通胀预期成房价上涨幕后推手

罗晶　　有人说，2009年，通胀是“站在门口的
敌人”；也有人说，未来三年内中国不会出现通胀。　　有人说，楼市回暖是政策刺激；也有人说，房价上涨是通胀预期拉动。　　有人说，在通胀的推动下，房价还要继续涨，现在正是买房的好时机；也有人说，单纯地通过通胀来看房价不全面，以此指导消费投资也不可取。　　从“小阳春”到“盛夏”，房价上涨到底与通胀预期有多大关系？本文为您解读楼市强劲反弹的机会与隐忧。　　涨涨涨——似乎只有一个“涨”字能形容如今的楼市。从“小阳春”到“盛夏”，今年前5个月楼市火爆程度堪比2007年。是什么因素推动了房价的迅速上涨？　　通胀传导至房价需要多久　　在日前举行的博鳌房地产论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，受通货膨胀预期的影响，未来房地产价格可能出现一定程度的上涨。她认为，流动性的大量增加，必然使得股市和楼市价格大幅上涨。尽管现在没有出现通胀，但不等于今后没有，而应对的措施是大家不约而同地选择不动产。　　中金公司首席经济学家哈继铭预计，未来十年全球都将处于高通胀、低增长的环境中，要警惕新兴市场泡沫的重演。“资产价格上升背后当然是有基本面逐渐复苏的因素，但更主要的是钱推动的。通胀应当先于美国在新兴市场爆发出来。”　　上述观点得到了一组数据的印证。今年1至4月，我国的信贷记录创下5.17万亿的新高。与此同时，截至4月末，国内广义货币供应量余额高达54.05万亿元，连续5个月呈现加速上升态势。　　一些专家认为，如此多的货币释放出去，市场流动性就会泛滥，货币就会贬值，大量资金就会投向股市、房市和黄金等市场。而相对于股票和黄金市场，目前居民对投资房产更有热情。　　但也有业内人士对此表示了不同观点。在一些经济学家看来，今年货币供应量增多不会造成通胀预期，短期内经济运行将出现低通胀、低增长情况。目前各国短期内经济增速仍比较低迷，产出缺口还在抑制通货膨胀。因此，今年下半年将逐渐走出通缩，明年也不会出现明显的通胀。　　阳光100置业集团董事长易小迪表示，牛市的特点是量价齐升，这种情况目前还没有到来。除了少数的一线城市外，目前地价水平并没有改变。在供应到需求的链条宽松的情况下，大家对房价的上涨没有太多的预期。　　撇开对通胀何时到来的争论，很多专业人士开始质疑买房对抵御通胀的实际作用。　　房地产独立评论人牛刀认为，通胀传导到房价至少需要三年。牛刀在博客中写道，现在房价泡沫不是通货膨胀能消化的，房价大跌的趋势没有改变。局部城市房价的上涨，基本是靠“忽悠”出来的，而目前内需不足导致的产能过剩，正是经济通缩的信号。现在以通胀预期诱导买家入市，是对老百姓财富的搜刮，是对市场的严重误导，也是中国楼市又一个惊天骗局。　　房地产评论人马跃成认为，通货膨胀导致房价暴涨是个伪命题，需警惕通胀预期成房价上涨推手。通货膨胀未必会成真，任何情况下购房人都要理性对待，要量力而行，即使有通胀的迹象，相信中央政府也会采取措施加以遏制。“房产保值既不是唯一的办法，也不一定是最好的办法。”　　首都经贸大学城市学院教授、房地产专家张跃庆表示，房地产市场和整体经济相互关联，如果通胀来临，经济的基本面不好，那么房地产的热就是对整个经济结构的一种伤害。“覆巢之下无完卵，脱离了国计民生，房地产如何独善其身？”　　然而，专家的观点不能代表百姓的行动。日前发布的《中国房地产市场报告》显示，1-5月份商品房销售面积持续增加，比去年同期增加了25.5%，
