土地增值税预征新政落地开发商不担心

郭一信　　土地增值税预征率上调一个百分点，在广东的开发商们看来，其政策信号意义远大于其实际效果。　　日前，广州地税局发布的《关于调整我市土地增值税预征率的公告》中对广州市土地增值税预征率作出调整，其中普通类住宅的预征率从1%上调至2%。　　此次预征率调整是为了落实国家税务总局今年5月发布的《关于加强土地增值税征管工作的通知》(以下简称《通知》)中，“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北部地区省份不得低于1.5%、西部地区省份不得低于1%”的调整要求。　　国税局《通知》发布后，山东、浙江、江苏、福建等省内部分城市已于6月上调了各自的土地增值税预征率。而广东省广州、深圳等五市也于8月下旬开始了预征率上调工作。截至目前，上海市还未有动作。　　“我们更愿意将其理解为政府打击房地产市场的一种政策信号。”中原地产项目部总经理黄韬对本报记者表示，“土地增值税原本的预征规模就不算大，此次上调1个百分点，对于房地产市场的实际影响有限。”　　而中山国城地产总经理曾文雄则毫不讳言，土地增值税率上调有可能间接推高房价已几乎成为地方开发商的共识，“土地增值税预征率上调增加了开放商的成本，未来成本的增加一定会反映在房价中”。　　本次土地增值税预征率上调中，深圳、东莞、中山、广州、珠海各市先后上调普通类住宅的预征率0.5到1个百分点，统一到2%。　　“广东地区土地增值税预征率的上调并未超出大家的预期。”黄韬对本报记者表示，“政策的目的一方面是加紧房地产市场调控，收紧开发商现金流；二是加快开放商对闲置项目的开发，增加市场供应。”　　“新政对开发商的现金流影响取决于公司规模。”中国房地产学会副会长陈国强对本报记者表示，“一般来说大型公司受影响程度比较大，大型开发商手中项目较多，调高预征率将拉高公司的规模化成本，但总体来说影响不会很大。”　　曾文雄也表示，目前广东二三线城市如中山等地融资渠道相对比较丰富，在银行等平台的融资成本上升情况下，开发商仍有其他多种选择。　　而关于调高土地增值税预征率在促进闲置项目的开发方面的作用，曾文雄则不甚乐观，他表示，“当下地方土地项目增长速度远大于土地增值税的增幅，现在能拿下项目的也多是有资金有背景的开发商，项目开发的进度基本不会受到预征率上调的影响。”　　陈国强表示，土地增值税的预征率即使再调高几个百分点影响也有限：“真正对开发商致命的是土地增值税的清算。”　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，目前土地增值税实行四级超额累进税率制，其税率取决于增值额和扣除项目金额的相对比例，从低到高分为30%、40%、50%，最高可达到增值额的60%。　　“目前土地增值税的最大问题还是在清算环节。”陈国强说。2006年国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中规定了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等等。　　据了解，部分开发商为了躲避土地增值税清算，存在故意控制项目销售率不超过85%等现象。但据陈国强介绍，即使已满足清算条件的项目，其土地增值税清算大部分也都没有得到执行。“主要是执行难度太大，一方面旧账太多难以清算，另一方面土地增值税清算对于相关工作人员的要求也较高，目前地方政府开展这方面工作的条件还不成熟。”