拉长，10月份二手房
成交量环比下滑的可能性非常大。”有关人士表示。　　□特约撰稿 陈三月　　日前，楼市调控政策再度重拳出击。新政涉及相关交易税费优惠取消、信贷进一步收紧，以及住房限购等诸多方面。在此情况下，买卖双方心态产生一系列微妙转变，出现在8、9月份的火爆成交气氛及成交热点均被打破。有关人士分析，此次出台的新政力度总体而言较为温和。和实际影响相比，新政对买卖双方的心理影响更大一些。当前，购房者入市步伐更为谨慎，进而拉长了市场交易周期，预计原先市场对“银十”行情的乐观预期将发生变化。　　一年内置换住房个税优惠取消后……　　房东许诺的议价空间没有了　　心理透视：个税优惠取消减少了房东卖房收入。为了取得预期的卖房款，房东希望从购房者口袋里“拿”到这笔钱。　　已经看中房子准备出手的张小姐最近有点郁闷，原因是她在签定金协议的前一分钟遭遇了房东的跳价。这套住房挂牌价为158万元，上、下家交易税费各付。哪知当张小姐如约来到中介门店准备签定金协议时，没有见到房东出现，却从中介经纪人得到一个消息：房东要求在原价基础上加2万元，即以160万元成交。“房东之前提出上、下家税费各付，是考虑到他卖出房子后马上买房，卖房时缴纳的个人所得税是可以返还给他的。但现在这条优惠政策取消了，房东要在房价上面补足这笔钱。”该中介经纪人给出了这样的解释。　　对此，中原地产镇宁分行经理张宏超透露，在其工作的门店内，近期也发生过房东因个税优惠取消而小幅跳价的案例。“对于房东和购房者而言，税费政策本质上影响着卖房的收入和买房的成本。以往，有些置换型房东将自己应当缴纳的税费转嫁给下家，但考虑到卖房后的一年内，再买房可以返还个人所得税，因此在对房屋定价时会把这笔钱扣除。现在这条优惠政策取消了，等于是房东少了一份个税返还的‘收入’。于是为了实现自己预期的卖房总收入，他们采取了跳价。”　　除临时加价外，个税新政的影响还体现在议价过程中。根据张宏超介绍，8、9月份虽然市场成交有所回升，但置换型房东因出售意愿迫切，因此往往能够接受买方提出的小幅议价空间。个税优惠取消后，上下家的议价周期明显拉长，房东对价格“咬”得非常死。即便买家提出的议价幅度只有1万-2万元，置换型房东也大多不会接受。　　信义房屋相关人士分析，为了将买房和卖房两个过程衔接好，置换型房东希望尽快吸引到诚意买家顺利出售原有住房，因此在房屋定价方面非常理性和谨慎，挂牌价格“虚高”的成分很少，再加上不少置换型房东的改善购房预算非常紧张，因此价格转换的余地非常小，因此优惠政策取消而提高房价并不奇怪。不过从目前的市场表现来看，这一政策对低端市场的影响相对较大，中高端市场反应不明显。　　限购令出台后……　　小户型房源“失宠”了　　心理透视：限购令何时“解封”不确定，二套房利率提高，未来改善型购房的成本不确定因素太多。为了珍惜宝贵的购房机会，为将首次购房优惠政策的价值利用到最大化，改善购房者和首次置业者都产生了买套大房子“一步到位”的想法。　　10月7日，上海12条新政细则出台。其中规定，暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房。中原地产张宏超介绍，限购政策开始实施后，中介门店的电话咨询量和看房量不降反增。他分析，导致这一“反常”现象的原因主要有两个。　　其一，政策的出台令市场火爆气氛降温，购房者买房心理更谨慎了，选房的过程更仔细了；其二，部分购房者的置业目标改变了，前期的看房过程变成了“无用功”，看房工作要从头开始。而第二个原因则直接导致了市场成交热点的轮换，原本风光无限的小户型房源不那么受欢迎了。　　从部分中介门店近期的调查来看，新政出台后，不少首次置业者将购房目标从原本的一房一厅调整为两室户，而部分改善型购房者则将置业目标从原本的2房2厅变成3房或者4房。一些购房者甚至在确定了小户型房源的交易意向之后临时放弃房源，转而寻找总价相差不大的两室户。　　除了户型面积的调整外，购房者对房源品质的要求也明显提升。“限购令”实施后，以家庭为单位暂时只能购买一套住房，并且这个政策什么时候变更还不确定。所以购房者希望买一套各方面品质都不错的房子，以免买到瑕疵房源后面临换房难题。　　值得注意的是，在学区房市场，房源户型仍是越小越“俏”。张宏超表示，以镇宁板块为例，30平方米左右的学区房最受欢迎，同时挂牌量也最为稀缺。目前，板块内30平方米的老公房总价在100万元左右，月租金在2800-3000元/月。因为出租回报率非常高，所以这类房源的转手率就低了。　　有效房源减少了　　心理透视：目前通货膨胀预期强烈，房产的保值性仍然被众多投资者看中。限购令出台后，房东怕房子卖出去后买不回来，因而惜售。　　一些房东变脸比变天还快！”浦东区某中介门店经纪人小张抱怨。原来，国庆期间，小张接到一位挂牌房源业主打来的电话，表示希望能够在10月份尽快卖出房子。节后，小张开始积极向购房者推荐这套急售房源。有购房者表示对此房很感兴趣，于是小张打电话给房东预约看房，但房东却表示：近期还是不要带人来看房了。“我们门店也有类似的情况发生。原本很欢迎购房者看房的房东最近几次三番委婉拒绝中介带看房的要求。”福美不动产相关人士透露，一些投资型房东希望赶在“金九银十”的销售旺季出货，但新政出台后，考虑到卖出房子后近期只能再新买进一套物业，资金在楼市的流通在很大程度上受到限制，加上近期通货膨胀预期，这些房东选择了惜售，而不配合看房就是表现之一。　　此外，从中原地产镇宁分行的统计数据来看，新政出台后，已经有近10%的房东撤回挂牌；20%的房东在看房这一环节上表现出抵触情绪。“8、9月份，门店有效挂牌房源占到8成左右，现在这一比例已经明显降低。再加上购房者看房过程的拉长，10月份二手房成交量环比下滑的可能性非常大。”有关人士表示。