上海连发两令：防捂盘紧房贷

■预售面积不得低于3万平方米销售方案须经备案并公示■二套房贷严守首付四成底线　　针对当前商品房销售中“少量多批”“捂盘惜售”有所抬头的情况，上海市近日出台《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示；区县房管部门则应通过销售方案备案和房地产登记等手段，制止开发商捂盘惜售。　　上海市住房保障和房屋管理局在昨天公布的新闻稿中还重申，将严格执行本市商品房销售有关申请预售最低面积不得低于3万平方米的规定，房地产开发企业尽快申请预售、房管部门尽快审批，以此遏制开发商“少量多批”“捂盘惜售”。　　这也是上海市政府7月17日召开“促进房地产健康发展工作会议”提出“严查捂盘惜售”后的实质性举措。　　区县政府可要求修改定价　　上海房价的迅速上涨已经引起上海市政府的高度重视。和此前单纯强调市场因素不同，“开发商加价销售”开始被认为是除供求关系之外，推动房价过快上涨的主要因素之一。为此，上海市政府将直接干预开发商定价以及销售策略。　　据上海市房管局相关负责人昨日介绍，近一段时间来，房地产市场上捂盘惜售、虚假交易等情况有所增加。为此，上海市房管局制定出台了上述《暂行规定》，以规范商品房销售行为。《暂行规定》已于7月1日起实施。　　根据《暂行规定》，房地产开发商在进行楼盘销售前必须进行销售方案备案。值得注意的是，这一规定特别强调，如果出现“商品房定价不合理”的情况，区县房管部门将要求开发商修改销售方案重新申报备案。　　《暂行规定》要求，其审批项目中商品房销售价格一项中，将包括销售定价，调价方式、方法等，而其销售计划与方式也被严格纳入申报范围，要求上报每期开盘的时间、地点等内容。　　现有多处新盘不足3万平米　　市房管局此次重申，商品住房项目超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米；为保证上述规定的贯彻落实，此次市房管局将运用信息化手段，在预售审批系统内设置“门槛”，凡不按规定申请预售的，预售审批系统将不予受理开发企业的预售申请。凡预售标准不足3万平方米的或者“尾盘”等情况，经房管部门审核后，将视实际情况才能“放行”。　　其实，早在2007年楼市高峰期时，当时的上海市房地局就曾为打压开发商捂盘惜售下发了《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》，其中规定：“商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证；超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划。”　　不过早报记者发现，在2007年的“3万平方米”规定出台之后，市场并未按照该规定严格执行。昨日，记者查看“网上房地产”系统发现，2007年之后预售面积不足3万平方米而拿到预售许可证的楼盘比比皆是。例如昨日新开盘的虹口区宝华城市花园编号为“虹口房地(2009)预字0458号”的一批房源，住宅面积为28281.2平方米；位于浦东曹路板块的曹路家苑即将开盘的编号为“浦东新区房地(2009)预字0475号”的88套房源住宅面积仅为8301.89平方米。　　“每当楼市火爆、开发商捂盘惜售、开盘排队成风之时，政府为调控市场，会对开发商预售、开盘等销售环节加强规范。2007年首次提出‘3万平方米’预售面积标准时，也恰逢楼市高峰。但随后市场进入平稳和萧条期，这些规范逐渐被淡忘，一些规定甚至形同虚设。”易居中国分析师薛建雄认为，与之前不同的是，此次《暂行规定》是从一个项目开始全盘营销之时就介入全程监管，开发商须上报整体销售计划，再想绕开3万平方米的规定，“造一栋、开一栋”人为造成房源不足的现象已很难。　　捂盘惜售者将撤销资质　　市房管局重申，对于已达到规定条件、无理由长期不申请预售，取得商品房预售许可证后、未按规定将全部房源公开对外销售，涉嫌捂盘惜售的，房管部门将按规定发出《行政告知书》，责令开发企业限时办理相关销售手续。《暂行规定》明确，有上述涉嫌捂盘惜售行为的，在商品房销售方案备案时应当予以整改；捂盘惜售行为将被记入企业信用档案，按规定予以降低直至撤销资质处理。　　同时，房地产开发企业应当在网上认证后30日内，向区县房管部门申请预售许可，逾期未申请的，需要重新办理网上认证。　　为防止开发企业以保留房屋的方式变相囤房，《暂行规定》还明确，开发企业应当在商品房销售方案内列明用于销售、租赁以及保留自有的情况，保留自有的房地产应当符合“少量、合理”的原则；对于保留自有和用于租赁的房屋，则规定在取得大产证前不得再申请上市预售。取得大产证后，需上市的，应当作为二手房纳入网上备案。　　房价急反弹，政府终出手　　根据可靠统计数据显示，今年1-6月上海市场化新建商品住房成交均价达到13918元/平方米，比去年全年成交均价上升2.8%。而上半年二手存量住房网上成交均价11793元/平方米，比去年全年成交均价上升9.1%。　　上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生此前曾表示，上涨主要原因“除受供求关系影响之外，部分开发商加价销售也推动了价格上涨。”　　刘海生称，由于市民对房价敏感度较高，房价反弹过快将很有可能影响房产交易量，进而影响全市经济增长目标的实现。　　实际上，今年以来，上海房地产业协会已经多次组织沪上各大开发商进行过座谈，座谈的主题基本上都围绕着一个重点展开，就是要求各大开发商要珍惜目前的市场，不要盲目涨价。　　但是，从4月以来，不少区域的房价涨幅明显，比如上海楼市价格变化最明显的三林地区目前价格已经超过历史高位，达到2万元/平方米。而部分在售楼盘的价格更是在短时间内出现20%甚至更高的涨幅。　　这种情况下，政府终于直接出手。