富人区里的廉租房

在豪华小区“插花”廉租房，这到底是一种强制性的“搭售”，还是一种避免廉租房变成“贫民窟”的试验？　　见习记者 张晓玲 深圳报道　　同一小区，土地楼面价15000元/每平米，开盘售价高达40000-50000元/每平米，却附有1800元/每平米的项目配套廉租房，这些房子将由政府回购，用于保障性用途。　　这是位于北京东三环的富力星光家园的状况。富力地产有关人士向本报记者表示，当初拿地时的确包含有配套房部分，标书确实约定了1800元的政府回购价，并由政府在特定时间回购。　　“这个1800元的回购价，是当初在出让土地的标书里就明确了的，原本就是个契约。”北京中原地产市场总监张大伟说，企业去投标的时候，就意味着接受了这一条件。　　这是目前北京、天津等大中城市广泛采用的模式之一。而在地产业人士看来，这些配建廉租房的模式，属于政府公共职能的有效补充，发挥了一定作用。而作为此轮房地产调控的关键，保障房今年能否接续房地产投资，完成580万套的供应？解决保障房资金来源能否破题？中国内地的住宅供应体系，能否补上过去10多年欠下的保障房债？诸多体制问题尚存疑虑。　　配建廉租房　　根据住建部的要求，今年我国将建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，国土部年初也表示，三类政策性住房供地，不得低于住房用地供应总量的70%。　　但大半年过去，各地保障房用地出让堪忧。以北京为例，截至目前，北京完成的住宅用地出让面积不足500公顷，与其全年2500公顷的住宅用地(50%的保障房用地)供应计划相去甚远，能否完成保障房供地计划也受到质疑。　　本报记者从天津市国土房管局网站获悉，今年上半年，该市供应保障性住房建设用地占住宅用地总量仅为11%。在广州、深圳等地，今年的保障房用地出让计划甚至还未提上日程。　　本报记者调查显示，今年以来，北京市没有一块纯保障房用地公开出让。而自2007年以来，于商品房项目中配建廉租房、经适房、限价房，就成为北京、天津等地保障房供应的主流。　　在北京的多个高档楼盘，如龙湖唐宁ONE等，都有配建廉租房或经适房、限价房，在近期出让的通州、昌平地块中，也有配建廉租房。在其他城市如天津、广州等地，都采用了这样的模式。　　在这样的模式中，每块地配建多少平米，建好后以多少价格回购，都是在标书里约定好的，并且在北京市土地出让制度改革后，作为企业是否中标的评价系数之一。　　此外，政府还利用存量土地的盘活利用，来实现保障性住房用地。“实际上，很多保障房用地指标并不是公开出让的土地，”北京市国土局有关人士透露，比如一些组织和企业拥有的仓库、厂房等闲置土地，可用于开发公租房、廉租房；还有一种形式是村办公租房，盘活农村闲置建设用地。另外，通过拆迁、回迁等形式安置的居民，也被纳入保障房指标的范围，在北京通州，今年这样的安置房不下5000户。　　这种现象在广州、深圳更是大量存在，原因在于这两个城市近年来启动大规模的城市更新，引入社会资金，政府也鼓励企业等自行参与公租房、廉租房形式的保障房建设。　　但业内人士也同时指出，保障房用地还存在着信息不透明的问题。虽然公开出让的保障房用地可以查询得到，但比如在商品房小区里面建配套房等其他方式就很难统计，难以辨别是否真的建了那么多保障房。　　“目前，并没有一个权威数据说明现在究竟建了多少保障房，能提供多少，又保障了多少有需求的人。”多位业内人士表示。　　公积金使用争议　　除了供地，资金问题也是困扰保障房建设的症结所在。按照政策规定，保障房建设的资金来源，是由中央配套出资一部分，其余大部分则由地方政府筹集，但各地的执行情况不乐观。　　全国人大财经委员会曾有调研报告指出，2009年全国保障性住房建设进度缓慢，地方保障性住房建设完成投资情况，甚至低到不足三成的23.6%。华远地产董事长任志强提供的数据则表明，从1998年至2008年的10年间，商品房与保障房投资的比例仅仅为9:1。　　