空置率糊涂账

民间长期淤积的对官方统计数据的怀疑，对高房价的愤懑，化作了投身空置率讨论的满腔热情。业界则期待以此为契机，纠正房地产市场关键数据统计不充分、方法不科学、发布不透明的积弊　　《财经》记者 张杰 董珺　　27岁的李杰短暂地成了今秋的互联网明星。　　这位北京的出租车司机利用自己的工作时间，拍摄了数十个小区、近百张楼盘黑灯的照片，然后把它公布在自己的新浪微博(http://t.sina.com.cn)上，这些照片迅速改变了他的工作内容——他频频被邀请参加网站电台的访谈直播，央视的白岩松也采访了他。　　更重要的是，这些照片立刻成为中国楼市空置率大讨论中正方的有力证据。在此之前，这场互联网上发起的讨论正席卷全国，各种身份的人士、机构都被卷入其中。　　随着讨论逐渐演变成一场晒黑灯照的网络运动，一些城市小区零电表、零水表的现象相继
曝光，各种民间自发的统计不断涌现。长期淤积的对官方统计数据的怀疑、对高房价的愤懑，纷纷化作了投身空置率讨论的满腔热情。　　国际上通行的空置率，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。但不同国家对分子、分母的界定仍存差异。这一指标既能用于判断市场冷热及泡沫程度，也能用来分析财富分配的公平程度。通常而言，空置率超过10%—15%，即属危险区间。　　但在中国，由于定义和计算方法莫衷一是，空置率指标一直流于空白。多年来，国家统计局仅公布空置房面积，今年更是用待售房面积取代了空置房面积。而民间期待已久的“空置率”版本则是指已销售出去的房屋的空置情况。从数据意图上看，前者主要反映中国各类住房的销售情况，后者主要反映已销售房屋的使用情况。　　除了空置率，楼市的其他关键数据如
成交量、价格等同样万众瞩目。但是，这些数据的统计不充分，公布亦不透明，业界诟病多年，官方作为甚少。基础数据的欠缺或失真，不仅深度扭曲了市场的预期，而且令楼市调控政策难以对症下药。自2005年始，楼市新政一路磕磕绊绊，效果屡有折扣，数据迷失，当是其中一个重要原因。　　面对舆论的种种批评，9月初，国家统计局局长马建堂正面回应，国家统计局已经初步制定出房价统计改革方案，主要内容涉及房价的数据来源、调查方式、汇总方式、计算方式等。在征求有关部门和地方
意见后，国庆节前将在网上公布，征求公众意见，争取明年年初实施。　　空置率官民之争　　从时间上看，国家电网是这一波空置率大讨论的源头。今年3月，有媒体报道称，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续六个月读数为零。此后，尽管国家电网明确否认曾经发布过此类消息，但是，这一数字仍迅速传播，并成为互联网上各方争执的焦点。　　7月31日，央视《经济半小时》播出《空城计—北京、天津》，根据对大量房屋长期无人居住的直观感受，节目得出的结论是：高涨的楼价并没有反映出真实的住房需求，同时市场整体还处于深度博弈期，房价走势前景不明，各种传言四起。这种情况下，如果有关部门能切实调查、统计、发布房屋空置的数据，有助于人们看清房地产市场的真实状况，更理性地决定自己的行为，从而为落实调控政策提供有效的支持。　　8月3日，地产界的意见领袖任志强通过博客向央视发难，质疑后者的结论。这反而激起了网民更大的热情。8月5日，新浪乐居发起为期15天的有奖“百城
网友晒黑灯行动”。在随后的半个月中，这个晒黑灯调查成为近年来第一次试图查明空置率究竟几何的民间大规模自发行动，涉及的楼盘遍及北京、杭州、南京、上海、海口等多个城市。　　在此期间，北京出租车司机李杰脱颖而出，几乎成为晒黑灯行动的形象代言人。而随着舆情的发酵，更多的直观统计办法被引入大讨论之中。　　北京联合大学应用文理学院城市科学系主任张景秋，近来也成为媒体频繁采访的对象。　　作为《北京市普通住宅空置率调查》的执笔者之一，她在这份2009年4月发表的论文中得出了一个颇令外界共鸣的数字：2007年7月23日－9月23日，课题组对北京市2003年－2006年已入住的44个统计小区中880户的用电量做了调研，发现北京市普通住宅的空置率为27.16%，具体到居住小区，多数居住区的空置率在20%－30%之间，只有少部分空置率在20%以下。　　这份调查全部由张的学生实地登门完成。由于北京市居住小区电表普遍在户外，因此，调查方法避免了和用户面对面访谈可能出现的隐瞒和回避。　　民间讨论热火朝天，国家统计局却一度避谈空置率。8月4日，国家统计局公布，截至今年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，
