两年按兵不动广州6地王何时开工仍成谜

核心提示：连日来，《每日经济新闻》记者踏访多个广州楼市上有影响力的大小地王，发现这些昔日风光无限的王者大部分仍没有启动迹象。在如今市场企稳，政策也趋利好的背景下，蛰伏已久的地王是否能够摆脱沉寂？本报就此展开调查。　　再等一个月，横跨珠江、连通广州珠江新城和海珠区的猎德大桥即将通车。在沿线楼盘价格应声上涨的同时，大桥旁边一块面积达11万平方米的空地却格外刺眼。这就是2007年由富力、合景泰富以及新鸿基三个地产巨头以46亿元天价拍得的珠江新城地王。　　时间已过去两年，这里依旧杂草丛生，空荡荡的一片，没有任何动工的迹象。连日来，《每日经济新闻》记者踏访多个广州楼市上有影响力的大小地王，发现这些昔日风光无限的王者大部分仍没有启动迹象。在如今市场企稳，政策也趋利好的背景下，蛰伏已久的地王是否能够摆脱沉寂？本报就此展开调查。　　拿地价格过高面粉卖成面包　　地王的出现或多或少给市场带来了躁动的情绪，尤其在2007年到2008年初，更被认为是开发商疯狂拿地、失去理性的时期。广州楼市先后出现了不少地王项目。出现大量泡沫的楼市驱使开发商不惜高溢价拿地，然而最终进入实质性开发施工的项目却寥寥无几。　　据悉，在目前广州市场上，较有影响力的地王项目有6个，分别是：2007年9月保利以42亿元收入囊中的广州金沙洲两幅地块；富力、合景泰富以及新鸿基地产三巨头联袂出击，以46亿元合作拿下的珠江新城猎德村商业地块；深圳鸿荣源以21亿元高溢价竞得的金沙洲另一幅地块；广东中莱投资以44.75亿元拿下的科学城地王；以及恒大以41亿天价吃进的广州员村绢麻厂地块。　　“拿地价格过高，产生‘面粉和面包一样贵’的奇特现象，这必然会承受未来市场较大的风险。”满堂红首席分析师龙斌举例说明，在广州土地市场上，有的项目拍卖到的地价折算楼面价竟达到1.8万元/平方米，这样一来售价起码要上2.5万元/平方米才可能保本。　　2008年，全球遭遇金融海啸，楼市情势也急转而下，2007疯狂飙价的情形不复存在，地产大亨们先后出现资金链断裂、项目停工、上市计划遭遇搁浅等情况。　　保利地产集团副总经理胡在新接受《每日经济新闻》记者采访时表示，保利金沙洲地王项目目前正在工程招标过程中，何时开发时间仍未定。　　广州近年拍出的地王不下10个，但成功交付施工销售的却寥寥无几。业内人士称，去年楼市形势不好，开发商资金链趋紧，一些地王的地价至今都没缴清。　　猎德项目传年内动工　　广州珠江新城猎德项目是这6个地王项目中总拍卖价最高的一个。据悉，猎德项目地处珠江新城的商业黄金地段，而珠江新城又是经国务院批准的第三个中央金融商务区，其中未来潜藏的商业价值不可估量。　　据富力地产董事长助理陈志濠介绍，该项目将建成甲级写字楼、汇聚高端品牌的购物商场，以及世界级酒店和服务式公寓。　　“合景泰富擅长做豪宅项目，而新鸿基拥有丰富的商场及酒店物业管理经验，富力则长于高端写字楼销售。”合富辉煌首席分析师黎文江认为，三巨头联合既可以分担风险又可以利用其优势互补。　　然而，猎德项目从2007年10月砸下拆迁第一锤后，这片面积超过11万平方米的城中村改造项目便再无任何动静，以至业界传出新鸿基退出，富力、合景泰富遭遇“缺钱”的困境。而2008年房产市场销售惨淡，银行贷款收紧，遭遇全球性的经济危机又使得未来形势不明朗，以致开发商资金链条紧缩。富力2008年报显示，其资产负债率达高达139%，而新鸿基也被传退出该项目。但此后新鸿基、富力相继辟谣，表示该项目被市场看好，只不过因去年形势不好而将施工进度放缓而已，可能会在年内动工。　　“项目盘子开得太大，开发起来相对很困难。新鸿基只是负责前期的商业项目策划等，而项目后期建设投入才是最重要的。”黎文江认为，如此庞大的项目，即便开工销售，或许也是2年之后的事情。　　地王何去何从仍不明朗　　今年3月初，广东省政府颁布刺激房地产业的“粤15条”，其中规定在2008年后拍得的地皮未缴清地价，可缓缴延长至2年。此政策一出，让不少广东地产商松了一口气，上百亿元的资金由此得到缓解。　　恒大在2008年以41亿元的天价夺得员村绢麻厂地块，规划总建筑面积约为31万平方米，楼面价约达1.3万元/平方米，超过地价近8倍。此前坊间传言，恒大已与政府达成协议，退还给政府改作商业用途性质。　　广东中原地产项目总经理黄韬认为，以前也有开发商拖欠土地出让金，但政府并没有强行收回土地，可见政策还是有弹性空间。　　也有业内人士认为，当时恒大拿地主要是为了扩大自己的土地储备，为上市做准备。2008年3月，市场趋向不甚明朗，外资机构对市场风险评估升级，恒大香港上市搁浅，100多亿元的IPO融资未能实现。无奈之下，恒大只有通过降价促销加大资金回笼的速度。在去年的销售旺季，恒大连续在全国11个城市推出18个项目，开盘即打八五折，销售回款约30亿元。而此前员村地块土地定金也仅仅缴纳了1.3亿元。　　“过段时间政府可能要公布地王的处理
意见。”黎文江说，员村地皮依然是珠江新城CBD的组成部分，若由住宅改为商业用途，那么按照恒大当时拿地的价格来说应该算是便宜。　　如今政策利好，楼市销售转好，土地市场价格以及商品房价不断上扬，市场上的地王也随之开始蠢蠢欲动。但此后的市场形势如何，未来楼市如何走向，在金融危机的大环境下仍不甚明朗。地王将何去何从，看来只有等到其真正动工后才能揭晓。