林俊波:逆周期布局“潜力城市”(图)

合成/王春燕  多年来深耕于东部沿海主要城市圈的新湖中宝(600208)一直秉承“踏准”节奏、稳健扩张的战略思路,房地产主业快速壮大,金融投资业务初见成效。2007-2009年度,公司在“中证上市公司金牛百强”主榜中的名次逐年提升。2009年度,新湖中宝在市值、营收、成长性和股东回报等方面的综合排名位居A股地产板块第6位。  步入2010年,国内楼市在宏观调控中风云变幻,在此背景下,新湖中宝如何看待行业今后的发展?公司业绩能否持续增长?扩张的路径和战略布局是否会调整?土地储备和资金链又将如何平(博客)衡?就这些问题,新湖中宝董事长林俊波和中国证券报记者进行了详谈。  看好城镇化机遇  中国证券报:4月以来,调控频出重拳,房地产市场迅速陷入冰冻,今后一段时期内,行业走势依然充满较大的不确定性,对此如何看待?  林俊波:今年陆续出台的楼市调控政策,是对去年以来主要城市房地产市场“过热”的纠正。目前,一些城市商品房
成交量回落,成交均价出现松动,不过,房地产市场总体向上的趋势并没有逆转,调控的目的也是为了促进地产行业更加健康持续发展。  一般而言,房地产项目的开发周期短则2、3年,长则5年以上;因此,开发商拿地扩张时,更加侧重于从行业和区域发展的中长期趋势考虑。行业景气高涨时,我们应当理性、谨慎,增加现金储备;而在行业低谷期,则应充分发掘市场机遇,低成本扩充土地储备。  由于中国经济高速增长、人口红利、城镇化进程等支撑地产行业成长的基本因素并没有发生根本变化,行业中长期前景依然可以看好。未来5-10年,中国的城镇化将加速,人口的聚集效应和居住的升级需求也会继续释放,很多城市具有房地产开发的市场空间。  预计今后一段时期,经济活跃度达到一定水平的地区,产业的集中和升级将带动城镇化的进一步发展,房地产行业的景气还远未结束。  中国证券报:近期楼市销售量下滑,部分一线房地产企业纷纷选择降价促销,调价是否会成为房企新的营销策略?  林俊波:企业对产品定价,一方面是“随行就市”,另一方面则根据产品自身的品质进行差异化市场定位。二、三线城市大众化的普通住宅产品,可能会在市场低迷时下调价格;而部分城市核心区的中高端产品也可能逆市提价。作为开发商,产品如何定位,品质如何提高,才是持续经营的关键。  近几年来,我国广义货币的发行量年均增速都很高,市场上的存量资金也很大,这必然会推升包括房地产在内的资产价格。随着经济增长和国民收入的提高,城市的财富效应将逐步显现,城市居民对居住的改善和升级需求也将进一步释放。今后,满足这部分市场需求的住宅产品依然有着广阔的市场。  布局“潜力城市”  中国证券报:未来几年内,公司新增的土地储备将主要布局于哪些城市?介入的标准是什么?  林俊波:我们看好那些具有经济成长活力和区域人口聚集效应的城市,今后将侧重在这些区域寻找开发机会。公司拿地的总体策略是,在投资节奏把握上与经济周期合拍,确保高效并谨慎投资。毛利率适当、体量适合的项目,我们都会介入。  未来几年内,公司土地储备将主要集中在以上海、浙江为重点的长三角区域,以天津、辽宁、山东为重点的环渤海区域和海南国际旅游岛等区域,并确保其所在进入区域内可持续发展及盈利成长性;土地储备总体规模将满足未来5年左右的发展需求。新增土地储备时机、规模应顺应市场变化情况,保持与存量消化间的合理配比。  在具体投资区域的把握上,一是在继续加大长三角区域投入的同时,加大对大连、天津、沈阳等环渤海湾区域的布局,分享该区域高速成长的收益。二是加强一、二级土地市场联动,适度加大对一级土地市场投入,增强获取优质土地资源的能力。三是适度加大对商业地产投入,并积极探索与一线外资地产企业合作。  中国证券报:目前,公司的资金状况能否满足土地储备的消化及开工量的提升?  林俊波:近年来,公司一直没有高价拿地。在2007年和2009年两波行业景气高点时,公司基本没有拿地,因此,目前公司的土地成本较低。另一方面,公司坚持稳健的财务策略,始终保持理性的杠杆运用、成本控制,土地和工程款等支付时间安排合理。去年末,公司货币资金余额56.13亿元,资产负债率69.5%,流动比率160.8%,均保持在合理范围内。公司资金和项目开发能保持平衡配比。  2010年,公司计划实现营业收入90亿元,费用控制在8亿元。公司将多元化扩展资本和融资渠道,继续保持与银行、信托等金融机构已有的良好合作关系,探索运用并购贷款等创新型融资方式,做好项目融资工作。同时加强财务控制,增加经营现金流,严格控制成本,缩短开发周期,确保资产结构更趋合理稳健。  多元化金融投资  中国证券报:近年来,公司在做强地产主业的同时,也积极涉足其他股权投资,这对公司的发展是否有利?  林俊波:公司的发展战略是“以地产为主业,适当辅之以其他高效投资”。近年来,这类投资主要集中于金融和资源类股权以及Pre-IPO项目。  今后,公司会集中精力于房地产主业,对外股权投资将根据自身发展情况适度进行。我们认为,保持适度规模的股权投资,不会影响地产主业,而且还能提高公司的资本运营效率。  在金融股权方面,公司目前持有新湖期货、湘财证券、长城证券、盛京银行、吉林银行、成都市农村信用合作联社等公司的股权。其中,盛京银行是沈阳市第一家总部银行,是东北地区成立最早、规模最大、实力雄厚的城市商业银行,公司持有9.09%股权。  另外,公司还持有金洲管道(002443)和大智慧股权。其中,公司持有金州管道2000万股法人股,市值已超过4亿元。而大智慧等公司均有上市的意愿和可能。

时间: 2024-09-22 15:05:07

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