同比增长6.4%，其中，住宅待售面积为10646万平方米，同比增长0.2%，全国住宅待售面积占全部商品房待售面积55.5%。同时称，“不便用商品房待售面积计算房屋空置率，空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。”　　复旦大学住房政策研究中心主任陈杰对《财经》记者表示，民间的统计虽有误差，但仍有参考价值。长期以来，中国的楼市调控更多还是凭感觉、座谈得出意见，需要数据说话的时候，数据满天飞，令人无从判断，由此出台的政策自然缺乏针对性。　　中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱向《财经》记者称，不管概念有多大分歧，统计办法有何难度，政府都完全有能力把空置率调查出来。但是市场需要的不仅是一个简单的空置率数字，还需要更细分的指标，用来分析空置率背后的原因。　　关心这一数据的还包括开发商。“空置率是重要的管控数据，地产商用它来判断市场有多少存量，空置部分流入市场后会不会影响在售楼盘价格。但是，现在很多数据似是而非，发布的部门很多，数据不一样，造成市场困惑，决策部门可能也受到了这种困扰。”阳光100常务副总经理范小冲说。　　呼唤职能部门履责　　多方接受《财经》记者采访的人士均表示，这场大讨论应当成为改善现状的契机。事实上，围绕空置率这一指标上演的话语权之争，在楼市的关键数据，如成交量、房价等统计中也广泛存在，而乱象之源，则是楼市的基础数据欠缺和公共信息披露不足。　　首当其冲的是住房和城乡建设部(下称住建部)、国家统计局。多年以来，他们在楼市信息的数据制作、统计、发布与阐释上难言尽职，这已是多数楼市参与者的共识。　　以住建部为例，住建部下设房地产市场监管司，其主要职责是承担房地产市场的监督管理；拟订房地产市场监管和稳定住房价格的政策、措施并监督执行；拟订房地产开发企业、物业服务企业、房屋中介的资质标准并监督执行；组织建设并管理全国房屋权属信息系统。由此可见，住房产权交易的登记备案、过户及后续的数据整理均在住建部的职责权限之内。　　一位北京市地产咨询机构的负责人向《财经》记者称，住建部在推动交易数据公开化、透明化建设上做得很不到位，楼市的各类交易数据，本来应该是公共信息，但多年来这类数据从来都是政出多门，“我们这些机构其实很依赖于这些数据，它对市场决策及预期非常重要，但很多时候我们不得不使用其他渠道的二手数据。”　　世联地产董事长陈劲松更是引用香港的经验称，在香港，一个人买了几套房子，房子的价格、面积、产权人等信息，在缴纳少许
手续费后，另一个人就可以查询到。但是，“在内地，许多数据是不公布的，这便成了一个政治问题。”　　丁祖昱表示，数据披露不佳主要有三类原因：　　其一，数据统计本身做得不好，很多城市连存量住宅有多少都搞不清楚。其二，数据整理统计没有问题，但是在发布环节却做得不好。比如，重庆、沈阳这些城市就不公布区域内房屋的成交均价，这又不是什么机密。其三，政府自身的组织管理有问题，导致无法对相关数据进行整理，更谈不上发布了。比如，很多城市的租赁都是自行去政府部门备案，这样统计上来的房屋租金价格一定是失真的。　　不仅如此，一些本应免费披露的数据却被拿来牟利。北京地产界一位人士向《财经》记者称，北京房地产交易管理网是北京市发布权威房地产交易信息的平台，人们可以在该网络查询到全局性的交易数据，但是，如果想获得更细致的单套房屋的成交价格，及不同区域、类型的价格信息，就要每年付出15万元左右的费用，以获得VIP查询资格。而该人士表示，2007年后，连这一窗口也关闭了，更详尽数据至今还无法查询。　　据《财经》记者了解，中国相当多二三线城市的二手房交易尚无法实现网上签约。作为地产重镇，广州市也仅仅是从今年7月才试运行二手房交易网签。在此局面下，很多交易价格便处于无法监管的状态，买卖双方私下变动的可能性很大，统计出来的数据效果显然存疑。事实上，即使进行网签，很多二手房交易的“阴阳合同”问题也很难避免。　　陈杰直言，相比国土部近年来信息披露工作，住建部的表现显然处于下风。　　住建部如此，国家统计局的房地产数据也备受争议。