闲置土地动工缘于政策压力

王营　　被国土资源部点名的“囤地”企业，泛海建设和新世界的北京项目，已于近期开工。其背景是，国土部的土地清查行动效果一直备受舆论质疑。　　在政策和舆论的压力下，闲置土地开工速度在加快。　　今年8月，一份从媒体传出的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中，泛海建设、新世界中国等大型一线房地产企业赫然在列。其中，泛海建设位于北京朝阳区东风乡土地被指捂地5年。一度令泛海建设(000046.SZ)紧急停牌。　　10月20日，泛海建设东风地块即泛海国际居住二期传来开工的消息。　　囤地风波带给泛海建设的不仅仅是舆论的压力。事隔两个月后，泛海建设一位高层提起该事件，仍难掩委屈之意。　　按照这位高层领导的说法，致使该地块闲置5年的原因主要是规划调整。“泛海国际居住区一期建成后，朝阳区政府更希望泛海国际这样一个上市房企在这个地块上增加公建，而不是纯住宅。”　　据介绍，根据2004年的土地出让合同，泛海建设所获得的东风乡地块全部为住宅及配套商业用地，规划总建筑面积87.31万平方米，但朝阳区政府以及东风乡希望增加公建部分，减少住宅部分，“2009年12月31日，项目公司与北京市国土局签订了上述地块土地出让《补充协议》，虽然建筑规模不变，但原来为纯住宅的东风乡1#地改为商业、办公、酒店等综合用地。”　　但这并不是该地块闲置的全部情况。据了解，泛海国际居住二期之所以闲置6年经历5次规划调整，还与泛海建设的土地获取方式有关。　　“由于不是从土地市场上招拍挂所得，而是通过资产重组方式，泛海国际居住二期当时的地价仅为5000元/平方米，而当时周边的地价都要高出一倍。”接近泛海的知情人士介绍说，“如果是通过招拍挂，根本拿不到这么便宜的地块。”　　据公开信息，泛海建设旗下地块多以股权收购方式所得，不完全统计约计7块左右。尽管泛海建设拿地成本都很低，但每块地都经过了曲折的产权转让过程。泛海建设东风地块二期亦是如此。　　再以今年同期开工的泛海建设武汉王家墩地块为例。该地块从2002年的政府口头承诺，到2003-2004年签订土地预出让合同，随后的土地交付过程，还经历了从军队用地转到地方政府再到泛海建设手中等等复杂的过程，直到2007年，泛海建设经过再次资产重组，才获得该地块80%的股权。　　泛海建设上述高层透露，泛海建设通过资产重组获得的每块地，都有着复杂的前期规划问题。泛海拿到手后必然要调整规划，调整的过程又是漫长的。“公司这边流程就得至少走一个月，政府那边再走个一年半载，几年就这么晃过去了。”该人士无奈地表示。泛海建设东风地块就是这样被卷入囤地风波。　　令泛海建设苦恼的是，自2007年以后，泛海建设被指开发速度慢，股价一直处于低位。而潘石屹也表示，为了通过土地储备获得更多的市值，上市公司更有囤地动机。“如果这样，为何泛海建设股价一直很低？”上述高层认为，公司股价低迷就是因为泛海建设开工量过小，而泛海目前最着急的事情就是，加大开发速度。　　据了解，泛海建设今年的开工量约在200万平方米，比去年增加100万平方米。　　被点名囤地的开发商，正遭受着来自各方面的压力。国土资源部部长徐绍史近日接受媒体采访时表示，土地违法问责目前正在进行数据审核确认工作，国土资源部不会爽约，年内将严格问责。