城市综合体：盛宴开席

随着国内背靠国资实力的商业地产一线龙头企业形成建设城市综合体的“第一梯队”，依靠繁荣的住宅市场迅速完成原始资本的民企地产商也紧随其后。　　“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，也被称为“城中之城”。　　随着城市中心土地资源日渐稀缺、开发成本一路走高，城市综合体已成为高端商业地产开发的主流模式。而且，开发和运营城市综合体，对于身处被有史以来最严厉宏观调控市场背景下的地产商们，亦有着更重要的现实意义。在这轮城市综合体的井喷放量中，不可忽视的是政府的推波助澜。更有开发商直言，这波城市综合体的热潮，真正唱主角的其实是地方政府。　　分羹城市化盛宴　　“娃哈哈要在3到5年内在全国多个二三线城市建立大型商业综合体，首个试点将选择在杭州或者河南商丘进行。”2010年9月10日，中国民营经济发展论坛上，娃哈哈集团董事长宗庆后抛出重磅消息，他自己将这些拟建的商场称为“城市综合体”和“Shoppingmall”。其中不仅仅做零售，还提供餐饮与娱乐设施，“这样的销售模式，更容易得到二三线城市人群的认可。”　　一时间，关于娃哈哈将涉足商业地产、开发城市综合体的消息尘嚣甚上。而事实上，娃哈哈并不是唯一的“无畏者”。　　以城市综合体为代表的大型商业地产是块优质的淘金地。如果说来自快速消费品领域的制造企业新近才认识到这一点，那么，浸润地产行业良久的各家房地产开发商，则在更早的时候就已经对此达成共识。　　背靠厚实的国资实力，华润集团、中粮集团以及宝龙集团等商业地产一线龙头企业堪称开发建设城市综合体的“第一梯队”，它们无一例外地提出：当前环境下的企业战略是“只做城市综合体开发”，而由其开发的华润万象城、中粮大悦城等堪称国内城市综合体项目的扛鼎之作。　　紧随其后的，则是在繁荣的住宅市场迅速完成原始资本的民企地产商。譬如浙江绿城，据其公开资料，目前该公司已经在浙江省内多地先后打造了温州鹿城广场、杭州蓝色钱江、千岛湖度假公寓等8个城市综合体项目；而万达集团更是先人一步，于2005年就开始致力于实践城市综合体的开发；公司董事长王健林更是直言，房开企业之中，“做住宅地产是小学生；做商务地产、写字楼、度假村等是中学生；做商业地产是大学生；做城市综合体是研究生”。此外，就连一直专注于做住宅产品的万科，也开始尝试涉足城市综合体。　　在前述的所有有关城市综合体的故事之中，最生动的个例是于去年6月以40.6亿元高价拍下北京广渠路15号地块、从而刷新了“地王”纪录的方兴地产。面对纷至沓来的质疑，该公司在拍卖会后表示：“极具可塑性的该地块，未来将建成一个总建筑面积达40万平方米的大型综合体项目。”　　在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本昂贵的背景下，“新地王+高端城市综合体”这一组合彰显了房地产开发公司的选择逻辑。而城市综合体的另一面，则是地方政府的土地冲动，这种“既能带动城市整体建设档次、商业氛围，又能大体量出让土地带来财政收入”的模式无疑会受到地方政府追捧。　　“中国城市化进程依然势不可挡，作为城市化发展成果之一的城市综合体的发展也是一样。在此过程中，由于城市综合体的自身属性和特点，对于开发商、政府以及城市发展而言,其必然成为各方发展的重要载体。区别于欧美等城市化程度较高的地区，在快速城市化的内在需求下，中国城市综合体在很大程度上面向的是城市扩张和城市更新。”浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬对《浙商》记者说。　　DNA解码　　城市综合体诞生于1986年的巴黎，兴于纽约曼哈顿。自从上个世纪50年代世界上第一个城市综合体——拉德芳斯在法国诞生后，这种混搭业态就受到了世界各国和城市的热捧，并取得了巨大成功。美国洛克菲勒中心、日本六本木、香港海港城、北京华贸中心……这些代表着城市经济实力的名词，则更进一步地诠释和完善了“综合体”的概念。　　“城市综合体是商业地产发展的产物，是行业进步的象征。”中国商业地产联盟秘书长王永平说。18世纪工业革命后，高层建筑在城市中的大量产生与运用，为综合体的发展创造了前提。由于单体的高层建筑引发的环境污染、吞噬绿地、交通拥堵等诸多问题，城市综合体便应运而生。　　如今，城市综合体已成为城市发展的方向。美国纽约最繁华的曼哈顿街区洛克菲勒中心——这个号称20世纪最伟大的都市计划之一，也是上世纪较早出现的城市综合体。洛克菲勒中心在开发初期由于缺乏建筑综合体的两个基本功能——居住和旅馆，难以形成良好的功能协调。在后来的开发中，开发者认识到功能的不协调造成了市场的不景气和使用的不方便，于是1963年，在洛克菲勒中心的外围建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆，给中心带来了生机。　　洛克菲勒中心的实践证明，城市综合体成功经验是：办公、旅店、购物、居住和娱乐是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础，而景观和环境则是开发取得效益的前提。　　此后，日本东京六本木新城、香港国际金融中心、太古城等城市综合体均获得巨大成功，成为展示城市鼎盛的符号。　　综合体的价值　　西风东渐，在深圳万象城、北京华贸中心、万达广场等项目大获成功之后，国内的综合体开发逐渐风靡。地方政府在其中的主导推动作用则时有闪现。　　2010年9月，《杭州市西溪湿地国际城市综合体概念规划》正式完成，这意味着，在以西溪湿地为核心的36平方公里内，文化综合体、创新和度假综合体、娱乐综合体、高档综合功能综合体等四大建筑族群即将拔地而起。　　而这在杭州市的有关城市综合体的整体规划中，不过是冰山一角。2008年初，为了促进城市发展转型，杭州市政府提出在杭州市域范围内规划建设100个城市综合体的战略构想。“百个城市综合体预计总投资超过3000亿元，2010年计划投资3444亿元，截至到6月30日已经完成了投资约123亿元，100个城市综合体当中已经基本建设完成或者是部分建成投入使用有的19个，已经开始建设的有35个，处于前期工作的有41个。” 杭州市建委主任杨军说。　　于此同时，浙江宁波未来几年亦将在江北区打造滨水生态宜居宜业的“品质之城”之势建造包括来福士广场、万达广场和洪塘的海德商业中心等五大城市综合体。之所以如此众多的城市综合体项目集体上马，一是因为商业地产价格并未像住宅市场那样疯涨，商住倒挂的现状也为商业地产项目的增值提供了广阔的空间；二是身处被有史以来最严厉宏观调控市场背景下，转型商业地产开发、抵御住宅调控风险成为众多传统住宅地产开发商的不二选择。　　“国内的商业地产一直存在‘倒挂’现场。随着城市化的日益提速，商业地产应该回归其应有的地位和价值，标志性的商务地产将在城市发展中扮演重要角色。对于企业而言，持有性商业地产的开发和运营能够有效抗击政策风险，也可增强自我调控的功能；同时商业地产的开发将成为企业多元化的融资载体。”浙江建工地产集团董事长汪初祥的话正是对城市综合体价值的最好注解。