今年2月25日，国家统计局宣布2009年全国70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%。这一数据与2009年人们对房价的直观感受大相径庭，一时舆论哗然，许多人怀疑小数点放错了位置。　　尽管国家统计局屡屡以统计方法为由进行辩解，但并未得到专家们的普遍认可。8月18日，中国数量经济学会、全国高等院校数量经济学会专业学术委员会委员任若恩表示，国家统计局出于节省资金考虑，更多使用自下而上填报报表的方法进行统计。但是如此一来，统计结果的可信度便取决于填表人的道德操守，准确性和严谨性都大有疑问。　　陈杰则向《财经》记者表示：“统计本身确实是一个花钱的事情，但中国的经济实力已经是全球第二了，在这些基础数据的调研上不应该如此吝啬。”　　他同时认为，与先进国家相比，中国在统计制度上的落后十分明显。关键统计数据的缺失、统计能力的落后、信息披露的封闭，反过来又对其他制度建设乃至政府决策能力都形成了制约。　　“就我所知，现在连很多中央政府部门都不太敢用国家统计局数据做决策依据了。”陈杰在自己博客中写道。　　统计局正面回应　　面对种种批评，9月初，在出席第二期新闻媒体统计知识研讨班闭幕式时，国家统计局局长马建堂对GDP、失业率、工资、环比数据等高关注度统计指标的改进一一作了解释。　　提到空置率时，马建堂承诺，将在部分城市抽选一批住宅小区，进行空置房调查。同时，继续统计和发布房地产待售率，并充分利用这次人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息。《财经》记者获悉，入围专项调查的城市分别为北京、天津、上海、广州与深圳，均为房价上涨较快城市。　　他还透露，住宅价格统计已经有了初步方案，准备在征求有关部门和地方意见后，公开征求社会意见，争取明年年初正式实施。　　国家统计局在空置率问题上的态度大转变，或受到民意与高层的意见影响。一位北京开发商透露，前期空置率的讨论影响甚大，但官方回应并未服众。国务院一位高层领导批示要求国家统计局查清空置率。　　随后，据接近国家统计局的人士透露， 8月24日，国家统计局曾召集京津沪调查总队与广州、深圳调查队负责人研讨房屋空置情况典型调查方案。8月26日，下发通知决定在京津沪广深开展存量住房使用情况专项调查。　　但是，北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴随后表示，此次调查只是一个典型调查，并非抽样调查，因此不具有推算总体的意义。这就是说，这一次五个城市的调查，会调查存量房空置的数字，但是不会据此推算空置率。　　陈劲松则认为，相比其他更重要的统计指标，空置率只是一个小问题，要是国家想查清楚，是完全可以做到的，但是仅仅国家统计局就未必了。因为空置率的统计牵扯到其他的部委，统计局无法协调。■　　美国、欧盟“空置率”定义　　美国　　在调查这个时点上没有人居住的房子，除非拥有者只是临时性不在此居住　　奥地利　　空置住宅是指没有人的居住住址被登记在此的住宅　　芬兰　　空置住宅是没有人永久在此居住的住宅，包括那些只被临时性居住的　　法国　　空置住宅是调查日没有人实际居住的住宅，前提是这些住宅是可居住的　　德国　　空置住宅是调查日没有人实际居住的住宅，包括临时性没有人居住的住宅，但休闲度假房不算在内　　希腊　　空置住宅没有官方定义，但一般认为是在调查时候空无一人的住宅　　意大利　　空置住宅是没有被永久居住的住宅　　立陶宛　　空置住宅是调查日没有人经常性居住的住宅　　卢森堡　　空置住宅是在调查日没有人实际居住的住宅，包括所有那些无人居住、正在维修和改造的住房　　荷兰　　空置住宅是调查日没有人实际居住的住宅，前提是具备发售或出租条件的　　葡萄牙　　空置住宅是在调查日于市场上闲置未用的住宅　　斯洛伐克　　空置住宅是调查日没有人居住的住宅，未装修的乡村休闲农舍也算在内　　斯洛文尼亚　　空置住宅是调查日暂时没有人居住的或已经被废弃的住宅　　西班牙　　空置住宅是调查日既没有被作为常用地址，也没有作为二套或度假居住地的住宅，前提是不在废弃状态　　瑞典　　空置住宅是待出租的租赁住宅以及新建成但未能售出的住宅　　英国　　空置住宅是在特定时间点上没有人居住的住宅，包括因为交易后等待入住、装修、待拆除、新建成但未售出而空置　　资料来源： 《欧盟房屋统计年鉴(2005－2006)》，美国统计署《房屋空置率与房屋所有权》