沪12条紧逼楼市降价或成惟一出路

早报记者 周祺瑾　　“沪12条”实施以来，房地产企业正感受到越来越大的压力。昨日，某国有房地产企业高层向记者坦言，现在执行的“沪12条”释放的信号是对开发商资金链的层层紧逼，目前不少开发商已经意识到不降价，则调控周期不会结束。　　“高售价”或难以为继　　该人士透露，“沪12条”对开发商而言，最为关键的是资金链的控制：一个是要求开发项目结构封顶才可以进入销售阶段，对于开发企业而言，是拉长了资金流动周期。一般而言，开发商拿地除了一部分自有资金，整个开发流程都是靠贷款来实现流转，直到销售环节，才能把贷款彻底还清。　　预售款项是开发商缓解开发过程中资金压力的有效方式，一旦这个途径被阻，开发企业资金压力就很大。另一个是对土地增值税预征率的提升，该高层人士透露，按照“沪12条”，住房开发项目销售均价高于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率最高可达5%。但是房价是由市场决定的，从去年的案例来看，房价上涨的幅度接近50%，这意味着土地增值税预征率将普遍提升。开发商想和往年一样依赖高售价来实现回款、追求高利润，将“腹背受敌”。　　开发商资金链受考验　　中国指数研究院副院长陈晟坦言，“沪12条”从各个层面收紧了开发商的资金腾挪空间，首先是银行贷款，包括开发贷款和购房贷款；其次，则是通过提升预售门槛，对开发商资金链提出考验；最后则是把定价和税收进行挂钩，防止开发商提价来缓解资金压力。　　陈晟坦言，开发商资金趋于紧张的局面将会逐步普遍化，这是政府出台“沪12条”的本意，而目的则是要把开发商逼入降价的通道。因此对于开发商而言，最大的问题不是追求利润的最大化，而是如何加快资金的周转率。预计，一些中高端项目将会出现一轮降价潮，而且可以肯定的是，如果降价不够彻底，这轮调控将不会结束。　　对此，嘉华(中国)投资有限公司总经理谷文胜表示，“沪12条”中的有些细则还有待完善，但是可以肯定的是，它的出台对于公司今后项目的定价，将产生很大的影响。