房地产四大方面寻找投资机会

□ 本报记者 沈 明　　上周，房地产股整体活跃，板块指数周涨幅达到11.26％，尤其在周末当股指受到煤炭石油等权重指标股打压时，地产股责无旁贷地担当起多头先锋，在以“万、保、金、招”为首的优质地产股带领下，大盘稳住阵脚，收盘终于站上了阔别9个月之久的2600点。　　价量有变动　　楼市初显小阳春　　4月份各地楼市尽管成交走势有所分化，但回暖还在持续。值得关注的是，随着销售回暖的持续，房价开始回升。当月各地推盘量均有所增加，但由于市场消化速度更快，北京、上海和深圳等地的可售商品房存量继续回落。总体来说，一、二线城市商品房交易继续放量，维持在历史较高水平。　　根据东海证券研究所跟踪的国内15个城市：福州、厦门、武汉、深圳同比增幅均超过200%，分别达到331.7%、279.9%、276.9%、210.3%；杭州、深圳、长沙、南京、天津、西安同比增幅均超过100%，分别达到197.5%、178.4%、147.6%、140.9%、124.0%、107.3%；上海同比增幅也高达92.3%。与此同时，一些城市
成交量环比仍呈增长态势。　　同时，一、二线城市商品房成交均价有所企稳，环比普成结构性涨势。4月，除少数城市以外，国内一、二线城市商品房成交均价基本企稳，畅销、低总价商品房普遍呈现上涨态势，即房价环比呈现结构性涨势：杭州、厦门、深圳成交均价环比涨幅均超过10%，分别达到14.7%、11.6%、11.1%；长沙、苏州、福州、天津环比涨幅分别为5.1%、4.0%、2.6%、2.2%；只有昆明、武汉、西安环比出现下跌，跌幅分别为7.5%、2.5%、1.6%。　　“地王”再现　　开发商资金、信心双升温　　四月最大看点是土地市场有所回暖和“地王”的再现。先是温州原温州长运集团有限公司地块以19607元/平方米的成交楼面价格，成为09年目前为止的“单价地王”。再是大连金赛置地有限公司以37.48亿的总价拿下大连高新区庙岭村红凌路两侧7宗地块，成为本月总价“地王”。此外重点住宅地块更是出现多轮竞价和成交明显溢价的火爆场面。深圳位于回龙埔平西路和爱心路交会处2宗捆绑地块，14分钟内举牌113次，以高出底价2.7亿的价格成交，地块溢价51%。上海青浦徐泾镇3号地块有10家开发商参与竞价，金地以5.6亿摘得地块，地块溢价水平高达82%。重庆渝北区观音桥组团E分区地块经过14家开发商19轮竞价后，以4900万元的价格被重庆仁强收入囊中，地块溢价43%。　　联合证券认为土地市场的初步回暖，再度印证了部分人士认为的当前楼市初步回暖的观点。　　项目资本金比例下调　　为房企资金松绑出实招　　近期国务院发布商品住房项目资本金比例将下调的通知，为房企资金松绑，使房企的负债能力以及滚动开发能力都进一步提高。正如国务院公告所言，此举是为应对国际金融危机，调动社会和企业的投资积极性，扩大投资需求，调整和优化投资结构。　　房地产开发投资占固定资产的比重在20%以上，对拉动固定资产投资有着举足轻重的作用。由于房地产开发商对后市的谨慎态度，自08年7月开始，房地产开发投资增速不断下滑，09年3月，房地产开发累计投资
同比增长仅为4.1%，而在去年同期增速为32.3%，增速下降87.3%。下调房地产开发项目资本金比例有利于调动房地产开发商的投资积极性，特别是对于资金链更为紧张的中小开发商。　　广发证券认为，对于已开工项目，项目资本金比例的下调有利于提高房地产开发企业的资金的周转率，有助于缓解开发商的资金压力。对于新开工项目，项目资本金比例的下调能起到一定的刺激作用，但是影响有限。开发商普遍对后市持谨慎态度，成交量是关键决定因素，除非接下来两到三个月的住宅销售量能够基本或大致维持在目前的水平，否则开发商很难大规模的增加新开工项目。　　