差别房贷不足以遏制楼市投机亟待适度调整当前低利率政策

特约评论员 刘晓忠　　近日，央行着重重申，下半年要继续落实好适度宽松货币政策，严格执行差别房贷政策，促进房市健康平稳发展。　　可以这样说，差别房贷政策确实抬高了投机者炒作成本，有助于缓解房市投机风险。但差别化房贷政策的威慑力相对有限，能否有效贯彻取决于商业银行的具体行为。一方面，当前商业银行如何执行差别化的房贷政策面临着认定标准的模糊问题，既认房又认贷虽然有助于提高差别房贷政策的精准度，但鉴于房市相关信息的相对分散性，商业银行要严格贯彻差别化房贷政策面临着高信息获取成本，如购房者是否是二套房或三套房，商业银行需要搜集该购房者是否在其他行有房贷、其名下是否有房产、婚姻状况以及配偶未成年子女是否拥有房产等。显然，如此高成本的房贷认定就令差别房贷的执行效力大打折扣。而且，央行也面临着较高的监督成本。　　另一方面，商业银行是否严格贯彻差别房贷政策，缺乏有效的威慑力。当前商业银行违规发放房贷面临怎样的惩罚，并不明晰，这使得差别房贷政策在实际执行中变成了没有牙齿的老虎。我们认为，有关部门应该通过设置房贷资产的风险权重，如把目前的房贷资产的风险权重由0.5提高至1，对二套房的房贷风险权重可以提高至1.2，如此一来商业银行发展房贷将面临比以前更高的拨备需求、占用更多资本金，从而提高商业银行违规放贷的威慑力。　　央行严格执行差别房贷政策的目的是缓解投机者借用金融杠杆炒作。然而，房市的投机根源于当前房市较高的交易成本。住房之于购买者的个人效应具有不同的度量维度，无法度量个人效用不可避免地抬高了交易成本。当前过度强调供需状况，客观上不利于市场有效度量自住与投资需求的个人效用，从而导致了投机者借助单纯供需关系的投机炒作。事实上，把房价拴在单维度的供需状态下，使得自居和投资需求者无法度量住房对个人效应意味着什么，导致了非理性的自居和投资需求——当前市场上不同的需求者的购买行为，更多地是源于房价的持续上涨，而非住房之于个人效应的满足程度。同时，当前的房市投机恰恰与适度宽松货币政策有关。因此，既通过差别房贷遏制投机，又维持低利率和宽松货币流动性政策，本身就存在明显的矛盾性。　　可见，矫正当前房市的过度炒作行为，亟待适度调整当前低利率政策；并同时引导供需双方理性度量住房之于个人效应的满足，避免单纯的供需状况误导住房消费者陷入基于房价的购买决策陷阱之中。