市场缓慢升温楼市金九值得期待

成交量小幅反弹　　“国十条”出台后，楼市已经历了4个月的调整，市场部分消化了调控初期的恐慌情绪。大部分一线城市周成交量在政策出台的一个月以内都下降了50%以上，周成交数据触及2008年成交低点。而从成交价格看，自调控以来一二线城市成交均价基本维持原有的水平。在此期间的价格震荡是由于成交结构引发的。在一线城市中，广州成交量降幅最不明显，这主要由于广州在2009年房价水平涨幅在一线城市中最低，消费者的购买力受到高房价打击最小。　　中西部的二线城市的成交量表现则相对稳定，成交量下降幅度有限。而相对发达的二线城市，则成交量依然下降明显。　　目前，无论是一线城市，还是二线城市，成交量的回暖趋势都非常明显。特别是近四周，大部分一二线城市的成交量已基本恢复至70%的经验成交量水平。需要指出的是，8月的成交量回暖是在极端天气影响下取得，这也说明市场需求非常强大。　　开发商推盘意愿不强　　我们发现各城市开发商对于推案的决策还相对审慎。由于未来房地产市场的走势预期不明，造成开发商推案行动还相当犹豫。从重点城市的可售存量与销售面积变动看，虽然销售情况不乐观，但是可售存量增长相对缓慢，说明开发商推盘意愿不强。　　目前，开发商还处于定价两难的状况。因此，大多数开发商都采取变相降价的方式，以送面积、送装修、送车库、送物业费等方式来变相降价。根据观察，目前推盘项目以2007年和2008年的土地为主，项目的成本远低于目前的售价，具有降价能力。开发商降价意愿不强是成交尚不能显着回升的主要原因。　　9月成交仍有提升空间　　9月和10月是房地产行业传统的销售旺季，也是开发商在调控政策颁布后迎来的第二个销售旺季。由于5月和6月距离政策出台时间过近，开发商错过了一次旺季销售。要大部分完成全年的销售目标，开发商必须要在9月和10月销售旺季加大推盘力量。　　在调研中我们了解到，有开发商表示将在销售旺季加大销售力度。通过8月份的市场销售情况跟踪，虽然销售量没有恢复至正常水平，但是局部地区的少部分楼盘开始出现热销情况。我们发现，这些项目取得热销，靠的不仅仅是降价等销售手段，更多的是基于项目自身的特色。如龙湖的重庆项目、中信的天津项目、中海的沈阳项目等，都体现了以特色推动销售的特点。我们认为，如果没有进一步调控政策出台，9月楼市成交量的大幅回升值将得期待。 (湘财证券研究所 张化东 杨 森)