和黄上海储地够卖20年？地荒或致地价快速反弹

每经记者　杨羚强　发自上海　　已经两年没有在上海拿地的和黄，现有的土地储备却足够开发近19.5年。方方地产咨询机构昨日发布的《企业、城市和土地》报告透露，香港企业固有的大量囤地模式，使得和黄受益良多。　　报告同时指出，由于大部分房地产公司近两年的销售额远远高出土地购买金额，存在着大量投资买地的冲动，价格上涨将成为今年上海土地市场的整体趋势。　　万科成为上海最大“地主”　　方方地产咨询机构的报告选取了上海市场的15家房地产企业，从土地储备总量、土地结构、区域分布、地价水平等角度做了比较。　　报告称，和黄历年来在上海一共购置了124万平方米的土地储备，其中76%土地是位于中环以内的绝对优质地块，而土地成本却只有3471元/平方米。　　根据报告，万科历年来购置的土地储备达到299万平方米，已经成为上海房地产市场的最大　“地主”。不过，万科每年的土地耗费颇为惊人。方方地产咨询机构的测算表明，按照万科近两年在上海市场的销售速度，目前的土地储备只够开发6.3年。　　万科的拿地成本高达4382元/平方米，高于上海市场4006元/平方米的土地楼板价平均水平。土地质量也要比和黄的逊色，地处中环内的土地只有28%，有将近40%的土地位于外环以外。　　土地储备位列第二的绿地，虽然土地储备也达到了277万平方米，但是按照目前的销售、开发进度，现有的土地储备只够使用5年时间。虽然每平方米的土地楼板价只有2132元/平方米，但是将近75%的土地位于外环以外。　　上海房企闹“地荒”　　方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘说，据他分析，今年上海房企将普遍存在“地荒”问题。一是因为上海新供地不足，今年以来仅推出十余幅住宅用地；另一方面，开发商每年的销售金额，远远超过了土地购买金额，因此存在着大量投资买地的冲动。　　以万科为例，2007年以来在上海市场的销售额达到了125亿元，但是花费在土地购买的金额却只有47亿元，手握大量现金的万科，绝对有实力在上海市场再增加一到两幅住宅用地。和万科的情况类似，复地、和黄、仁恒等品牌开发商近两年的销售额，也达到了两年中购买土地金额的两到三倍。　　“我们曾在今年4月底做过一个调查，发现大部分品牌房地产企业都选择在上海、北京等一线城市拿地”，胡宗亘认为，中国城市化的特点是超大城市的人口将越来越集中，房价将在中长期持续上涨，这给品牌房企带来了非常稳定的投资保障，使它们更愿意在上海这样的一线大城市拿地。　　不过，这些品牌开发商并不会在公开市场上拿地。根据报告，大多数公司都是通过在二级市场收购其他房地产公司的方式，来扩大自己的土地储备。以万科为例，土地储备绝大部分出自非公开市场，非公开市场的拿地幅数和公开市场的拿地幅数之比达到了21比1。类似的还有合生创展，将近60%的土地来自于非公开市场。包括万科、绿地、合生创展在内，品牌房企的土地储备有六成是来自于非公开市场。这也意味着今年上海房企的土地“火拼”很有可能发生在土地二级市场上。