成交量已经超过2007年同期水平。1-5月份房价先跌后涨，5月份，在70个大中城市中有60个城市的新建住房价格环比上涨，61个城市的二手住房价格环比上涨，房价上涨的数量超过了90%。　　网络调查显示，近90%的网民认为可能出现通胀。这一预期将对消费者的购房行为产生怎样的影响？　　自住购房井喷并非全是通胀拉动　　有业内人士认为，去年因为楼市低迷被压抑的刚性需求必须释放，是解释楼市火爆的最直接原因。　　上海中原地产研究咨询部经理马冀认为，一季度90平米以下的成交量，占到了总成交量的65%到70%左右，作为投资需求，在130平米以上的，才仅仅占到了10%。　　事实上，房价上涨的“需求主导论”一直长盛不衰。东亚新华地产总经理王德怀对北京房价回升充满信心。“北京的需求确实很大，这是其他城市无法比拟的。”王德怀根据多年的操盘经验认为，目前在北京买房的，其中60%－70%的购房需求为外来需求，而这种需求具有强大的带动效应。除此以外，还有在京读书毕业后留京工作的大学生，全国各地的投资者等等。可以毫不夸张地说，只要有外来人口的流入和城市化进程的加快，北京房地产市场的大量需求就会一直存在，而供求关系才是决定房价是否走高的决定因素。　　北京华远集团总裁任志强认为，通胀一定会出，但不是现在。他认为目前CPI和PPI均在下降，1-5月土地供应速度也在下降，没有出现正增长。因此，前段时间的楼市回暖，地产股、黄金价格暴涨与通胀预期无关，而是和利率下降、税收减免有关系，属于政策层面上的刺激。　　21世纪中国不动产副总裁兼上海区域总经理张卫平认为，今年市场的总体走势要好于去年，下半年走势将呈现总体稳定、局部因季节等因素影响而小幅波动。因此建议对于真正有需求的自住市民来说，可以根据自身情况在相应地段挑选具备性价比的合适房源入市，但不宜过度追涨。　　与上述观点不同，面对有可能发生的通胀，房地产投资专家贾卧龙认为，自住需求者宁租勿买。其理由为：对自住需求的购房者而言，虽然目前宏观经济处于低利率轨道，但定量宽松的货币政策下蕴含的是可能出现的回调风险，一旦出现利率回升等情况将措手不及。因此对于自住者来说，现阶段，买房不如租房，如果一定要买也要切忌不可大比例贷款，忌浮动利率贷款。　　投资需求启动助推房价上涨　　但随着楼市的持续火爆，投资需求的买家陆续进场。有专家质疑，随着刚性需求充分释放而力度趋弱，投资需求是否力道足够，能够接过接力棒，将房地产市场的火爆继续下去？　　事实证明，通胀预期下投资性需求已启动。与今年前几个月不同的是，4、5月后投资性需求比例明显上升。据有关人士估计，5月份深圳投资客比例已达两成。而5月份上海商品住宅成交新高的缔造也离不开投资客的身影。可以说，别墅以及中高档公寓成交量的大幅上升为房价上涨贡献颇多。　　业内人士认为，日益加强的通胀预期正是此番投资性需求释放的真正原因。今后一段时期资本市场的流动性仍很充沛，在低利率水平下，推迟紧缩政策将进一步引发通胀压力加剧和资产泡沫的放大。通胀的预期使得越来越多的购房者开始出手，尽快买房也成为资金寻求保值的一个途径。　　“今年年初时深圳楼市的投资客比例不到5%，而现在已经达到20%以上，投资客开始大量入市，助推了房价上涨。”深圳中原地产总经理李耀智透露说。　　贾卧龙认为，市中心楼盘以及高端物业正是由于其保值能力强，成为投资客的首选目标。此外，别把股市全部的钱都拿去买房。对投资者而言，在通胀预期下，只投资房产而抛弃股票是不明智的。只要能够理性地配置好资产与负债比率、流动资产及固定资产的比例，就能够靠投资有效地抵御相关风险。