房价居高不下未来调控或保持收紧

近日，武汉万科网站发布消息称其旗下在售的五大项目同时推出优惠促销活动。在二次调控下的敏感期，龙头老大实行的促销计划，迅速猜想为即将引发新一轮降价潮。与此同时，住建部和国土部两部委近期也组成联合调查组，摸底地方对中央调控政策的落实情况。而按照往年惯例，中央经济工作会议预计即将召开，此次检查很可能是为中央经济工作会议定调明年楼市政策提供参考。无论是政策层面还是市场层面，楼市面对即将到来的2011年或许都蕴藏着新的变化。　　资金压力加大 万科武汉率先降价　　11月18日，武汉万科网站发布消息称其旗下在售的五大项目同时推出优惠促销活动。包括每周每楼盘各推出10套“一口价”特供房源；购房即送11888元家电基金；来访客户均享见面礼等。在二次调控下的敏感期，龙头老大实行的促销计划，迅速被猜想为引发新一轮降价潮的堤口。　　这已不是年内第一次传出万科即将引发降价潮的消息。4月份第一次调控出台后，万科就曾在北京、深圳等数个城市实现区域性促销。　　客观来看，万科今年前十月销售已经突破869亿元，产品库存也仅可供大约3—4个月的销售。目前万科拥有的现金已超过400亿元，三季末净负债率仅27%。在销售畅旺的情况下，万科似乎并没有过多的需要降价的理由。　　不过对于武汉万科的降价，财经评论员叶檀认为，这至少说明某一个类型的房地产商已经开始回笼资金了。“万科处于一个行业的终端，规模比较大，土地也比较多，各地楼盘很多。这样的开发商所受的资金压力是比较大的。虽然他今年销售已经创出新高，但是等到他真的要把现金拿回来弥补他未来的建设和土地这部分的时候，我觉得还是有点缺口的。”　　事实上，截至10月底，万科今年以来在全国各地共计拿地超过70幅，拿地总金额超过450亿元，权益规划建筑面积共计1700多万平方米。而万科今年的实际开工量也达到875万平方米，超出全年计划20万平方米。仅上周，万科就竞得4宗住宅用地，包括北京2宗、广州1宗、南京1宗。其中，万科在北京海淀区竞得的两块地是今年调控政策出台后推出的两块最优质的住宅用地，当中海淀区西北旺镇C1地块居住项目用地成交楼面均价19998元/平方米，是上周成交楼面均价最高的地块。　　从这点来看，万科总部要求各地分公司开盘单月内把房源60%销售出去，不仅仅是为了保持高资金周转率，也是开发模式的必然选择。而按照这样的逻辑，像万科这样依靠快速周转来保持开发规模的大规模房企，需要通过不断购置土地、开发新项目、销售回笼资金来保持经营和增长持续性。这些企业即便账面上资金仍较充裕，实际上也面临着较大的资金压力。在调控和观望的背景下，降价促销回笼资金也将是必然的选择。　　暂未掀降价潮 高档楼盘仍在涨价　　不过，武汉万科的优惠行为也并没有遍及全国。在上一轮调控中普遍出现价格调整的北京、上海等万科楼盘，也并没有降价计划。而同属于中部二线城市的长沙万科目前销售的三个项目，不仅没有出现降价，并且单价比之以前还大幅上涨近千元。　　财经评论员叶檀指出，武汉万科的降价虽然有标志性作用，但还不至于影响其他的房地产开发商。比如高端的奢侈品牌的开发商就不会受他们的影响。还有一些开发商已经开盘了，是开三期、四期的楼盘，也不太会受到影响，否则购买一期、二期的住户会反弹。　　放眼到整个市场，尽管
成交量出现下降，房价增速也开始降低，像武汉万科这样，部分楼盘和房企也有降价促销，但房价的全盘下降并未出现。尤其是一些豪宅项目，由于买家大多资金实力雄厚，仍然能够承担更高的价格，价格更是出现上涨。如在上海，楼市调控细则颁布后，11月1日—17日期间，均价在5万元/平方米以上的19个新楼盘之中，多达八成的项目成交均价出现上扬，环比涨幅在7%—2%不等。　　中国指数研究院的最新数据也显示，上周监测的30个主要城市中，有17个城市楼市成交量环比上涨。其中，温州、扬州、南京和昆明4个城市涨幅超过50%。10个重点城市中，南京成交量涨幅最大，达61.36%；其次为深圳，涨幅达40.61%。10个重点城市中，也仅北京、天津和成都成交量下跌。价格方面，在能监测到价格的城市中，昆明价格环比涨幅最大，达到23.11%，海口、兰州和杭州价格环比下跌10%以上，其余城市成交价格相对稳定。　　对于调控政策不断紧缩，但房价下调的反映并不明显，叶檀认为成交量下降已经是一个很好的现象了，价格全面下降仍需要假以时日。而华远总裁任志强则不客气地认为，调控的作用有限。他认为，此次调控很有可能跟前几次调控之间不会有太大的区别，即调控初期房价盘整，而后房价又开始上涨，并创新高。　　两部委摸底 问责制可能危及官员乌纱帽　　不过从政府层面尤其是中央来看，对于楼市调控的决心仍无改变。按照往年惯例，中央经济工作会议将在近期召开。在此节点，住建部和国土部近日又组成联合调查组，奔赴全国各地，检查省级政府对住房供地计划、闲置用地清理、保障房建设和查处违规房企等相关问题，摸底地方对中央调控政策的落实情况。　　事实上，今年以来的每次调控，中央就格外注重搜集市场信息和反应，以适时调整政策。如今年3月，国土资源部就曾组织百多名官员，奔赴全国30个省区市进行实地调研，随后4月就出台了楼市调控新政。因此本次调研也很有可能是为即将召开的中央经济工作会议定调2011年楼市调控提供参考。　　分析人士指出，2011年的楼市调控政策毫无疑问还将保持收紧，类似房产税等新政也可能正式在2011年推出试点。而在中央经济工作会议上，也很可能在明年的信贷规模、投资项目的分配以及更多的紧缩政策出台方面有新的举措，收紧信贷成为必然。　　有专家指出，中央经济工作会议可能会对明年的公开市场操作、提高存款准备金率以及加息方面会有明确收紧的要求。另一个非常重要的问题是年内贷款投放的分配问题。预计政府会采取比以往更严厉的措施以避免2011年初出现贷款过于集中的局面。这些都将间接对楼市产生较大影响。　　此外，不少地方政府也开始强烈感受到中央政府的压力，楼市调控的问责制也可能影响到部分官员的乌纱帽。近期，南京某楼盘准备将售价定为1.5万元/平方米，但地方政府“建议”开盘价为1.3万元/平方米。这些现象对于2011年的楼市调控来说，都将是新的积极因素。　　记者卢轶