陶冬：二三线城市房地产的机遇

沿海省份劳动力短缺、工资上涨、政策限制，将一批批企业推向内陆省份。生产线迁移，将为部分二三线城市的房地产业带来一次千载难逢的机遇。那些吸引富士康落户的内陆人口大省的中心城市，将是下一轮房价上升中的新星。　　撇开房价短期的起伏不谈，也不谈政府房地产新政的杀伤力，从基本面上看，二三线城市中哪些具有中长线投资价值？笔者认为，富士康将厂房迁去的地方，便是下一轮房价上升中的新星。　　近两年，二三线城市房价普遍出现大幅上涨，这与股市、房市、商品市场制造出的资产升值所带来的购买力跃进有关，与人们在银行储蓄及买房保值之间抉择上的变化有关，也与热钱出现全国范围内的流动有关。由于热钱主打，不少三线城市的房价与工薪阶层收入之间的差距，比起上海、北京、深圳甚至有过之无不及，房市与基本面严重脱节。　　仔细观察一下，在上一轮房地产热中，房价上涨最凶猛的除去上海、北京等特大城市和经济中心外，两类城市表现突出。一类是周边地区钱多的(如杭州)，另一类是周边地区资源多的。资金上“人气旺盛”，为房市带来了持续的外地刚性需求，制造出房价鹤立鸡群的二线城市，间中虽然也遭遇过政策打压，不过市场仍屹立不倒。　　笔者大胆预言，人口大省的中心城市，在下一轮房地产大潮中应有不俗的表现。中国人口结构正在出现重大的变化，农民工短缺显性化、长期化，而政府政策也由向资本倾斜向注重分配转变。笔者认为，农民工正在迅速由负担变为人力资源，这为人口大省带来了前所未有的机遇。　　在过去20年，中国的工业化模式是，将农村剩余劳动力引向沿海地区，由此打造出世界加工厂。在今后20年，信贷与基建会明显向内陆地区倾斜，就地工业化、就地城镇化、就地转化消费应该是大趋势。　　沿海省份劳动力短缺、工资上涨、政策限制，将一批批企业推向内陆省份。生产线迁移，是中国的国策，经济转型的关键，这也为部分三线城市的房地产业带来一次千载难逢的机遇。人力资源、交通成本、地方政府办事效率，将是胜出的关键，将决定哪里会成为下一个东莞、苏州。　　过去15年的经验表明，工厂从来都不仅仅是工厂。当工厂聚集到一定程度后，集群效应(critical mass effect)发酵，服务业、基础设施、行政效率随之出现飞跃，带动城市的转型、财富的聚积、文化的提升。　　当然，这轮生产线内迁，以成熟企业为主，所以与广东、浙江的发家史相比，小老板数量较少，打工仔受益更多。无论如何，如今四川、河南的经济起点，比20年前的广东、浙江还是高出一截。　　不过，笔者同时警告，要避开过度开发房地产的城市。内地部分城市在卖地的利益驱动下，展开造城活动，以市政府迁移为幌，制造出新的(空的)城市。投资三线城市，务必看清供应前景。　　笔者看好人口大省的中心城市。中国制造业的转型，为其提供了重大的发展机遇，这是今后十年的大故事、大商机，由此带来的财富效应一定利好当地的房市。　　Young man，go west！美国当年西部淘金热时的流行语，同样适用于中国的下一轮房地产热。