潘石屹沪上再抛楼市下跌论

□记者 刘畅　　 借博客以及SOHO中国发布半年报，潘石屹表态“房价下半年将量价齐跌”之后，近日在沪上举行的“金融房地产论坛”上，一向很少判断房价的潘石屹第三次唱跌楼市，他认为房价至少要调整到2009年年初的水平。　　8月29日，潘石屹在个人博客上发表《影响未来住房价格的几个重要因素》一文，指出“在未来一年内中国住房市场的价格和
成交量都会下跌”。而在“金融房地产论坛”上，潘石屹再次阐述了自己的判断，他指出目前楼市政策面有四大变化。一、中央政策强调要加大保障性住房的建设，两个50%指标以及问责制的引入，势必将改变目前房地产市场的供应格局；二、银监会出台了“三个办法一个指引”，即对开发商贷款要直接委托给施工单位、材料供应商，加剧了开发商资金的紧张，把开发商手里原来的活钱变成了死钱，尤其对那些毛利率不高、销售建设过程慢、过去有过拖欠施工单位和材料供应商款项的开发商影响会更大；三、针对住建部出台的对预售收入监管的办法，各城市的细则和具体政策都在相继出台，一般房地产企业的运行资金中有超过50%来自预售收入，对预售收入的监管、分阶段放款，也是把开发商的活钱变成了死钱；四、清理闲置土地，几年来政府一直强调清理闲置土地，但几乎没有进展，而近期国土资源部又公布了2800多宗闲置土地的名单，显示了极大的决心，哪怕有8%、10%的闲置土地收回，对市场都会造成很大的震撼，结果就是增加市场上住房的供应量。　　潘石屹认为以上四项政策预计在四季度都可能实施，将会造成两方面影响：“一是增加了市场上住房的供应量，供应量的增加直接影响市场价格；二是加剧了房地产商资金的紧张程度，开发商降价的前提是企业资金紧张，没有钱了，开发商不得不降价。”同时，“今年上半年房地产投资增加达38.1%，达到历史最高水平，开工量加大也会增加住房的供应量。”　　比起潘石屹的悲观，著名经济评论员叶檀则表示，她对目前楼市的看法是“既不过分悲观，也不盲目乐观。”她认为，过去房地产开发商的黄金10年虽然已经过去，但未来还有白银10年；不过房价肯定不应该再像过去几年那样疯涨，否则宏观经济会出大问题。　　最近一段时期上海、杭州和深圳的住房市场逐渐恢复，价格和成交量有所回升，这是不是又一轮房价上涨的先兆？对此，潘石屹认为，这几个城市比较特殊，不能反映全国的情况。全国来看，GDP的增长、就业压力、地方的财政收入、银行的盈利和老百姓的民生问题都压在房地产一个行业上，这些压力超出了这个行业承受的极限，这一点可以从很多指标中体现出来，如租金回报率很低，地价比房价贵等等。“我还是比较相信常识的，这些指标反映出目前房价水平的确是太贵了，而且本轮调控政府的决心很大，出台的调控措施也很具体、具有操作性，这是前几轮调控不同的地方，至少未来一年市场将保持‘量价同跌’的局面”。　　[相关新闻]　　沪上部分银行停办三套房贷　　□记者 郭文珺　　 近日，农行上海分行正式对外发布，将暂停办理第三套房贷业务。与此同时，记者在实际调查中发现，沪上工商银行、光大银行等都相继停办了第三套房贷的业务，各营业网点已不接受客户申请。　　据农业银行上海分行介绍，上海农行接到农总行关于暂停办理第三套房贷业务的通知，根据通知精神，农业银行将暂停办理三套房贷。目前，农行没有对第三套房贷开闸时间列出明确时间表。　　在四大国有银行中，记者了解到工行也已暂停了第三套房贷，目前各营业网点均已不接受客户申请。与此同时，中小银行中，光大银行也表态对第三套房贷的发放暂时已取消，而外资银行中，花旗银行也已拒绝发放第三套房贷。　　记者从工行、光大等银行了解到，他们目前一、二套房贷的发放一切正常，包括审批条件和流程上都没有变动。对于刚性需求买房的自住客而言，如果申请的是首套房贷的话，还能在部分银行享受利率折扣。　　业内人士分析，此次第三套房贷暂停发放后，对投资客的影响相对较大，而对于自住客而言，影响有限。至于第三套房贷的开闸的时间，则要看整个房地产市场的宏观政策和调控状况。