住建部澄清楼市新政误解抑制投机非一刀切打压

12月9日，国务院会议决定，2010年个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。调控楼市大幕正式开启，市场预计更多政策会鱼贯而出。　　12月17日，五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支治理的通知》，将开发商拿地的首付款比例进步到了50%。这一政策严卡开发商资金链，地产界忽然感觉，这个冬天特别冷。　　12月23日，营业税细则公布，对于普通住宅和非普通住宅进行了严格的区分。这让部分炒房者大松了一口气：“楼市调控似乎也没有那么狠嘛！”　　同一天，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部分进一步落实闲置土地处置有关政策。仔细分析，政策都是此前已有的，毫无新意。　　楼市调控到底是松还是紧？有多紧？宛如一场迷雾蔓延开来。　　12月24日，一位住建部人士在接受《华夏时报》记者采访时表示，市场上对于要全面打压楼市的看法实际上有误解，现在只是在调整，不会全面打压楼市，不会搞一刀切。未来的政策重点依然是增加供给、完善保障、抑制投机。　　“谁都不希望楼市大动。”上述人士夸大。　　中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌也以为，固然最近楼市政策比较频繁，但楼市政策不会全面调头，支持自住需求，改善需求方向并没有变。　　调控高压？ 　　中心定调楼市调控方向后，系列政策果然鱼贯而出。　　12月23日，财政部、国家税务总局正式公布营业税细则规定：“各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的题目，要立即予以纠正。”　　“这就是给地方脸色，希望地方在楼市调控上不要抢跑。”上海的一位分析师就此表示。　　同一天，国土资源部通报9省闲置土地情况。不仅如此，土地部分增加供给的决心亦非常明显。　　据悉，国土部还将采取多项措施打击囤地：一是进一步规范土地供给行为。完善土地出让合同和划拨决定书，对土地规模、出让金缴纳、受让人条件、开竣工申报、违约责任等进一步作出明确约定。二是进一步加大土地开发利用监管力度，落实监管责任。第三，会进一步加强监视检查。督促各地严格落实闲置土地处置政策，及时处置闲置土地。　　本报记者获悉，国土部最近还会与证监会等部分联动，共同打击土地投机。本报记者同时获悉，建设部最近也会出重拳抑制投机，目前直指“囤房、炒房”。　　顾云昌夸大，好政策还需真执行。我国楼市调控不缺政策，而缺乏执行力度。这需要地方政府下决心、用重拳。　　而调控的难点，就是中心和地方的博弈，对此，主管部分似乎已经找到了方法。　　松紧迷雾　　上述营业税细则称，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。　　亚豪机构市场总监郭毅表示，新政策比2009年执行的优惠政策收紧了一些，但比之前的猜测还是宽松了一大步，由于按差额征税比按全额征税能省下很多钱。　　易居中国分析师薛建雄以为，该细则明显体现出楼市调控有保有压的原则，这对普通住宅杀伤力有限，但对非普通住宅影响最大。　　他给记者算了一笔账，以一套标价100万元，一手交易价为70万的房产为例，假如这套房产属于5年以内的普通住宅，则按照差额30万元计征5.5%的营业税是1.65万元；假设这套房产属于5年以内的非普通住宅，就要按照全额100万元计征个人所得税5.5万元，比之前要多缴3.85万元。　　链家地产最近公布的一项数据显示，营业税细则对于快进快出又在短期内购买非普通住宅打击最大。比如，目前，北京140平方米以上二手房成交占比为14%左右，其中五年内大户型占比8%左右。按照规定，住宅小区建筑容积率在1.0(含)以下，单套建筑面积在140(含)平方米以上，三环至四环之间超过175万元/套，三环以内总价超过215万元/套、四环至五环之间超过165万元/套、五环以外超过100万元/套的住房均为非普通住宅。　　期待已久的紧缩政策出台了，仔细一分析，并没那么紧。和猜测不一样的还有国土部的通报，似乎并未让开发商真正捏一把汗，其中“警示开发企业根据实际开发能力理性取得土地，及时开发利用”的用语更是偏于温顺。　　政策意图　　财经评论员马光远表示，营业税细则符合此前国务院“国四条”中提到的运用技术手段区别对待改善型置业和投资客的思路。　　这样有保有压的思路，到底是何意图？　　国务院发展研究中心金融研究所副所长张承惠表示，2008年很多房地产开发商资金链非常紧，很多几乎要断掉，按照正常的规律来看，行业即将进入整合时期。但由于金融危机，出台了一系列刺激政策把一些快要倒闭的企业救了，这从长期来看并不是好事。　　交通银行的一位人士表示，对于楼市现在不可能下猛药，2010年的货币政策的调控方向也会尽可能避免再现2009年的资产价格猛涨的情况。　　央行最近也否认了“二套房贷即将进步到50%”的消息，央行相关负责人近日表示，这不是央行发布的消息，对此不予评论。　　“楼市政策变化本质是中心在房价与经济复苏之间的抉择，所以目前不可能对其猛加油门，更不能猛踩刹车。”国泰君安的一位分析师表示。　　国土部的一位人士向记者表示，现在的楼市调控政策明显是房价与经济复苏之间的中间路线。政策走向归结起来，是增加供给，确保刚性和改善性需求，打压投资投机性需求；平抑局部泡沫化的一线城市房价，支持二、三线城市城镇化。未来大部分的楼市政策，都会在上述之内。