部分财务数据有所好转　　一季报显现积极变化　　根据中投证券对房地产行业92家上市公司08年年报和09年一季报综合比较分析，部分财务数据在今年一季度已出现好转迹象，主要体现在预收账款显著增加、净负债率有所下降和销售收入出现增长等三方面。　　08年房地产市场深幅调整，行业营业收入和净利润增速大幅下降，09年一季度销售回暖尚未体现在报表中，但09年一季度预收账款增长显著，预计09年行业整体增长超市场预期。2008年房地产行业92家上市公司营业收入增速从07年的47%下降到16%,归属母公司所有者净利润增速从07年的89%下降到9%;09年一季度上述增速大幅减缓，营业收入同比下降8.5%，归属母公司所有者净利润同比下降22.9%。09年一季度预收账款大幅回升，92家上市公司预收账款比08年末增长17.8%，而08年一季度仅比07年末增长5.3%。　　净负债率下降，09年一季度销售有所回暖，行业资金压力有所缓解。08年末，房地产行业92家上市公司资产负债率为62.9%，比07年末上升0.2个百分点，扣除预收账款后的负债率和净负债率分别比07年末上升4.3和13.1个百分点。09年一季度末，资产负债率为63.7%，比08年末上升0.8个百分点，但扣除预收账款后的负债率和净负债率分别比08年末下降0.7和2.3个百分点，这是近期各地楼市复苏，开发商销售回笼资金大幅增长，资金压力缓解所致。　　09年一季度毛利率下降，销售收入增长，09年净利润同比有望正增长。从08年的盈利指标来看,房地产价格的调整尚未体现在盈利水平的下降上,08年行业的各项盈利指标基本与07年持平。08-09年的价格调整将反映在09年的结算收入中,09年毛利率和净利润率预计低于08年3%-5%点。09年一季度毛利率同比下降4.5个百分点，低于08年全年下降1.4个百分点的水平；扣除营业税金及附加后的毛利率同比下降4个百分点，低于08年全年1个百分点；销售净利率同比下降3.2个百分点，低于08年全年1.6个百分点。但由于09年主要城市一季度销售收入同比增长超过100%，预计上市公司09年全年销售增长将在20%以上，销售增长将抵消毛利下降带来的不利因素，预计09年是近年地产行业毛利的低点。　　行业集中度继续提高。08年营业收入排名前10名的上市公司其营业收入合计占到行业的53.5%,比07年提高了3.5个百分点，万科占到行业全部营业收入的21.2%，基本与07年持平。2005至2008年，营业收入排名前10名的公司，其营业收入占比从40.5%提高到53.5%，行业在加速整合过程中集中态势显著。　　四方面　　寻找投资机会　　不过需要提醒的是，大部分行业分析师都对房地产市场全面回暖持谨慎乐观态度，具体到个股的交易机会上，综合山西证券、海通证券、长江证券、金百灵投资等观点，主要集中在以下几个方面：　　一、在世博会、迪士尼、双中心等多个概念影响下的上海板块的投资机会在未来几年中长期存在。具体上市公司分为两类：一是在原南汇区已有大量土地储备等不动产资源的相关上市公司，如中华企业、海博股份等；二是主导浦东新区所辖的四大国家级开发区的陆家嘴、张江高科、浦东金桥、外高桥等公司，因有望获得更多的土地储备资源，并将由此从中显著受益。　　二、从行业复苏角度，深圳等区域的房地产复苏迹象较为明显。深圳地区房地产股可积极跟踪，当然也包括业务总量中拥有大量深圳商品房销售比重的品种，招商地产、金地集团、沙河股份、深长城、深振业等品种就是如此。 　　三、国家政策持续放松地产企业银根，流动性将再次成为主导行业发展变化的关键性因素。企业层面流动性的释放，将意味着房价逐步稳定、土地成交逐步活跃、以及新开工增加。这样的释放，最直接提升了地产行业中小公司的估值水平，这些企业彻底走出资金链的危局，属于反转类型投资机遇，如广宇集团、上实发展等。　　四、从市场层面，比如大股东定向增发价格高的，每股净资产高的，或者有业绩承诺等因素的个股，云南城投、阳光发展、中江地产等可跟踪。