调控下平民军碧桂园试闯豪宅市场

每经记者 朱玲 发自广州　　政策调控之下，房企避险各有高招。走惯“平民化”路线的碧桂园也开始尝试进入此前未涉足的豪宅领域。　　经历2009年底那场 “长沙质量门”事件后，碧桂园市场信心遭受重挫。今年7月，碧桂园董事长杨国强任命原中建五局总经理莫斌担任总裁一职，重点抓质量问题。11月10日，碧桂园位于广东增城的首个千万元级别的超级豪宅项目亮相，显示出这个走了18年平民化路线的碧桂园，在整体市场状况不佳的情况下，对豪宅市场的野心。　　业内人士表示，中低端路线产品盈利有限，在市场盘整期，其毛利率也会受到影响，在普通住宅的基础上加强豪宅布局无疑可形成互补趋势。此外，新官上任三把火，莫斌上任后无疑要为碧桂园做出点成绩出来，这或许也是其转型的原因之一。　　每平方米售价3万元　　10日，碧桂园旗下位于广东增城的首个千万元级别的超级豪宅产品亮相。碧桂园称这是其里程碑式的顶级豪宅作品，基本起价在千万元。　　“预计这个项目单价将达到3万元/平方米，而且这个价值还是被低估了的。”谈起刚出炉不久的碧桂园豪宅产品——“钻石墅”，碧桂园广州区域营销总监刘震宇表示，“这个豪宅项目我们已经筹备了一年之久”。他强调希望通过这个产品，让大家重新认识碧桂园，也是可以打造豪宅的。　　刘震宇说，一直以来碧桂园走的是大众化产品路线，但目前市场上并不缺少豪宅客户，碧桂园此前的大众化路线限制了客户的扩展。　　“当下市场的豪宅并不仅是一套房子，其背后被赋予了更多的附加值。”辉立证券分析师陈耕表示，当下受调控影响，市场确实成交萎靡，但在通胀的大背景下，豪宅也是投资者抵御风险的工具。　　遭遇政策挤压　　今年前10月，碧桂园实现销售认购金额约288亿元，其中已签约合同销售金额约269亿元，合同销售面积约496万平方米，待签约金额约19亿元。2010年前10个月的合同销售金额和面积同比分别增长约65%及39%。　　尽管单一从碧桂园来看，其业绩可谓乐观，但从整体市场来看，同样采取快速开发大盘模式的恒大地产，其前10月的业绩已超今年全年销售目标400亿元。　　“此前碧桂园也做过高端产品，但是都没有像这次产品一样倾其所有地打造。”一位熟悉碧桂园的人士表示。　　“碧桂园暂时放弃走中端品质楼盘路线，转变走高端豪宅市场，说明碧桂园受到政策调控的挤压，开始临时调整产品上市和销售策略。”资深房地产专家谢逸枫表示，一方面，限购和限贷等政策已经使主流房地产市场变得冷清，如果继续走原有路线，市场的购买力会较为欠缺。因此，受到CPI走高和人民币升值预期不断加强影响，具有投资保值的豪宅产品更受市场欢迎。　　重点打造豪宅难实现　　“一般的中低端产品，盈利始终有限，从上市后这两年碧桂园的业绩看，基本都是平稳增长。”陈耕表示，而做豪宅产品，尽管前期投入的资本大，可能导致资金积压，但是后期可为房企的毛利率带来较大提升。　　但他也同时认为，进军豪宅市场只是碧桂园在调控下的权宜之策。他指出，一直以来，碧桂园的发展模式都是低价购入土地、快速开发大盘，放弃这样的传统模式，而重点打造豪宅不太可能实现，碧桂园始终还是必须立足于中低档次产品开发，“何况豪宅产品资金周转偏长，当下政策持续超过明年7月的话，碧桂园可能会碰到资金流的问题”。