调控潜规则：高价房被捂盘

田新杰　　4月17日开始的新一轮楼市调控，已过去一个月。但不少城市的房价不降反涨。　　来自上海官方的成交数据显示，4月12日-18日这周，上海商品住宅成交均价为23305元/平方米，环比上涨4.8%，随后的四周，分别是25847元/平方米、25343元/平方米、26720元/平方米和24929元/平方米，环比涨幅分别是10.91%、－1.95%、5.43%和－6.7%。前后对比，政策出台一个月后，上海市房价上涨6.97%(24929元/平方米较23305元/平方米的涨幅)。　　房价不跌反涨的数据对比，令人尴尬。　　恰在此时，上海一家名为宝华的房地产公司旗下在嘉定的某豪宅项目(单套总价超2000万元)，开发商急着想卖，但迟迟未能获得预售证。此事通过某些传媒渠道最终演变成“上海高价房被捂盘”。　　这种“被捂盘”的故事，在北京等多个城市也传演。　　高价盘：请缓卖　　最先将上述宝华公司旗下的嘉定豪宅项目定义为“被捂盘”的是网络媒体——新浪乐居的一则邮件内部统发消息：“到底什么时候开盘？”面对客户的疑问，许维(化名)的回答仍然是在等待预售许可证下发。许维是该项目的销售代表，这个单套别墅售价高达2000万的楼盘，已达到拿预售许可证的条件，也早有计划在5月6日开盘，现在却只能把开盘时间一再推迟。　　本报记者随后从知情人士处获悉，这个项目“被捂盘”的原因，可能是因为单套售价较周边房价高出一大截，一旦有较大体量成交，将对最终统计意义上的成交均价产生明显拉升效应。　　“在目前严厉调控房价的背景下，因为一个豪宅楼盘的成交拉高成交均价，掩盖调控效果，显然是地方政府极不愿意看到的。”一位知情人士透露，最简单的办法就是“暂缓这个项目的预售证发放，令其不能入市销售”。　　有关人士称，为了做低新政后的上海住宅均价，多个高价楼盘停发预售许可证。上述网媒还引用上海南城某高价盘开发商的说法称：“春展会到五一假日房展会，我们项目都参展蓄客，现在广告宣传也都打出去了，对客户一直宣传5月初开盘，但现在却拿不到预售许可证。”　　据新浪乐居百盘调查显示，原本预计5月开盘的40多个上海楼盘中，有数个楼盘近日延期开盘。调查引用分析人士观点指出，部分楼盘的延期并非开发商本意，而是销售许可证办不下来。　　据新浪乐居数据统计，5月第一周，上海13个商品房项目共领取预售证20张，总批售面积186602平米，环比上周下降58.8%。其中，内中环1个、内环内3个、外郊环7个、郊环外9个，中外环无新增预售。　　对于本报记者试图证实相关情节，上海本地一家中型房企营销负责人劝道：“不可能得到确认的。对于预售证的审批和发放，政府部门在具体运作时，时间上本就有弹性，或早或晚可以相当程度掌控。”　　对于“被捂盘”的相关说法，截至记者发稿，上海市相关主管部门尚未作出相关回应。　　“被捂盘”的说法，在方方地产咨询机构的相关报告中得到印证：从上周单价4万元以上高端公寓交易情况来看，交易仅0.22万平方米，仍维持上周低迷态势。从周表现来看，单价4万以上的高端公寓已连续3周出现零供应情况，主力交易房源以前期存量房为主。　　拉不住的成交均价　　本报记者从上述知情人士处获悉，进入5月之后，主管部门对高价房的预售证审批和发放相当谨慎。“从目前的审批发放情况看，单价在5万元以上或者单套总价在2000万以上的房源项目，短时内已经很难顺利获得预售证了。”　　本报记者从沪上一家知名咨询机构获得的监控数据显示，5月至今上海共发放商品住宅预售证27个，涉及楼盘绝大多数位于上海众郊县区域，其中黄浦、静安、卢湾、长宁甚至浦东等高价房相对集中的市中心区域，没有发放一张预售证。　　记者在上海市住保局官方网站上看到，5月至今，仅发放了18张商品房预售证，涉及楼盘同样几乎全部位于郊县区域。　　该知情人士还透露，出于对成交均价的“调控”，主管部门除了在预售证审批发放环节控制高价房外，对已获得预售证在售的高价房成交房源，也存在放缓成交网上备案的进度。“也就是说，这些高价房实际在售楼处已经卖掉，但有关部门并不给予正式的成交合同，并延缓成交网上备案，因此在成交统计数据上，这些已成交的高价房也不能在成交均价中体现出来，达到避免拉高均价的效果。”　　据记者了解，成交后网上备案的操作和预售证的审批发放在流程控制上有些类似，按照目前的做法，时间或长或短，并无明确时限，全看相关部门把控。　　一方面放缓新入市高价房的预售证发放，一方面将已售高价房放缓备案，这些做法被上述网媒称为“做低房价有奇效”。　　客观而言，从新政出台至今的一个月中，每周高企的成交均价给了地方政府极大压力，这或许正是上述情况出现的主要原因。　　来自易居研究院的周成交数据显示，新政出台后最近四周的均价分别为25847元/平方米、25343元/平方米、26720元/平方米和24929元/平方米，依然高位徘徊，甚至比新政出台当周23305元/平方米的成交均价，有明显的上涨。　　类似的情况在全国其他多个城市存在。坊间传闻，北京5万元单价以上的楼盘暂停发放预售许可证；成都对7500元以上的楼盘不发新的预售许可证，老的楼盘超过10000的不办理备案登记。　　在拉不住的成交均价面前，地方政府只能祭出这些“治标”之策。　　被捂盘：倒置本末？　　在上周末中房指数的一个内部论坛上，申银万国分析师陈昱新坦言，此轮调控预计将持续2－3年。　　据本报记者了解，随着调控气氛的进一步趋紧，越来越多开发商出于安全考虑，准备在价格深度调整之前出售房源回笼资金，其中高价楼盘并不在少数。但是，部分高价房开发商放盘的遵循市场规律之举，遭遇到地方政府出于调控政策显效需要而采取的预售证等环节的管制。　　许多业内人士担忧的是，在地方政府部门“调控”的成交数据下，耽误了真正调控黄金期。　　有业内人士坦言：“指望靠这些招数真正拉下房价，谁都知道是不可能的。现在卖5万元你不让它卖，等到风声过去，可能6万元面市了。最大的危害在于，当数据显示房价已跌，错误的信号传导上去，会影响调控政策的进一步实施和执行。”　　历史同样值得警醒，类似的“被捂盘”情况在近几年曾数次出现：2004年底至—2005年上半年，第一轮调控组合拳出击；2007年9月至2008年春节前后，二套房贷等信贷政策收紧——其间，部分高价房均难获预售证。最终，这几轮调控都没能取得预期的效果，房价反而“越调越高”。　　或许，解决这个顽疾的第一要点在于：重新看待成交均价，这包括公众和各级地方政府等各方需要重新定位成交均价的参考价值，将调控的着力点摆回到对市场真正房价的基本点，不以成交均价的或高或低左右对市场的真实判断和调控政策实施。