沪12条紧逼楼市降价或成惟一出路

早报记者 周祺瑾  “沪12条”实施以来,房地产企业正感受到越来越大的压力。昨日,某国有房地产企业高层向记者坦言,现在执行的“沪12条”释放的信号是对开发商资金链的层层紧逼,目前不少开发商已经意识到不降价,则调控周期不会结束。  “高售价”或难以为继  该人士透露,“沪12条”对开发商而言,最为关键的是资金链的控制:一个是要求开发项目结构封顶才可以进入销售阶段,对于开发企业而言,是拉长了资金流动周期。一般而言,开发商拿地除了一部分自有资金,整个开发流程都是靠贷款来实现流转,直到销售环节,才能把贷款彻底还清。  预售款项是开发商缓解开发过程中资金压力的有效方式,一旦这个途径被阻,开发企业资金压力就很大。另一个是对土地增值税预征率的提升,该高层人士透露,按照“沪12条”,住房开发项目销售均价高于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率最高可达5%。但是房价是由市场决定的,从去年的案例来看,房价上涨的幅度接近50%,这意味着土地增值税预征率将普遍提升。开发商想和往年一样依赖高售价来实现回款、追求高利润,将“腹背受敌”。  开发商资金链受考验  中国指数研究院副院长陈晟坦言,“沪12条”从各个层面收紧了开发商的资金腾挪空间,首先是银行贷款,包括开发贷款和购房贷款;其次,则是通过提升预售门槛,对开发商资金链提出考验;最后则是把定价和税收进行挂钩,防止开发商提价来缓解资金压力。  陈晟坦言,开发商资金趋于紧张的局面将会逐步普遍化,这是政府出台“沪12条”的本意,而目的则是要把开发商逼入降价的通道。因此对于开发商而言,最大的问题不是追求利润的最大化,而是如何加快资金的周转率。预计,一些中高端项目将会出现一轮降价潮,而且可以肯定的是,如果降价不够彻底,这轮调控将不会结束。  对此,嘉华(中国)投资有限公司总经理谷文胜表示,“沪12条”中的有些细则还有待完善,但是可以肯定的是,它的出台对于公司今后项目的定价,将产生很大的影响。

时间: 2024-10-27 22:44:27

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