2009年，财政部曾会同国土资源部、审计署等联合发文，要求将土地出让净收益的10%用于补充城市廉租住房保障资金。但这个10%的标准，似乎也难以执行。一个典型的例子是，经济发达财力雄厚的深圳市，2010年全市土地出让金计划收入239.04亿元，只将安排6.94亿元用于保障性住房建设，不到土地出让金总额的3%。　　根据国务院发展研究中心巴曙松的分析，即便是按照10%的标准，中央财政预算和地方土地出让资金加在一起，今年保障性住房的建设资金尚有2032亿元的缺口。那么，钱从何来？　　解决方案落在了庞大的住房公积金沉淀资金上。数据显示，截至2008年年末，我国住房公积金缴存余额超过1.2万亿元，其中闲置资金规模已达数千亿元。住建部认为，利用这一闲置资金支持保障房建设，有利于提高住房公积金使用效率，实现其保值增值。　　早在2008年底，国务院就在文件中指出“可将住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设”，2009年10月，住建部等7部委联合下发文件，利用住房公积金闲置资金贷款支持保障性住房建设，正式进入了实施阶段。　　其具体做法是，将沉淀的住房公积金，用于保障房建设，而为了兼顾资金运用的效率和平衡，这部分公积金贷款的利率，将按照5年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，但即便如此，依然远远低于开发商向商业银行申请的开发贷款利率。　　部分业内人士在接受采访时认为，这有利于降低保障房的开发门槛，吸引更多民营房企参与建设。但同时这一举措亦引起巨大争议，任志强即认为，动用住房公积金用于保障房建设涉嫌违法；著名房地产律师孟宪生也表示，住房公积金的所有权是归属于全体缴纳人，住房公积金管理部门仅是代为管理，并不拥有对该资金的处置权。　　争议之下，试行的脚步并未停止。8月5日，住房城乡建设部正式公布，确定北京、天津等28个城市作为试点城市，并安排493亿元的公积金贷款用于经济适用房、棚户区改造安置用房、公租房建设等保障性住房建设项目。　　民资介入障碍　　在另一重愿景中，民间资本进入保障房建设被寄予厚望。住建部副部长齐骥此前曾表示，今年全国计划建设37万套公租房，鼓励各地发展由企业投资和持有公租房产权，负责公租房建设、租赁和维修等日常工作。国务院的“新36条”也提出，鼓励民资进入保障房领域。　　但北京房地产业协会副秘书长陈志指出，民资进入保障房领域存在障碍。比如很多政策性住房都限定了销售价格，刨去地价不说建材价格也会波动，那么如何保障民间资本的利润？政策性住房有时无人选购或租金不稳定，就可能无法回本，这种结构性风险谁来承担？目前均缺乏整体的实施细则。　　财政部财政科学研究所所长贾康也认为，让社会成员享受廉租房和公租房，以及积极引导民间资本和存量的个人产权房的加入，虽然有很高的管理成本，但这些管理成本是必须要支付的，政府别无选择。　　在中国房地产协会秘书长顾云昌看来，只有找准了“保障房是政府公共职能”的定位，在土地出让、资金投入上重视起来，才有可能解决问题。不能因为民资的引入，就弱化了政府投资的力度。　　来自住建部的消息说，今年地方政府纷纷被要求签订明确的保障性安居工程目标责任书，“如果能把这些责任书‘晒一晒’就好了，看能否完成任务。”有
网友戏言。　　此外，政府如何在自身的公共职能责任和社会资源、企业责任中取得平衡，也是较为关键的问题。在保障房供地和引入民资等问题上，企业与政府的诉求可能会存在一定的差异。　　华南一家大型房企负责人接受记者采访时说，企业可以参与保障房建设，但政府应该理性考虑配套房成本和合理利润，在回购的时候应该给个合理的价格，这样企业不至于太亏本。“如果政府得到了高额的土地出让金，还以低廉的价格获得了廉租房的产权，那就把本来应该政府承担的保障房建设成本，让企业分担了。”