房地产税收稽查升级土地增值税从严清算

中广网北京6月1日消息(记者季苏平)据中国之声《新闻纵横》7时18分报道，就在24小时前，全国范围的房地产企业的税收自查工作刚刚结束；24小时后的今天，全国税务稽查人员将全面进入房地产企业，房地产企业税收稽查工作也将升级为专项稽查阶段。　　被业界戏称为“偷税手法大全”的房地产行业，在接下来的日子里会爆出怎样的新闻？税务稽查对房地产“动真格”的目的又是什么呢？　　昨天，针对房地产企业的全国税收自查工作宣告结束。按照一位税务稽查官的话说，“房地产企业自查缴税都没有问题。”不过这并不意味着真的就没问题。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋说，在纳税方面有问题的房地产企业不在少数：　　记者：据您了解，每一年查出问题的企业多吗？　　杨少峰：不在少数。　　记者：相对来说还是比较多的是吗？　　杨少峰：对。　　杨少锋的判断得到了某税务稽查官的证实，他表示，房地产业通常是自查“没问题”，专项稽查却能查出很多问题。房地产企业年年纳入专项检查范围，这本身对征、纳、查三方都是值得思考和重视的问题。更有甚者，各地每年上报税务总局的十大检查案例中从来少不了房地产企业。杨少锋总结了房地产行业偷税常用的“四种武器”：　　杨少峰：虚假增加建筑的成本，比如包给一个施工队我给他一平米1500块钱或者2000块钱的建额标准，但是我会要求施工队给我开票子，是按照2200或者2300一平米来开；第二个是增加材料方面的价格，比如我定的电梯，比方说都下来我这个小区一千万，但是我要求对方报的是1500万，他是可以直接冲进我的成本的；第三种通过财务的处理，比如今年这个钱已经发生了，但是我不纳入今年的财务，转移到明年；第四个手段我这套房子我卖的是1000万，我跟客户谈好，我给他一定的折扣，这样开出去的发票是500万。　　虽然年年遭遇稽查，但对于身经百战的房地产企业来说完全可以用驾轻就熟来形容。然而，最严厉的楼市调控风暴劲吹，此次稽查注定与往年不同。据中国指数研究院副院长陈晟分析，国家税务总局近日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，严格征管土地增值税似乎是本次稽查的利剑所指：　　陈晟：我觉得可能主要是针对土地增值税这一块，之前可能是预缴的，现在可能从严征收的话，它要凭土地成本之间跟售价之间的差价，然后按照累进征收。　　这似乎是对房地产开发企业更为严厉的管理。所谓土地增值税就是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%到60%的四级超额累进税率进行征收，当开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多。陈晟说，加强房地产企业的土地增值税的征收无疑会打击开放商囤地、捂盘、高价卖楼的意愿：　　陈晟：它是根据你赚的钱的多少来的，你就是赚得钱越多我征得越多，最后发现你把价格抬高或者土地增值越高，是没有意义，我卖三万跟五万，对开发商来说，赚的钱是一样的，提高的部分全部交税了，他可能就不涨价了。　　房地产行业实际上是国税总局出台各项税收规范文件最多的行业，从2006年至今已出台多达十几件。房地产行业本身的特殊性，通常一个项目分成好几期，每期物业的标准不同，当时使用的各种政策也不同，这些都给偷逃税款提供了土壤。有专家估计，2005年到2009年，仅土地增值税流失就达到2.52万亿元。如此种种，让北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋不免忧心这次稽查的效果：　　杨少峰：房地产行业的税收稽查有一个难点在哪里呢？因为房地产涉及的面非常广，它从工程、材料、销售、设备等一系列环节组成，开发商往往采取各种各样避税的手段，如果没有投入比较大的时候，很难能够找到问题的所在。　　开放商重利的本性促使他们通过百变手段在账面上让自己的成本高高的，却不断掩盖自己的真实获利，以此规避纳税。但是中国指数研究院副院长陈晟的观点稍有不同，他认为随着现金交易的减少，随着网签率的不断提高，开发商想做手脚并不容易：　　陈晟：刚性主要是来自于征收部门有没有柔性，比如说有的地方政府会有一些减免或者什么之类的，对开发商来说这个逃税难度很大。　　不过两位专家一致认为，在房地产调控的大背景下，房地产行业税收趋严，就如同孙悟空头上的紧箍咒让开发商好生头疼：　　杨少峰：它一定会对开发商形成一种威慑力量，这种威慑的意义要大于实际征收的效果。　　陈晟则进一步指出，土地增值税离我们普通百姓非常遥远，但对于熟知税法的开发商而言，其中冷暖他们心中自知：　　陈晟：只是老百姓可能不太理解，但是相关的开发商很懂得，这个是有压力的。　　有专家认为，税务稽查风暴刮向房地产企业，正是说明国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰。“新国十条”和各地细则就都提到了要加大土地增值税的清算力度，5月26号，国家税务总局特别发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》。有评论认为，税收将和土地、信贷等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳”。至于政策的真实效果，我们拭目以待。